71年的猪猪们 你们过得怎么样 我打算在巴南区买房了

巴南区是重庆市主城九区之一。原为巴南县，历史悠久，历史上曾经是重庆政府的驻地，共分为4大板块：李家沱板块、鱼洞板块、龙洲湾、渝南大道（具体板块楼市详情，请见下方），目前楼市一直较为低迷，主要火力集中在新房，呈现出以下几大特征：

1、有强大的发展动力。2018年巴南GDP达784亿元，同比增长6.5%，居主城第二位；

2、巴南是主城未来房地产的主战场。去年巴南区成交约480万方商品房，位列全市第二。最近几周，巴南楼市持续发力，成交量连续占据主城榜首。

3、重庆最大缺口是刚需产品。巴南年均有30000套的刚需高层容量，稳居重庆第一。不论是龙洲湾商圈，还是潜力巨大的巴滨路，刚需盘都是主角，而品牌开发商所推出的改善型价格与北区四小龙相差得不大；

4、人口导入量大。未来接近20万的人口导入量，对区域消费和配套的升级与成熟都会有明显的提升。

1、新房

巴南区新房成交热力图

均价：巴南12月新房均价 10393 元/m²

房价趋势：2019年房价稳中有降

成交新房TOP10（截止2019年11月）

巴南区二手房成交热力图

均价：1.07万/㎡，供给（截止2019年1月）

房价结构

从6500-16500的房源均有，但其中集中于9000-11500元/平较多，而巴南区的低价位段供过于求，高价位段反之，区间内以10000元为转折点有明显区别，所以巴南区目前仍然是刚改人群为主。

二手房成交top10

巴南地区是重庆主城九区之中面积最大的一个区，但是有投资价值的与其他各区，尤其是南岸、九龙坡、大渡口以及渝中的联系紧密的只有一个“巴掌”大的区域，也是2号线和3号线唯一搭上巴南的地方，交通的发展对巴南特别重要。​

巴南区管辖8个街道：鱼洞街道、李家沱街道、龙洲湾街道、花溪街道、南泉街道、一品街道、南彭街道、惠民街道。

2017年，巴南区地区生产总值达到716.6亿元，其中第一产业实现增加值49.6亿元，第二产业实现增加值327亿元，第三产业实现增加值340亿元。巴南区旅游资源丰富，主要有鱼洞乌皮樱桃、五布柚等地理标志产品，以及南温泉、东温泉、圣灯山国家森林等景区景点。

巴南区共分为4大板块：李家沱板块、鱼洞板块、龙洲湾、渝南大道。

李家沱：由李家沱街道和花溪街道组成，位于重庆市主城核心区南部，全境属于重庆主城内环。李家沱作为重庆第七商圈后，有着一系列新的发展与建设，因为自己独特的江景、交通优势，受到购房者和开发企业的关注。2018年至今，该版块共销售新房8163套，销售面积达82.47万平，成交量紧随蔡家版块，在各版块新房销售中排名第二。同时，该板块内吸引了龙湖、中建信和、华远、碧桂园、金科、旭辉、中铁建等众多品牌房企布局。

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鱼洞板块：鱼洞位于主城区南部，是重庆城市向南发展的重点板块，该板块交通便捷，路网发达，轨道2、3号线无缝衔接；板块内有鱼洞二小、四小等市重点小学，教育配套较为全面；巴南区人民医院、巴南妇幼保健院等医疗资源完善。鱼洞板块商品住宅成交均价在2015年后不断上涨，2018年成交均价为8953元/㎡，较2015年同比上涨79.49%，房地产市场稳步上涨。2018年板块集中供地，品牌积极布局，土地成交量达到历史高峰。最近土地成交为中建信和拿地，拿地楼面均价5792元/㎡，房企参拍积极度高。

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龙洲湾板块：龙洲湾板块作为巴南行政、经济、文化中心，定位为主城第七商圈，包括巴南区公安局、区检察院、区国土局等10余家巴南政府机构及事业单位也都迁移进驻，区域已进入快速发展期。区域内教育、市政配套趋于完善，巴南区三甲人民医院、巴蜀小学已进驻，同时，品牌开发商众多，品质型项目是也逐步增多。龙洲湾板块商品房市场从2014年至今，年均供应量105万哪个是平方米，成交100万平方米；2018年受大市场集中成交带动，供销量创区域历史新高；住宅市场方面：2014年至今，年均供应量77万平方米，成交79万平方米，在2016-2018年大市带动下，价格稳步上涨至9000元/平方米。

渝南大道板块：轻轨3号线沿线，巴南区交通枢纽。（待定）

巴南区目前有轨道3号线和2号线。3号线条轨道交通横跨巴南、南岸、渝中、江北、渝北五区，并与江北机场、两个火车站（重庆站和重庆北站）对接，而轨道2号线直达解放碑中央商务区。

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巴南区境内主要交通干线有渝黔高速公路、上界高速公路、渝沙高速公路、绕城高速公路、国道210线、省道渝道（真）路、渝合（江）路、渝巴（东）路等。

巴南区的鱼洞第二小学校是原四川省首批办好的重点小学，重庆市示范小学。目前，该学校已发展成为拥有六个校区（本部校区、东城校区、恒大城校区、巴南小学校区、星澜汇校区、融创校区）及一个附属幼儿园的优质教育集团化学校。

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巴南区的商业主要是巴南万达广场：巴南万达广场于2015年10月30日正式开业，巴南万达广场商业项目位于重庆巴南龙洲湾商圈——龙洲湾位于李家沱和鱼洞的连接带，区位优势明显。内驻有大型苏宁易购商城、IMAX影院和众多品牌的商店。商业街区依附于强大的旅游经济，附近拥有重庆汉海极地海洋公园。

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巴南区知名医院有：妇儿医院、巴南区中医院、巴南区人民医院。

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1、城建利好

谈到巴南区的产业规划与政策红利，渝湘高铁不能不提。该条高铁于2018年11月22日开始建设，预计2024年建成。巴南区将设高铁站，全线设重庆、重庆东、巴南、南川、水江、武隆、彭水、黔江8站，总投535亿元。渝湘高铁的建立将会直接带动巴南东部大发展，加快城市化进程。

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2019年11月5日，备受瞩目的巴南区龙洲湾隧道工程正式建成通车。作为巴南城市品质提升行动计划的重点交通设施项目，该隧道的建成通车，一方面能够解决铜锣山两翼路网密度不够、道路标准不高的客观问题；另一方面也将显著加强铜锣山两侧的重庆高等职业技术教育城与南部新城的联系推动铜锣山两翼经济协调发展。

今后，通过龙洲湾隧道，从巴南区龙洲湾到南彭物流基地的车程将由原来的30分钟缩短为10分钟；从鱼洞开车到茶园只需15分钟左右。

2、经济政策

城市配套及经济配置方面，巴南区开发投资了国际生物城，南彭公路保税物流中心，巴南国际体育文化中心，500亿级的平板显示产业集群，高职城等产业。在今年上半年，巴南区生产总值就实现了411.4亿，增长6.2%。

同时在招商及税服政策上，也做出了调整，将17%和11%的增值税调整为现在的13%和9%。这也为该区域的投资者带去福音。同时该区域还在招商方面给予极大的政策扶持，到2018年底，巴南区兑现的产业扶持已经达到约16.7亿。

四、置业建议

1、总结建议

（1）巴南区产品业态丰富，但均价又低于重庆整体价格，是刚需朋友们置业的首选之地。二手房市场一直比较低迷，成交主要集中在新房上。常言道，渝中买高层、江渝北买洋房，巴南可以买别墅，便宜就是最大的竞争力。

（2）李家沱板块位置好，新房价格一直非常便宜，低于重庆楼市均价，也低于重庆其他新兴板块价格，是值得刚需入手的首选；而龙洲湾优势在于各方面比较综合、短时间聚集了大量人气：价格相对较低，开发商多，各种配套成熟。

（3）巴南区是一个靠本地人换房、靠南岸购买力外溢、靠区县人民到主城支撑的小城。限制巴南房价涨幅的原因是天量的土地供应，但这不代表巴南未来不会涨。

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2、大咖建议

@楼市新认知

巴南有两个优点。

一是门槛低，首付30万能买到套100平米的三居，试问全重庆还有几个区域首付30万能上车？

二是风险低，同属于主城区，巴南到渝中和中央公园到渝中距离差不多吧？房价差了快一倍了，目前主城所有区域里巴南是最没有水份的，房价会很安全。如果你是刚需，可以买巴南，一半的钱享受和北区一样的品牌和产品，为什么不？人生没有几个十年，赚钱也不是终极目的。

如果你想投资，受不了房价的起起伏伏，请买巴南，安全得很。

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