2021年2月北京楼市「北京新批43块地」

这两周接了n个粉丝的提问，无论直播还是线上咨询，被问最多的问题就是:XX板块能买吗?

既然大家关心，最近几篇我们就专门聊聊板块。首先有些是本轮行情中表现突出的尖子生，比如，德胜、万柳、上地、西二旗、世纪城、望京、太阳宫、双井、朝青、亦庄、回龙观等区域。

这些涨幅靠前的板块，在今天的语境中，我们称为北京楼市的一线板块。其中有些区域涨幅超过了20%，当前买入价格未必合理。

从全北京看，有些板块目前关注度略低，虽然这轮没怎么涨，但以后会有一些结构性机会，今天给大家重点聊几个这样的二线板块。

1

先说百子湾，北京最知名的网红聚集地。最大优势在于，环线位置强。就说贴着东四环，紧邻双井，属于国贸CBD的第一辐射圈。

加上高层的次新房多，区域内常住人口的密度不低，且活跃的多是年轻人，百子湾按理说早该跻身北京一线的热门区域。

为什么还有很多人吐槽呢?因为有硬伤。首先是没有成熟的大商业，我们看了一圈，主要依赖楼下临街的底商。像合生汇、万达这些销品茂分布在西边的大望路区域，需要坐一两站地铁才能到，这是个小问题。

很多人真正介意的是，百子湾的区域界面杂乱，街道管理差。再加上周边娱乐性产业泛滥，导致人群比例复杂，流传着各类楼Feng的故事，懂的就不多解释了。

这些小缺点对刚需不是问题，毕竟大量次新单价只有5万多，像沿海赛洛城、百子湾家园这些盘流通性不差。怎么说也在国贸附近，上车门槛并不算高。

在百子湾，800万以内的刚需盘保值性很强，毕竟地段决定一切。但对区域内的金泰先锋、金都杭城这类改善盘，百子湾区域本身是个问题。

对应我们在《北京买房指南#A02（错配入坑）》中的观点，因为百子湾毕竟不同于大望路、朝阳公园这些改善区域，预算足够的人不会把乱哄哄的地方当作改善首选，因此百子湾1000万以上的高总价房源流通也就弱一点。

2

再说西三旗板块，其实在海淀的存在感不强。因为缺点很明显，一是在海淀、昌平、朝阳三区交界，管理上稍微混乱点。二是配套稍微差点意思，尤其在建材城东区域，属于既没商业也缺产业，甚至没通地铁。

但这些以后都不是缺点，在富力桃园附近500米规划有分拆的地铁13号线支线，作为一条连通北部核心产业的重要支线，这件事已经敲定了。

还有商业配套的补齐，在金隅翡丽南侧有在建的西三旗万象汇，这是有区域影响力的商业规模。西三期的产业之前是短板，东升科技园二期等园区即将落地，未来也会发展为海淀东部的产业集中区。

虽然西三旗未来的产业爆发力不及北部的永丰，但从环线位置上离市区更近，且交通、商业在肉眼可见地变好，这些利好是确切会实现的，只是时间问题。

还有很重要的一条，在整个西三旗，尤其是育新以东区域房价都不贵，其中一个主要原因是没有学区溢价。教育上是海淀的垫底区域之一，因为本就不是优质学区，也就不存在下降空间了。

反而因为多校划片，以后说不准能收到更多大礼包。毕竟教育均衡是大趋势，买房也要顺势而为，挑选一个西三旗的学区洼地可以避开风险。

因为西三旗的部分区域发展周期可能在5年以上，考虑到房屋的老化因素，这种板块更需从长持角度出发，优选区域内的次新标杆或流通大盘，具体的项目就不公开说了，有需要可私聊。

3

首经贸板块在南城是一片洼地。因为离产业近，在这个层面上，首经贸之于丰台，类似于双井在朝阳的地位。

众所周知，丰台有两个主要产业园区，一是丽泽，在西南三环内丽泽路周边;二是丰台总部基地，地处南四环西路以南。

而首经贸刚好在西南三四环中间，占了中间的黄金枢纽区域。坐上房山线北延三站直达丰台总部基地，距离丽泽核心区只有三公里，骑个自行车就能到，更何况还有明年底直通丽泽的地铁16号线南段，已经不能更方便了。

加上原有的地铁10号线横穿首经贸，经过区域内的丰台、首经贸、纪家庙三站，环线的优势是四通八达，加上换乘足以覆盖北京绝大部分地铁区域。

加上附近的天坛医院，医疗条件在丰台是很能打的。缺点是附近底商多，缺少一个大型商业，想逛商场就得踩一脚油门到丽泽天街或是南边的万达广场。

我们走访了附近居民，发现大家吐槽的更多是学校配套，这没办法，因为整个丰台的教育都不太拿得出手。因为大家半斤八两，首经贸学区弱也就不算什么缺点了。

而随着丽泽和总部基地的发展，首经贸哪怕只作为职住区域，未来的增量也是强于南城绝大多数区域的。