上海老破小降价卖断货 浦城小区抢手的背后 是房地产十几年变迁

房地产业遭遇大震荡的如今，没想到有朝一日，“老破小”也能成为香饽饽……

10月15日，上海不少市民的新闻版面，都被一个叫“浦城小区”的居民区售楼消息刷了屏。据悉，这个位于上海陆家嘴旁、在世纪大道板块八佰伴对面的小区“老树发新芽”——开盘了！

当天上午，小区门口挤满了来来往往来问价的人以及房地产中介商，看房现场可以称得上是火爆。

有心关注过这个小区的人一定知道，该小区打出的标签是“低于市价”、“双学区房”和“核心住宅区”。

比起周围比比皆是的十多万一平米的房子来说，浦城小区8万多一平米的房价称得上“良心”，单是学校，周围就有常青幼儿园、浦明师范和东昌南校，堪称包揽幼、小、中所有教育阶段，仅就教育资源来看已然不可小觑，更何况该小区还位于陆家嘴，的的确确是黄金地段了，售楼场面火爆似乎理所当然。

然而，甭管标签和硬件说出来多么响亮，作为住宅，房子本身条件才是硬道理。

看客们仅仅看该小区的描述，脑海中出现的必然是质量过硬的中高端小区，但事实上，看照片就可知，这个“浦城小区”不但内部质量不过硬，就连外观也是差强人意。

要知道，浦城小区是带着“老破小”的标签登上新闻热搜榜的，比起近些年新建的那些环境优美、造型考究的新式小区来说，浦城小区的外观的确过于落后。

这个在上世纪九十年代建成的小区，到如今已经有30年左右的房龄，坐实了“老破小”中的“老”字。

除了建成时间过长外，小区规划也比较落后，无论是每栋房子之间过窄的楼距和过时拥挤的房型，还是小区平庸的绿化水平以及没有配备电梯的楼房，无一不在提示浦城小区的破旧。

在这个小区外不超过两公里的地方，就是上海著名的地标性建筑——东方明珠电视塔，此外，本就是依江而建的浦城小区，距离黄浦江岸不超过1公里。

如此黄金地段的房子，一旦降价开售，场面自然震撼。据悉，在15日开盘当日，该小区40-50平米的小户型房子就已经售罄，到了第二天，60-70平米的房子也紧接着宣布售罄。

看到这里，有网友感到不解：既然浦城小区的房子如此抢手，那此前为什么会有大批空余房屋未能出售呢？在拆迁已成寻常事的如今，这片被高档小区、商圈包围的黄金地段，为什么三十年来都毫无动静呢？

细究之下，这个看起来平平无奇的“老破小”小区背后，竟然藏着一段房地产行业在时代变幻下的辛酸史。

2021年下半年以来，房地产行业哀鸿遍野。坚挺多年的业内老大哥“恒大”爆雷不断，甚至一度传出即将倒闭的消息。

此外，行业内不少中小型房地产企业宣布破产，老牌房地产企业如万科、碧桂园、富力、泰禾等等，均出现了不同程度的裁员举措。

自今年7月加大房地产行业乱象整治之后，地产行业就频频出现负面消息，到了9月，整个地产行业大裁员、地产业工作者集体跳槽等现象已经足够说明春天正逐渐过去，当年被在风口被吹上天的“猪”如今纷纷回落。

这让人禁不住猜想：地产行业的遇冷，是房地产出现什么大问题了吗？

对此，著名“三农”学者温铁军表示，正如我国当年聚焦农业问题时所说的“农业是问题，但不是农业的问题”一样，如今在分析房地产问题时，我们也要客观认定，房地产如今出现了问题，但不完全是房地产的问题，更不完全是房地产商的问题。

在温铁军看来，我国房地产业从上世纪九十年代中后期开始快速发展，其背景是各个城市迅速进入快节奏的城市化阶段，城区像是吹气球一样不断向外扩张，与之相对应的，是踩在了城市化节奏上一起进入黄金期发展期的地产业。

经过了十多年“快马圈地式”的野蛮发展，我国房地产业在2016年时销售额达到了3000亿元，到了2017年，这个数字爆炸式增长至5000亿元。

房地产大佬们与整个房地产业工作者，在这些年中踩着时代的春风，幸运地成了被时代选中的天之骄子，化身在风口中被吹上天的猪，赚了个盆满钵满。

绕了这么大一圈，房地产业的黄金年代与如今的浦城小区有什么关系呢？

要知道，浦城小区的建成年代，恰恰就是房地产高歌猛进的九十年代。

经媒体“第一财经”核实，浦城小区这批房源的原持有方是世茂集团苏沪区域的公司，与如今的世茂集团当年在陆家嘴的发展有着千丝万缕的联系。

那么这个世贸又是何方神圣呢？

事实上，人们如今所说的“世贸”，实际上是指世茂控股，董事长是许荣茂，2021年时，他以103亿美元的身家位列《福布斯全球富豪榜》的第219名。

至于世贸，它是一家国际化的大型企业，旗下包括世贸集团和世贸国际，其中，世贸集团涉及地产、商业运营、物业管理、酒店经营、文化娱乐、金融、高科技等产业领域，世茂国际则负责香港和海外的业务。

1999年时，在许荣茂的决定下，世贸集团在陆家嘴附近拍下土地动工，建成了黄浦江边资格最老的一批豪宅之一——世茂滨江花园。

这个由梁朝伟代言的超大型水岸豪宅区，是当时亚洲第一高楼，由7栋47层至62层超高层高档公寓组成，成为了当时黄浦江东岸富有时代标志性的建筑。

许荣茂的这个决定自然给世茂带来了不少荣耀，当时时值中国加入WTO谈判成功，陆家嘴成为上海最有发展前景的区域之一，事实证明，他的判断没有错。

然而，世茂滨江花园的建成过程却没有那么顺利。原因是这个项目启动后，对附近的原住民产生了不少困扰。

首先，世茂滨江花园设计楼层相当高，这在当时是比较罕见的，自然也意味着它周围没有什么建筑能与之媲美，原来附近的小区在它的衬托下显得格外低矮，居民们也因此开始过上了“压抑”的生活。

浦城小区也是其中之一，它的西南侧就是世茂滨江花园。除了浦城小区外，世贸当年拿下的地块，还包括兰园小区、东南新村及张杨路370弄等。

这四个老小区原本是在世贸拿下的地皮之中的，但由于地理位置并不是一线临江位置，也就是说在这里盖高楼其实并不属于江景房的最优地理位置，因此，世贸集团当年将更适合、更好的地皮拿来建造了世贸滨江花园，余下的小区地皮打算日后作为世贸滨江花园的配套设置用地。

没成想，这“日后”的期限竟然一等就是十几年。

直到2012年，苦等拆迁不至的老小区居民不堪高楼遮挡采光之苦，眼见周围高楼越来越多，只有这一片地皮迟迟没有动静，原住民们怨声载道。

与世茂集团多次对抗，终于吵得政府出面，催促世贸赶紧做动迁，但世贸一直雷声大雨点小，对于这一点，外界多少能够猜得到原因，毕竟动迁要赔偿给对方一笔不菲的拆迁补偿款，尤其是在陆家嘴这种寸土寸金的地段，价格尤甚。

2014年，一直没有动静的浦城小区终于迎来了世贸的最终决议：在第三方的评估下，将浦城小区最靠近世贸滨江花园的那一排房屋收购。

据如今网上能够查到的数据来看，当时世贸共计收购浦城小区住宅110套。

然而，世贸自以为实惠的解决方法，并没有让它顺利对浦城小区实施改造，原因自然也简单，在中国，但凡涉及到拆迁的，总有一些居民因为各种各样的原因与收购方谈不拢。

浦城小区当年自然也有这样一批人，因着这个原因，世贸集团多年来无法对该小区集中进行规划。

时间一晃就来到了2021年，这时的房地产行业比之五六年前已然是江河日下，地产行业的今非昔比，让一些房地产商也纷纷倒下。

2018年，行业坚持“房住不炒”的总基调，加上金融行业去杠杆的大环境，一些没来得及调整“快马圈地”发展模式的房地产企业，在高歌猛进之时突然遇冷，很快就在资金链上出现了问题。

到了2021年情况更为紧迫，随着深圳市宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，二手房的销售市场也一片惨淡。在整个大环境吃紧的情态下，房地产的去库存状况越来越不乐观。

对于如今地产行业的去库存情况，温铁军认为，如今城市已经建成房屋的面积，是人均实际需求的两倍，有些城市房地产消化库存的年份甚至超过了三年，在他看来，正常的消化年份应该是一年到一年半。

也就是说，正常情况下，房地产商建成的楼盘应该在一年左右售出，实现一个现金流回流，然后房地产商拿赚得的钱进行还贷、核算利润等工作，但如今这个年限高达三年，意味着很多地产商的钱其实是无法正常回流的。

于是乎，很多地产商开始盘算手中的库存，想方设法清理库存。世贸的做法就是将手中一直无法整体改造的二手房进行包装，直接打包售出给了第三方公司进行降价售出。

事实这批二手房的售出情况的确不错，虽然被称作是“老破小”，但由于地段优良，教育资源丰富，在房产市场上这里依旧是香饽饽一块。

无论是对于世贸还是对于第三方公司，亦或者是对于此次购买浦城小区的房客来说，似乎都是一桩不错的买卖，看来“吃亏”的，只有浦城小区十几年前的原住民了。

小小一桩房产生意，其中竟然别有洞天。从浦城小区为何降价出售追根溯源，竟然能够整理出一条中国房地产发展十几年来清晰的脉络。

这正是“眼看他起高楼，眼看他狂收购，眼看他清库存，眼看他风头减”，说到底，在时代的进程中，没有什么是一成不变的，踩在时代脉搏上兴起的行业，也会有迎来颓势的一天。

那么，中国房地产的下一个春天在哪里？此后发展，或许还需人们拭目以待。

作者：黑猫