超1亿套房\\「公务员买不起房」

我国房地产市场全面调控至今，已四年半有余。调控的结果到底如何呢？住建部部长王蒙徽总结：调控效果显著，房价过快上涨的势头得到了有效控制，房地产正日趋步入稳定健康的发展轨道。党媒新华社发表评论文章也直言，通过4年多保持房价长期基本稳定，进一步缩小了房地产业与其他行业之间的利差，有效引导了资金回归实体产业部门，更解决了房地产投机炒作的历史顽疾。房地产调控成果来之不易。

事实真的如此吗？过去4年多房价真的保持长期基本稳定了吗？真相让人大跌眼镜。国家统计局数据显示，2016年全国平均房价7475元/平，但到了2021年一季度末，这一数值已经迈过“万元”门槛，达到了历史最高点11000元/平，4年时间涨幅高达47%。每年的年度涨幅接近12%。房地产仍然堪称是独一无二的“造富神器”。

此外，全国房价行情网站数据显示，5月末，全国平均房价超过1万元/平的城市有77个（只监测了317个城市），平均房价超过8000元/平的城市有120个。其中超过万元/平的77个城市中，房价同比上涨的城市有64个，占比高达83%。

更值得一提的是，不久前新华社发布文章揭露，截止到目前全国有103个县房价均价超过万元/平，其中海南陵水最高，3.5万/平。从区域分布看，超过九成位于东部沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。对此，央媒给出的结论是，我国房价虚火过旺，急需降温。

这还仅仅是平均值，如果单把那些经济实力强、人口增量大的城市房价数据变化列举出来，房价4年翻一倍甚至涨幅更高的城市比比皆是。事实上，数以亿计的国民对房价的感受也是“过高”，对于绝大多数工薪阶层来说，买房仍然是难以翻越的一座“大山”。

经济学家任泽平就直言揭露，北上广深一线大城市，遍地都是千万富翁，但实际上这些人都是负债累累，他们要一辈子给银行打工。高房价掏空了老百姓的积蓄不说，更严重挤压了一代又一代人的消费，为了买房，很多人不得不动用六个钱包，更有甚者买房后账户余额仅剩几百块钱，为了还每月的银行贷款，越来越多的人，不敢休假、不敢辞职，更不敢胡乱消费。

“史上最严”调控坚持4年不松懈，为何就是按不住房价？为何国人的买房难度不减反增？一个数据透露了答案：我国确实不缺房，但近22%的高空置率，始终都是不断推高我国房价的“祸首罪魁”。地产大佬潘石屹更猛烈抨击，不把住房高空置率“打下来”，降房价就是痴心妄想。

中国城镇到底有多少住房空置？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。然而就是这么一个简单的数据，国家却没有清楚的答案。不过根据网络上权威机构们发布的调查报告，我们还是可以通过计算得到真实答案的。

根据西南财大2018年的报告显示，我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套，房屋空置率是21.4%。如果再加上2018、2019、2020年均17亿平米的销售面积，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是最近三年，就增加了800多万套空置房。

另据中泰证券的分析报告显示，2020年底，我国处于开发建设中的商品房面积高达70亿平，以每套房子100平米计算，以新房空置率20%计算，新房空置额就高达1400万套。

以上这些还只是商品房空置，如果把空置房、回迁房、经济适用房、保障房等各种类型的房屋也计算在内，数额按照商品房的五分之一计算，那就是1740万套。把上述所有空置房数量全部加起来（6500万 800万 1400万 1740万），最后得出结论：全国城镇房屋空置数量至少高达1亿套。直白点说就是，在很多人叫嚷着买不起房的时候，殊不知全国有超1亿套房在“空置吃灰”：不住人也不出租，就单纯地空置浪费——这不仅仅是建筑成本的浪费，更是超10万亿信贷资源的浪费。

此外，2020年4月，央行发布的调查报告显示，2019年我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，户均拥有住房1.5套。换言之，全国仅有4%的家庭没有自住房，如果把空置房1亿套算进去，毫无疑问我国已经不缺房了，甚至已经步入“住房供大于求”阶段。

然而现实却是，我们虽然身处“不缺房”的住房环境下，但仍然有数以万计的普通刚需家庭连一套房子也“买不起”——统计局数据显示，2020年末，我国居民的杠杆率达60.4%，同时我国人均可支配收入是32189元，人均消费支出是21210元，相减得出居民年均余额为10979元。通过把银行利率、存款余额、房价总额中位数等一系列数据建立模型，得出结论，我国居民可承担的合理房价水平在8000元/平左右。然而现实却是，2020年一季度末，我国的平均房价已经高达11000元/平。超过合理水平近30%。

基于此不难得出结论，我国的高房价，住房高空置率是主要原因之一。这点其实也很好理解，各地每年出让的土地，其实开发建设成新房后，供应到市场是完全可以覆盖购房需求的，而且国家明确要求，每个城市的供地规模要权衡需求来定。但正因为有空置住房存在（持有几乎是零成本），所以无论开发商开发多少住房，有钱人都可以大量购买后，空置不住人。最终导致市场的供需不平衡，房价有上涨压力。房价上涨，投资炒房客的欲望更强，大量囤积房产的欲望也更强，这就加剧了市场的供求不平衡，也进一步推高了住房空置率。

一边是住房空置，一边是买不起房？国家老干部提出5字解决方案

众所周知，影响房价的核心因素是供求，在供应无法加大的前提下，怎么做才能有效抑制房价呢？国家老干部提出5字解决方案：开征空置税——谈及“如何才能有效抑制高房价”时，国家老干部、原住建部副部长仇保兴直言，我国动辄15%-20%的住房空置率严重偏高，按照国际空置率标准，5%-8%才是合理区间。尤其是很多三四线城市，存在过度开发建设的情况，空置率更是可能超过了30%。这种情况下，降房价就必须要从解决高空置率着手，即开征空置税。

这不是仇保兴第一次建言“开征空置税”抑制高房价。早在2018年博鳌房地产论坛上，他就直言不讳指出，从国际上看，一般推出空置税的国家住房空置率在5%左右。我们国家早就应该研究制定出台空置税了。在他看来，物业税可以等5年，但消费税、流转税、空置税应先行，从而烫平房地产泡沫。

值得一提的是，不止国家老干部，其实社科院早在两年前也提出了相同的建议：用“空置税”来替代房产税，能有效提高住房利用效率，从而达到抑制房价的目的。

开征空置税真的能有效抑制高房价吗？答案是肯定的。开征空置税是增加住房持有成本，比如一套100万的房子，如果空置税税率设置在2%，即每年要交税2万元，这对于持有房产者来说，就是一笔负担。为了应对这笔负担，持有房产者可能就会把房产出租，用增加的收益抵消空置税开支。对于那些房产出租很难获取对应收益来抵消空置税开支的房东，则可能会考虑出售房产。

以世界上开征空置税空置率极低的国家为例：英国如房产被空置长达两年或以上，政府会对空置房屋征收100%额外市政税；法国房屋若空置逾一年便要征收楼价10%税款，空置两年是12.5%，3年为15%。一句话，只要税率足够高，开征空置税，将收获意想不到的效果。

此外，开征空置税还会有两个额外的益处：一方面能有效缓解地方的财政压力，空置税虽少，但也是一笔稳定的收入来源。换言之，开征空置税有助于地方摆脱对房地产的过度依赖；另一方面，空置税将直接倒逼房东出租房屋获取收益，理论上来说，这也有助于租赁市场的发展。

可能有人又会说，对空置房征税，难道房东不会把成本转嫁到购房者和租客的头上吗？有这样的疑问很正常。毕竟理论上来说，这种概率确实存在，尤其是购房需求、租房需求强劲的一二线城市核心地段，房东确实有把成本加到买房人和租客身上的底气，但需要注意的是，房东也要面临空置期问题。至于那些存量严重过剩、租赁需求疲弱的城市，能不能把多出的成本加到第三者身上，这完全不取决于房东。

开征空置税可谓“一举多得”，但不得不承认的是，这个措施真正实施起来阻力重重。第一、空置的界定很难，且统计口径暂时无法统一；第二、征税标准饱受争议，即税率设置很难，收得重了可能适得其反，收得轻了可能毫无意义；第三、很多专家学者认为，开征空置税违背宪法“保护私有财产”的精神，需要立法先行，即便可以通过立法开征，但也耗时耗力，因此短期很难出台。

最后我们想说，从长远来看，征收空置税是非常有必要的，可以减少房屋持有空置的现象，而且对市场来说，可以打击囤积、投机需求。至于很多人提到的“难点”，其实并不是最重要的问题。问题的关键是想不想、需不需要，如果开征空置税已经迫在眉睫，那么所有的问题都将不再是问题。