补短板惠民生 北京发文鼓励地铁站周边建筑改建保障性租赁住房

央广网北京10月7日消息（记者管昕）北京市近日印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，意见创新提出八条支持存量国有建设用地盘活利用的政策。其中尤为引人关注的是，“重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房”。如何保证政策的落地实施？这将给哪些群体带来积极影响？

鼓励地铁站周边建筑改建保障性租赁住房，中原地产首席分析师张大伟对中国之声表示，这一举措是个较大的创新。“在全国来看的确是一个创新。北京一直大力发展保障性租赁住房，过去已经有过很多举措，包括在集体用地、盘活工矿企业的存量用地。现在进一步拓展思路，在很多地铁周围，这主要还是跟过去的保障性租赁住房分布区域不太合理有关系。”

在传统的城市规划布局里，地铁站作为交通枢纽，它的周边片区因交通便利、商业发达，往往也是地价较为昂贵、人群较为密集的地方。商业用地规划布局在地铁站周边，这在城市规划领域较为常见。

而保障性住房兜底保障的多是中低收入群体。以往，一些地方规划建设的棚户区改造后的新建小区、公租房、经济适用房等保障性住房，位置偏，交通不够便利，公共配套也需要进一步完善。针对北京的创新举措，多位城市规划领域的业内人士这样评价：这一举措不一定是最有效益的，但却是最民生的。清华同衡规划设计研究院高级工程师万君哲认为：“这个政策非常好，也是一个非常有创新性的举措。它能够把城市现有的非常好的公共资源，（倾斜）给到民生保障的方向上。对于中低收入群体和保障性住房的对象群体来说，是个非常好的消息。”

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员张惠强则分析认为，这意味着长期以来北京存在的职住不平衡的短板或将得到缓解，但并非地铁站周边所有的现状建筑都要用来改建保障房。

“很多人上班下班通勤用的时间太长了。所以从目标上来看，它是空间利用效率的提高和城市功能的完善，还有产业转型升级的需求，是结合起来的，不只是建个房子这么简单。地铁站点周边建保障房是一个选项，它不是全部的，不是说只开发地铁旁边的，整份文件里，它还强调了重点的功能区，比如几个产业园区，其目标是为了职住平衡的考虑。”张惠强说。

随着疏解非首都核心功能的深入推进，北京目前已进入减量发展、高质量发展阶段。优化生产、生活空间布局和建筑规模，促进职住平衡，补齐城市公共服务设施短板，这是北京此次发布新政的背景和目标。

保障民生的利好政策如何落地？如何调动市场的活力？张大伟提出：“肯定是一个好政策，但也要看后续的落地，特别是很多企业是否有意愿，开发的过程中收益如何保障，包括如何建设，有没有一些财税方面的补贴等。”

相关文件中提到，“充分发挥市场作用，鼓励产权主体和社会力量积极参与，激发市场活力”。为此，北京给出8项支持政策，并明确3类实施路径：一是鼓励原土地使用权人通过自主、联合等方式盘活利用；二是原土地使用权人无继续开发建设意愿的，可通过土地二级市场转让或政府收储（可带地上建筑物）方式盘活利用；三是鼓励国有企业探索成立专业平台公司，通过腾退、整合等方式，对企业所属土地、房屋资源进行统筹再利用。

万君哲分析认为：“北京的城市发展经历了从小变大的一个过程，很多内城的土地很早就明确了使用权人，但是随着城市的发展，这些原有的使用权人和土地的区位资源与实际的经济资源已经不匹配了，而且有一些非首都（核心）功能要疏解到雄安，这些土地如果闲置下来该怎么办？如果一直闲置，肯定会影响北京的土地使用效率，而且会影响城市的活力，因此要鼓励这些使用权人自主愿意更新这些地方，但是北京市还是有一个整体的政策导向，不希望这些更新完全奔着盈利去。”

北京给出的8项鼓励支持政策，每条都比较具体。比如用地功能兼容一项，“鼓励产业用地混合利用，单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%。其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的15%”。

长期研究土地制度创新与管理的苏州大学法学院副院长程雪阳表示，鼓励产业用地混合利用的政策，对特大城市来说，非常具有创新意义，可以有效解决产业用地和居住用地分离带来的交通压力、特定区域住房资源紧张、生活不便等问题。

张惠强也表示，这种多功能的空间布局，将让城市变得更宜居，这也是他认为这份文件的亮点之一。“多功能的混合，在它的文件里，在产业、生活，包括保障性租赁住房，包括其他的城市功能配套，都本着缺什么补什么，从补短板的角度来看，这对城市来讲非常重要，会增加城市的宜居度。”

万君哲表示，这一新政背后，看得出政府部门的深意和用心。“它还是要避免只把这个地拿出来去做商业出租给别人，它是希望，第一，这个城市的土地更新能够有利于北京产业的整体发展，能和北京总体规划确定的产业发展方向相契合；第二，希望往优惠民生的方向去引导。”

根据相关文件，北京将鼓励各区结合区域实际试点创新。相关部门将出台相应配套政策，依法下放审批权限，简化审批程序。对存量再利用的产业用地，还将约定产业绩效、环保节能等要求。