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2021年2月北京楼市「北京新批43块地」

来源:   2024-01-28 12:16:32

这两周接了n个粉丝的提问,无论直播还是线上咨询,被问最多的问题就是:XX板块能买吗?

既然大家关心,最近几篇我们就专门聊聊板块。首先有些是本轮行情中表现突出的尖子生,比如,德胜、万柳、上地、西二旗、世纪城、望京、太阳宫、双井、朝青、亦庄、回龙观等区域。

这些涨幅靠前的板块,在今天的语境中,我们称为北京楼市的一线板块。其中有些区域涨幅超过了20%,当前买入价格未必合理。

从全北京看,有些板块目前关注度略低,虽然这轮没怎么涨,但以后会有一些结构性机会,今天给大家重点聊几个这样的二线板块。

1

先说百子湾,北京最知名的网红聚集地。最大优势在于,环线位置强。就说贴着东四环,紧邻双井,属于国贸CBD的第一辐射圈。

加上高层的次新房多,区域内常住人口的密度不低,且活跃的多是年轻人,百子湾按理说早该跻身北京一线的热门区域。

为什么还有很多人吐槽呢?因为有硬伤。首先是没有成熟的大商业,我们看了一圈,主要依赖楼下临街的底商。像合生汇、万达这些销品茂分布在西边的大望路区域,需要坐一两站地铁才能到,这是个小问题。

很多人真正介意的是,百子湾的区域界面杂乱,街道管理差。再加上周边娱乐性产业泛滥,导致人群比例复杂,流传着各类楼Feng的故事,懂的就不多解释了。

这些小缺点对刚需不是问题,毕竟大量次新单价只有5万多,像沿海赛洛城、百子湾家园这些盘流通性不差。怎么说也在国贸附近,上车门槛并不算高。

在百子湾,800万以内的刚需盘保值性很强,毕竟地段决定一切。但对区域内的金泰先锋、金都杭城这类改善盘,百子湾区域本身是个问题。

对应我们在《北京买房指南#A02(错配入坑)》中的观点,因为百子湾毕竟不同于大望路、朝阳公园这些改善区域,预算足够的人不会把乱哄哄的地方当作改善首选,因此百子湾1000万以上的高总价房源流通也就弱一点。

2

再说西三旗板块,其实在海淀的存在感不强。因为缺点很明显,一是在海淀、昌平、朝阳三区交界,管理上稍微混乱点。二是配套稍微差点意思,尤其在建材城东区域,属于既没商业也缺产业,甚至没通地铁。

但这些以后都不是缺点,在富力桃园附近500米规划有分拆的地铁13号线支线,作为一条连通北部核心产业的重要支线,这件事已经敲定了。

还有商业配套的补齐,在金隅翡丽南侧有在建的西三旗万象汇,这是有区域影响力的商业规模。西三期的产业之前是短板,东升科技园二期等园区即将落地,未来也会发展为海淀东部的产业集中区。

虽然西三旗未来的产业爆发力不及北部的永丰,但从环线位置上离市区更近,且交通、商业在肉眼可见地变好,这些利好是确切会实现的,只是时间问题。

还有很重要的一条,在整个西三旗,尤其是育新以东区域房价都不贵,其中一个主要原因是没有学区溢价。教育上是海淀的垫底区域之一,因为本就不是优质学区,也就不存在下降空间了。

反而因为多校划片,以后说不准能收到更多大礼包。毕竟教育均衡是大趋势,买房也要顺势而为,挑选一个西三旗的学区洼地可以避开风险。

因为西三旗的部分区域发展周期可能在5年以上,考虑到房屋的老化因素,这种板块更需从长持角度出发,优选区域内的次新标杆或流通大盘,具体的项目就不公开说了,有需要可私聊。

3

首经贸板块在南城是一片洼地。因为离产业近,在这个层面上,首经贸之于丰台,类似于双井在朝阳的地位。

众所周知,丰台有两个主要产业园区,一是丽泽,在西南三环内丽泽路周边;二是丰台总部基地,地处南四环西路以南。

而首经贸刚好在西南三四环中间,占了中间的黄金枢纽区域。坐上房山线北延三站直达丰台总部基地,距离丽泽核心区只有三公里,骑个自行车就能到,更何况还有明年底直通丽泽的地铁16号线南段,已经不能更方便了。

加上原有的地铁10号线横穿首经贸,经过区域内的丰台、首经贸、纪家庙三站,环线的优势是四通八达,加上换乘足以覆盖北京绝大部分地铁区域。

加上附近的天坛医院,医疗条件在丰台是很能打的。缺点是附近底商多,缺少一个大型商业,想逛商场就得踩一脚油门到丽泽天街或是南边的万达广场。

我们走访了附近居民,发现大家吐槽的更多是学校配套,这没办法,因为整个丰台的教育都不太拿得出手。因为大家半斤八两,首经贸学区弱也就不算什么缺点了。

而随着丽泽和总部基地的发展,首经贸哪怕只作为职住区域,未来的增量也是强于南城绝大多数区域的。

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