南城为什么火了 西客站大城崛起 济南这22个片区 哪个适合你（完结篇）

最近一段时间，济南南城的楼市突然火了，多个楼盘人气旺盛！

它们的人气火爆，一方面是价格优惠吸引了很多买房人；另一方面，南城确实有一些独特的优势在里面。

今天，我们继续前几天的话题——济南这22个片区，哪个适合你？

在前几天的文章中，我们聊了济南东部、济南二环内各片区的情况，包括新东站、雪山、华山、唐冶、文旅城、CBD、二环内历下、二环内北部等等。

今天，我们将目光转向济南南部、济南西客站等片区。

19、济南南部新城崛起，学校、环境、区位是三大优势

前天，我们聊了二环内的济南楼市。今天，我们将目光转向南部、西部。

在济南南部，二环南沿线，一座济南南部新城已经崛起，这里有六七个楼盘，位置大致如下：

在这些楼盘中，华润公元九里最近抢了大风头：

上周五首推三栋18层小高层，200多套房子，大约1.4万的单价，销售火爆，收割了一批刚改群体；两天后又第二次加推，单价上涨了三四百元，较首开略有降温，不过销量依旧红火。

不得不说，价格是王道：南城、市中教育集团，价格一万三四，“还要什么自行车”？

有小伙伴担心交通：它到达二环南路需要一段路程，公共交通有待完善。不过，这个位置位于济南这根“油条”的中间位置，开车对外出行还是很方便的。公共交通方面，距离公元九里不远的紫云府已经通行了社区公交，还有不少紫云府的业主选择定制公交通勤。

学校方面，目前周边已经有泉泽学校，签约经五路小学、育英中学，是一个亮点。

公元九里西侧，是鲁能领秀城麓府在售，所剩楼栋不多，户型在175平以上，价格大约2.6万/平。领秀城的一大优势当然是学校，而且有贵和这样的商业配套，已是成熟社区。

未来，领秀城还有三宗地块待售，这是鲁能在前年年底拿的地，密度很低，已经进行了规划公示，以洋房、小高为主，适合改善需求。

从领秀城往西，就到了南北康片区。这里有万科山望、绿地新里城在售。

其中，万科山望要配建一个超高项目——望岳中心，这个项目将建设5栋塔楼和1座购物中心，包括一栋276米超高，整个项目计划引入印力、泊寓、万创汇，计划签约第二座印象城。

住宅方面，万科山望有两个地块，B11地块已经售罄，目前在售B9地块。

万科B9地块一期规划了10栋住宅，有4栋18层小高层，售价在2万/平左右，其余为高层产品，整体容积率较高。之前推出的高层特价房产品，因临近一些敏感因素，均价到1.7万/平左右，这个价格对刚改群体也是有较高性价比的。

在南北康片区与万科成交错分布的绿地新里城，体量更大，也是该片区的开拓者。

绿地新里城的一大特点的是，在售产品以中小户型为主，90平左右的小户型，总价低，适合刚需上车。

绿地新里城还配建了学校，签约的经五路小学，从绿地释放的信息看，前几天，经五路小学的校长还视察了这所学校的施工现场，将确保今年9月顺利开学。如此看，经五路小学方面对这个学校还是比较重视的。

从南北康片区向西，在中海国际社区，今年还将迎来最后一个地块——中海玖嶺南山。

这个项目之前聊过，它位于二环南高架路（老虎洞山隧道）与九曲庄路交叉口东北角。

产品方面，项目西北角有4栋18层中高层产品，最南侧为5层多层产品，户型以95平米为主；其余为5-10层小高、多层等。项目尚未开盘，价格预计在2万左右。

项目对外交通比较方便，但紧邻二环南快速路隧道，部分楼栋不可避免受到噪音影响。

学校方面，中海国际社区也已开发成熟，学校口碑还可以，玖嶺南山北侧还有新学校正在建设。

另外，二环南附近还有融汇爱都、中国Mall城市之星。

其中，融汇爱都不久前推出一部分多层产品，价格1.3万左右（详情点这里），也非常火爆！这部分产品最大的不利因素是临近大型公墓。不过，这个价格依然非常有竞争力。

总体上，济南南城最近很火，除了价格折扣之外，这里还有三个比较突出的优点：

1，部分楼盘周边自然环境很不错，如公元九里、领秀城；

2、这里属于市中区，市中区的集团化办学成果斐然，很多楼盘配建的学校不错；

3、这里在济南“油条”的中间，对于需要奔波在济南东西两端的人来说，这里的区位很方便。

20、西客站南部，市中、槐荫交汇，有低密别墅、洋房

继续往西，我们来到西客站片区的南部，这里属于槐荫区、市中区交汇处，有3个楼盘在售。

其中，腊山御园、水发和山在腊山的山脚下，自然环境很诱人。同时，它们是低密度楼盘。

腊山御园有类独栋和联排别墅在售，建面约220-420㎡户型，总价600万/套起。另有高层住宅在售，单价约1.8万左右。

水发和山在售有复式洋房，127-176㎡户型，单价1.3-1.6万元/㎡；还有237-278㎡联排别墅，均价在2.1万元/㎡左右，总价约550万/套。

周边的敏感点是：没有配建学校，需要划片入学，属于槐荫区，周围学校都很一般；这周围的整体城市面貌还比较一般，商业等生活配套也比较缺乏。这周边还有另外一个大盘在售，即融汇城。这个项目之前我们聊过（详情点这里），其在售产品位于二环南路规划延长线以南，铁路以北，锦绣里组团。

因此前发生的质量问题，让融汇城蒙上一层阴影。在去年年底，这里的产品曾以9666元/㎡起的价格在朋友圈刷屏，目前在售产品价格1.1万左右。

融汇城所在位置是市中区，但由于南有铁路，北有规划二环南路延长线，项目周边环境也很不成熟，在当前价格下竞争力一般。

21、西客站，环境宜居，配套渐好，产业待崛起如果从2009年西客站奠基开始，西客站片区的发展已经经历了十多年。如今，这里已经从一片荒芜变成了一片新城区，一座气势恢宏的大城正在崛起！随着这几年招商引资和开发建设，片区一改过去商业、学校配套较少的窘态。宜家、迪卡侬、麦德龙、印象济南、会展中心先后投入运营，一些学校也在逐渐投入运行。

因开发时间较早，目前西客站在售项目较少，目前主要为六个盘，包括地平·西棠甲第、保利熙悦、金科城、济水上苑、杨柳春风、中建·锦绣首府等。

这里面，西棠甲第地理位置相对较好：紧邻地铁R2线，东侧紧邻宜家、迪卡侬，门前还有东西向的烟台路，产品以高层、小高为主，毛坯、精装产品均有，适合刚需、刚改选择。金科城，位于槐荫区政府附近，南侧距离经十路不到一公里，距离地铁1号线较近。项目定位刚需，目前在售产品为已交付两期中间地块，目前价格1.26万左右，毛坯交付。该项目位置也不错，在西客站相对比较中心的位置。产品主要是大高层，有较多地上车位规划，刚需定位明显。结合它当前价格来看，总体还是合适的。济水上苑在售为北区产品，项目位于青岛路以北。定位刚需，户型面积段在105-143㎡，单价一万三四左右。保利熙悦，位于金科城东侧，产品精装，定位刚需、刚改客户，均价1.65万左右。除了以上项目，西客站以西有两大项目在售：杨柳春风项目与中建锦绣首府项目，均在高铁合围区域，杨柳春风位于青岛路以北，中建锦绣首府位于以南区域。

两项目产品结构都比较丰富，都拥有小高、洋房、叠拼等。中建项目签约山东省实验中学，这在西客站片区整体缺少教育配套下算是一大优势。

杨柳春风项目主要以蓝城品质作为项目卖点，在西客站片区来说，该项目品质的确超出大部分楼盘，可以作为部分刚改客户选择。总体来说，西客站片区现在的居住环境很不错。街道干净，绿化很好，这两年居住人口不断上升，人气也变得越来越足。但坦白地说，西客站目前的产业发展依然不充分。片区内商业办公用地很多，但很多地块还没建起来。

（图中红色地块为商业办公用地）

观察君身边有两位朋友，居住在西客站，但工作在济南东部，每天需要沿着济南二环快速路贯穿全城，那是相当的不便。

未来的西客站片区，产业的短板亟需弥补。最近一些新闻报道称，西客站片区要建设“京沪会客厅”，央企总部城。期待这些规划能够尽早实现。22、西客站以北，任重道远

对西客站以北的区域，好多济南人可能都没太来过。但提到吴家堡，大家一定不会陌生。除此之外，这里还有百联奥特莱斯、海宁皮革城等商业综合体。

目前，片区内很多村庄已经拆迁，呈现一幅百废待兴的景象。片区内有三个楼盘，包括璀璨悦府，海那城，以及尚未开盘的地平地块。

世茂·璀璨悦府，定位刚改，户型面积段在103-142平米，装修交付，目前售价1.5万左右。项目对面就是百联奥特莱斯、海宁皮革城，距离二环西高架大约600米距离。地平地块成交于去年，楼面地价7200.63元/㎡，预计今年对外发售，与西棠甲第项目同为润华集团关联企业地平置业开发。另外，海那城项目还有非普通住宅项目在售，产品打造得不错，但是土地性质并非居住属性，留意。

总体上来说，西客站北部这里的居住环境还比较一般。而且，片区开发处于初期阶段，未来也有相当比例的工业用地规划，片区很难摆脱刚需形象。

相较于东部的刚需产品，这个片区的房价目前竞争力很一般。

至此，济南22个片区的楼市特点我们已经聊完了。

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