买房的黄金楼层「高层黄金楼层」

房子是一个“大件”，占据绝大多数家庭资产的80%以上，所以房子可看作是家庭财富的象征。不仅如此，一套房子的地段、户型、楼层、物业等，更关乎着持有者一家未来几十年的居住幸福指数。尤其是在房价“高得离谱”的今天，买房越来越难了，换房的机会同样越来越少了。国家统计局数据显示，2021年上半年末，全国新房均价高达10720元/平，这意味着购买一套房子起步价就要百万元了，并且这只是全国均价。在四大一线城市“北上广深”，贷款购房的门槛都已经提高到了200万。所以对于普通的工薪家庭购房者来说，“买对房”就显得尤为重要。

以往，大家在买房时喜欢遵循两个原则：买高不买低和买单不买双。“买高不买低”指的是，买房格外喜欢最高的几个楼层，而对于较低的几个楼层，则非常排斥。根本原因是大家潜意识里觉得高楼层有视野好、通风好、采光好、蚊虫少等几大优势，日后居住会非常舒服；而“买单不买双”则完全是受传统思想影响，比如4、8、14、18等楼层不能买，这些楼层也被称为“古训楼层”，因为这些楼层不吉利。

做过10年新房销售的资深置业顾问透露，在实际买房过程中，其实很多人根本不会选楼层，而且很容易就在楼层选择上妥协，根本原因是绝大多数购房者都是初次置业，缺乏经验，想当然地认为楼层对于居住体验的影响不大。事实上，这就大错特错了，同一栋楼，不同楼层的居住体验差别巨大，有些楼层入住第一天就会喜欢一辈子，而有些楼层入住第一天，可能内心就开始排斥了。

对于广大普通的刚需购房者来说，买房是一大考验，特别是在选楼层上，一旦选错可能终生后悔，居住不舒服，未来还可能转手难。毕竟现在房价那么贵，如果买到“错误的楼层”，或者因为销售的套路，买到一些“劣质楼层”，将无回旋的余地。

买房选楼层，特别强调“买高不买低”对吗？当然不对，高楼层确实有视野、通风、采光等方面的优点，但不可否认的是，高楼层在电梯依赖、高空坠物、用水用电、消防问题以及未来的维护、改造拆迁等方面，未来将面临的麻烦也不小。

最近几年，受专家们提出的“高层住宅未来可能沦为贫民窟”观点，以及国家发布的楼市“限高令”的影响，很多人的买房逻辑已经有明显转变——由过去的“买房一味追高”，开始转向喜欢购买中低楼层。尤其是对于三四十层的超高层住宅的最上面几层，很多购房者已经明确表示“不考虑”。

这是一个非常好的现象，因为这意味着很多人开始从居住舒适、未来面临问题等角度出发理性选择楼层了。即便如此，现实中很多人在面对动辄几十层的楼层时，也会一头雾水。尤其是对于首套房小白或者换房经验严重不足的人来说，选好、选对楼层的难度依然很大。因此，购房选楼层时，借鉴专业人士的经验就显得尤为重要。

笔者最近几天一直在和一位有过8次购房经历的懂行人，还有一位专业的建筑学家交流，我们把懂行人的选楼层经验，以及建筑学家从专业角度理解的好楼层的想法，整理归纳了几条买房人需知晓的“选楼层法宝”。需要提醒的是，这些经验比较适用于18层以上的高层住宅，因为别墅、洋房和小高层住宅等，本身楼层就不高，而且楼间距大、容积率低、公摊面积小，所以基本上每个楼层都还不错，每个人可以根据自身喜好，以及经济能力来定夺，这几类房子楼层的高低，对日后的居住和转手，影响没有高层住宅那么严重。

第一、有“三种楼层”不建议购买

1、腰线层。腰线是开发商为了楼的美观做的装饰，看起来更好看一点，更加有层次感，腰线的位置没有特别的要求，一般在2、3层，或者12、13层，也有的在16、17层。当然，并非所有的楼栋都有腰线层。既然腰线层是为了美观，所以肯定会牺牲一些优势，比如腰线层的楼层，通常比较容易积灰、积水，打扫起来比较难。最主要的是“碍眼”，尤其是客厅阳台伸出来的腰线，不仅影响采光，还遮挡视线。此外，建筑学家透露，现在很多开发商为了省钱，腰线很少是直接打上去的，而是后期“粘上”或“挂上去”的，比如大理石干挂，水泥预制打膨胀丝固定，或者泡沫上面沾一层涂料，用粘接砂浆贴上去。这样会造成家中容易渗水，久而久之，会发生墙体发霉的情况。

2、设备层。设备层是指高层建筑的某一楼层，其有效面积全部或大部分用来作为空调、给水排水、电气、电梯机房等设备的布置。建筑学家透露，高层建筑的设备层一般都在地下室或顶层。当然，也有一些超过100米的超高层建筑的设备层在接近中间楼层的位置，比如33层，设备层在16或者17层，这种情况比较少。设备层为什么不建议买？原因很简单，设备层单价一般不低，但缺点非常明显，那就是设备运行起来有噪音和电压辐射。特别是夜深人静无白噪音遮挡的时候，设备运行时的轰鸣声会清晰地传到耳朵，对睡眠影响很大。

3、顶楼。顶楼不建议买，一方面是因为有风井、电机、电梯卷扬机等设备在上面，另一方面是等电梯时间长，更重要的是因为顶楼比较容易漏水。有人可能会说，现在防水技术先进了，按照最高标准做一次防水，最长能保证一二十年都不会漏水了。话虽如此，但架不住开发商无良，尤其是最近几年，开发商普遍“钱紧”，会想方设法节省资金，所以顶楼的防水工艺，我们不要有太多期待。当然，超过15年的“老破小”的顶楼，防水问题就更棘手了。

顶楼除防水做不好易漏水外，还有夏天日照强烈，室内温度高，冬天风大，室内寒冷等弊端。倒不是说现在的顶楼不能买，只是站在专业的角度来看，顶楼的弊端比较明显，且入住后会比较麻烦。倘若购房者有其它楼层可供选择，懂行人建议最好是不要选择顶楼。如果已经购买了顶楼也不要太焦虑，新房顶楼防水有5年质保期，5年内出现漏水都可以找开发商维修。5年过后如果业主还有顾虑，懂行人建议顶楼的住户可以一起自费按照高标准重做防水。

第二、不管楼层多高，这3个楼层都是“黄金层”，懂行人说出原因

有人可能不解，为什么不管楼层多高？现实中房子类型很多，从2层到四五十层不等，这里需要解释一下，懂行人所说的“不管楼层多高”，实际上指的是高层住宅和超高层住宅，这类房子一般的高度都超过了18层，有些甚至可以达到三四十层。我们本文所说的楼层“黄金层”实际上也是针对这类住宅进行分析。需要说明的是，实际上现在的叠墅也好，新式7层带电梯洋房也好，这些都属于高端住宅，一般采光、通风等开发商在规划设计之初就已经考虑好了，这些购房者其实不用太计较。不过对于这类相对来说高端的住宅，一般购买单价和总价也都较高，是名副其实的价格决定了品质。

第一个是当之无愧的“中间层”。

这是传统意义的“黄金层”，也是普罗大众都比较喜爱的好楼层。一般位于整个楼层的1/3-2/3位置。比如总高20层的住宅，“中间层”指的就是7层-13层。这个楼层真正做到了集合了所有楼层的优点：采光、视野、通风基本没有问题，同时对电梯也不过度依赖，即便断水断电，业主也可以从步梯上下楼，不至于像顶层那样，累得上气不接下气。而且消防救援也能达到，不会有安全隐患。现在的消防救援高度普遍能达到五六十米，按每层楼3米计算，可以满足17、18层楼的救援作业。

第二个是“4-8”层。

前面提到了，受专家们“高层住宅二三十年后可能沦为贫民窟”观点的影响，现在很多人购房时会主动避开二三十层高楼的最上面几层，本质上可以理解为是“未雨绸缪”——刚交付的新房高层，可能没有太大的问题，但随着居住年限的增加，随着后期维护管理不善，高楼层的弊端会逐渐显现，电梯故障率高、水压小、恶劣天气风大噪音大等。

当然，另一个不可忽略的原因是，我国的基本国情决定了很多人不得不转变购房选楼层的思维，那就是我国已经步入“老龄化”社会，未来十年，我们还会继续向“深度老龄化”社会迈进。这意味着未来更多的老人会选择较低的楼层，在懂行人和建筑学家看来，一栋楼不管多高，它的“4-8”层也是较理想的“黄金层”——接地气的同时，也满足了采光、通风等硬需求。最主要的是，这个楼层更适合现在的老年人养老居住：想锻炼就爬爬楼梯，不想锻炼就乘坐电梯。而且高层住宅的电梯，通常是两梯四户和两梯六户设计，所以，即便其中一部电梯故障，也不用担心下不了楼。当然，最坏的情况遇到两部电梯同时停摆，那么爬楼梯上下楼也可以接受。

第三个是“VLPNV”楼层。

“VLPNV”概念是最近两年才火起来的，通俗来说就是住宅的5大性能优势：通风、光线、私密、噪音以及视野。懂行人直言，这个概念很多人虽然没听过，但是这5方面的性能，很多人买房时都会考虑，尤其是在年轻人圈子里，非常受重视，所以这个楼层也可以称之为“黄金层”。只不过有的人考虑周全，有的人考虑欠缺。一句话，好的房子都有这些共性特质，而不好的房子，或多或少都有这方面的缺陷。

那么“VLPNV”到底指的是哪些楼层呢？建筑学家解释，通俗来说，就是介于“中间层”和“顶层”之间的楼层，比如总高30层的房子，“VLPNV”层就是18-22层。懂行人指出，这类楼层的优势非常明显，首先，开发商定价不算高，相当于顶层下面的4层的高单价，“VLPNV”层经济实惠；其次，购房者关注的通风、光线、私密、噪音以及视野等层面，“VLPNV”层均满足了需求；再者，一栋楼中的设备层、腰线层，“VLPNV”都完美错开了。

对此，笔者也有话要说，我购买的高层住宅总高24层，按照“VLPNV”理论，14-18层是“黄金层”，笔者购买的恰恰是15层。从居住三年多的经验来看，该楼层无论在采光、视野，还是在通透性、电梯、消防等方面，几乎都挑不出毛病。

结语：上文中建筑学家提到的3个楼层都属于“黄金层”，懂行人也说出了原因：这3类楼层，总的来说优势大于劣势，且正在逐渐受到市场的追捧，尤其是“4-8”层和“VLPNV”楼层，更是老年人和年轻人这两个群体的最爱。对此，大家买房时需知晓。

懂行人和建筑学家所说的“黄金层”就是“标准答案”吗？当然不是，这只是相对而言的。俗话说得好，萝卜青菜各有所爱，现实中购房者买房选楼层还要根据自己的居住需求、经济能力、喜好等来选。还是那句话，未来不管任何城市，低密度、高品质的别墅、洋房、小高层才是“王牌”，但这几类房产的价格都不菲，并非普罗大众皆能承担得起的。所以，即便我们一直强调，未来高层住宅的隐患比较多，但是受资金限制，也并非不能买，只是在购买时要记住两个原则：第一、尽量购买大品牌开发商的房子，相对来说有保障；第二、尽量购买高层住宅中的低楼层，低楼层虽然会牺牲采光、通风等优势，但安全问题、电梯故障上下楼、供水等方面，却有明显的加分。