广州珠江新城合景睿峰「杭州合景叠彩园房价」
来源： 2024-01-22 16:16:02
Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
加入“广州买房交流群”详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）。
我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。
（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下来，我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区，如你有想了解的楼盘，请文末留言。
上期文章为大家介绍了珠江新城东区的南国公馆，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是珠江新城东区的合景睿峰L7。
合景睿峰L7是珠江公园北面的商业产权公寓，户型涵盖109-160平方米，4梯10户，适合不追求投资回报率的年轻自住型买家，推荐指数：1星。
合景睿峰L7基本信息：
小区地址：天河区珠江新城海乐路12号
当前均价：49953元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2013年
开发商：合景泰富
物业：宁骏物业
物业费用：6.5元/月/平方米
总户数：260
总车位：200
容积率：6.65
绿化率：30%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
合景睿峰L7位于珠江新城东区，公共配套资源和上期介绍的南国公馆为公用，详见下文。
（1）公园
珠江公园是珠江新城最大的公园，位于东区花城大道与金穗路之间，北面距合景睿峰L7仅300米。
另外，临江带状公园距小区约1500米；小区业主到这两个公园休闲健身，非常方便。
（2）交通
合景睿峰L7北临黄埔大道，南临海安路和金穗路，西临猎德大道，东临马场路和华南快速干线，四通八达，交通优势突显。
●公交：
小区北侧100米内有石牌村公交站，途经公交线路有53路、137路、140路、245路、261路、284路、518路、540路、542路、545路、550路、562路、大学城专线4路、夜13路、夜18路、夜27路、夜35路、夜36路、夜39路、夜40路等，不换乘到达广州大部分区域，也能便利地在珠江新城内部循环，以及快速接驳珠江新城各个地铁站。
●地铁：
小区距地铁18号线冼村站约900米，距5号线猎德站约1400米，在建的13号线二期石牌南站距小区约100米；通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
合景睿峰L7距华南快速干线黄埔大道入口最近线路为1.2公里，正常情况下4分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：喜叻宝宝国际幼儿园距小区约450米，上学放学省时、方便。
另外小区周边还有金穗幼儿园、GB启悦国际幼稚园和莫里童国际幼儿园等，东区幼儿园非常多，比中区更方便，如上图所示。
小学和中学：合景睿峰L7为商业产权，不能挂靠户口，没有公立学位（联系文末客服/助理咨询有惊喜）！
如有子女需就读中小学，可以通过积分入学（公立）或民办学校解决；另外，也可以通过就读国际学校解决，详见我们之前的文章《学区房凉凉，民校折腰，机构团灭，国际升学会火爆吗？》或入户广州；当前珠江新城公立学位较紧张，如需就近入读优质公立学校，也可以寻找专业人士协助，有这方面需求的买家可以咨询文末客服/助理！
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
（4）医疗
●社区医院：广州市天河区冼村街社区卫生服务中心位于兴盛路10号，距小区约1200米，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院：小区附近的三甲医院有暨南大学附属第一医院，距小区1200米左右；此外，附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区南北两翼均为商业裙楼，能解决日常生活所需，其他需求可到附近的太阳新天地、优托邦商场或到东塔、西塔消费。
小区到西塔约2500米，步行25分钟左右可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约2000米，步行20分钟左右可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院约2600米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约2200米，步行22分钟左右即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约2200米，步行22分钟左右即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
01小区园景
上图为小区北翼底商，有餐饮、便利店、美容等业态，能满足日常消费需求；图片左侧围蔽工地为13号线石牌南站施工工地，地铁开通后将拆除。
上图是商业裙楼北侧通往小区主楼通道的入口，疫情平稳的情况下，此处查检较为宽松，大楼门口会进行二次查验；另外，汽车亦由此通道进出停车场。
上图为从通道内往外看，中间是地下停车场出口，通过此处需要注意交通安全。
通道入口往东约50米为大楼入口，以及地下停车场入口（上图）。
大楼入口处为小型喷泉（上图），水池内无杂物，物业保洁工作做得不错。
大堂进入电梯间需刷卡，访客需要查问事由和登记后才能进入（上图）；电梯厅装修金光闪闪，并放置有自动售卖机，符合年轻住客们的需求。
上图是大厦中高层的走道，地面干净无杂物，光线非常充足；从走道的情况来看，大部分为住客，作办公用途的单元不多。
大楼西北向单位景观较开阔（上图），远处为石牌村、岗顶、天河路、中山大道一带。
大楼东南向单位视野较狭窄（上图），往东望去是越秀财富世纪广场、东田大厦等。
小区外立面整体为深灰色，外观新净、年轻化，整体呈现代建筑风格。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
合景睿峰L7总建筑高度为41层，首层为商业裙楼，豪华大堂配置4台高速商用电梯，主楼合计260套层高5.6米LOFT公寓，4梯10户设计，每三层为循环层，共13个循环层。
（2）楼栋户型详细资料
大厦户型涵盖109-160平方米2~4房单位(分AB两类)，交标配品牌炉具和家电，部分房源保留得较为完好，详细的户型信息见下文。
▼A类户型平面图▼
▼A02单元户型图▼
▼A03单元户型图▼
▼A04单元户型图▼
▼A05单元户型图▼
▼A06单元户型图▼
▼A07单元户型图▼
▼B类户型平面图▼
▼B04单元户型图▼
▼B06单元户型图▼
▼B07单元户型图▼
▼B09单元户型图▼
▼B10单元户型图▼
▼户型面积汇总▼
（3）户型选择
在户型的选择上，要综合环境噪音、采光、景观、通风、居住需求、买家预算等条件来评定。
（1）噪音因素：大厦四面不靠主干道，相对安静。
（2）景观/通风/采光因素：大厦住宅主要分为东南侧和西北侧，东南侧的户型通风较好，但视距不足；西北方向景观开阔，但通风欠佳。
（3）居住需求：小区以中大户型为主，有110平方左右的单间或2房户型，适合年轻无子女群体；也有160平方左右的3房户型，适合能解决学位问题的普通住家，具体还要综合预算的因素来选择，详见下文。
（4）买家预算：
预算550万 的买家，可以选择109~114平方2房或单间户型，即03、04和07~10单元，喜欢南向通风的买家可以选择04单元，喜欢景观开阔的买家可以选07~10单元。
预算770万 的买家，可以选择155~160平方3房户型，即01、02、05和06单元，喜欢南向通风的买家可以选择01、02和05单元，喜欢景观开阔的买家可以选06单元。
合景睿峰L7于2011年开盘，当年的开盘售价为33000元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出，合景睿峰L7开盘以来的年均增值速度是3.84%，8年间增值约0.51倍（以当前市场成交均价计算）。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。
本期主要介绍了珠江新城东区的合景睿峰L7，户型涵盖109-160平方米1房~3房，4梯10户，适合不追求投资回报率的年轻自住型买家。
那么，作为商业产权公寓，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1）近地铁，建设中的13号线在旁边奥园大厦楼下设石牌南站，交通优越性突显；
（2）小区周边优质公共配套资源丰富，近三甲医院，图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近；
（3）小区离幼儿园近，方便业主子女就读；
（4）对比同地段住宅，单价低，能以较低的总价买到较大的面积；
（5）商业产权，能注册公司。
缺点方面：
（1）小区为单体楼，没有泳池、会所等配套；
（2）大厦的东南方向楼距较近，视野容易被遮挡；
（3）无厅出阳台，不能明火煮食，商电商水费用高，居住体验不如住宅产品；
（4）商业产权的短板都有（产权年限短、贷款额度低、贷款利率高、卖出税费贵、无法落户、无对口公立学位），物业管理松散、人员进出复杂；
（5）4梯10户，高峰间电梯等候时间较长；
（6）开盘11年仅增长51.37%，年均增值率仅3.84%。
除了本文介绍的合景睿峰L7之外，东区的商业产权公寓还有恒大珺睿、越秀财富世纪广场、富力盈盛和新城国际中心，在满足居住和办公用途的同时，具有投资价值吗？
（1）自住：
作为自住，不计较升值率、落户、学位的话，富力公园28有一定优势，居住氛围接近住宅，其他几个项目则差得远。
富力公园28密度较低、户型面积大、格局大气、舒适度高；不过，如果和住宅对比，考虑配套不足等因素，居住价值要大打折扣。
（2）投资：
从上方的详细对比可知，大部分项目的多年平均增值率接近5年期存款利率，仅富力公园28和富力盈盛的多年平均增值率超过6%。
首先，作为投资标的，商服公寓的投资收益远低于住宅，甚至比不上某些优质基金/理财；住宅出售相对容易，基金也可随时赎回资金，而上述商业公寓项目，转手率较低，容易套牢，急需资金的时候只能贱卖，不一定能跑赢通胀。
其次，近年虽有“住改商”的政策发布，但产权性质无法改变，“无法落户”和“无公立学位”的痛点仍然得不到解决；倘若政策能彻底放开“住改商”，产权能转为住宅性质的话，价格才会逆转。
（3）结论
综合自住和投资两大方面的分析，同为珠江新城东区，选择居住价值和年均增值率远高于商服项目的住宅小区才是买家自住/投资的最优解。
《改善型楼盘详评001 - 东方新世界熹园》
《改善型楼盘详评002 - 理想蓝堡国际花园》
《改善型楼盘详评003 - 东方新世界》
《改善型楼盘详评004 - 隽园》
《改善型楼盘详评005 - 天麟府·瑧林》
《改善型楼盘详评006 - 公园一号&公园御景》
《改善型楼盘详评007 - 新世界东逸花园》
《改善型楼盘详评008 - 小城之春&沁馥佳苑》
《改善型楼盘详评009 - 华景里》
《改善型楼盘详评010 - 珠江俊园》
《改善型楼盘详评011 - 历德雅舍》
《改善型楼盘详评012 - 美林海岸花园》
《改善型楼盘详评013 - 江源半岛》
《改善型楼盘详评014 - 骏景花园》
《改善型楼盘详评015 - 佳兆业壹号》
《改善型楼盘详评016 - 兰亭盛荟》
《改善型楼盘详评017 - 天河壹品》
《改善型楼盘详评018 - 阳华国花苑》
《改善型楼盘详评019 - 天健上城》
《改善型楼盘详评020 - 招商雍华府》
《改善型楼盘详评021 - 华润天合》
《改善型楼盘详评022 - 金地天河公馆》
《改善型楼盘详评023 - 龙湖首开天宸原著》
《改善型楼盘详评024 - 半山溪谷E墅》
《改善型楼盘详评025 - 汇景新城》
《改善型楼盘详评026 - 新理想华庭》
《改善型楼盘详评027 - 泊雅湾》
《改善型楼盘详评028 - 泓景花园 》
《改善型楼盘详评029 - 珠江帝景苑》
《改善型楼盘详评030 - 合生紫龙府》
《改善型楼盘详评031 - 佳信花园》
《改善型楼盘详评032 - 保利天悦》
《改善型楼盘详评033 - 会展西岸&星品》
《改善型楼盘详评034 - 雅郡花园》
《改善型楼盘详评035 - 水蓝郡花园》
《改善型楼盘详评036 - 海珠天珺》
《改善型楼盘详评037 - 碧海湾 》
《改善型楼盘详评038 - 保利108公馆》
《改善型楼盘详评039 - 珠江都荟》
《改善型楼盘详评040 - 广弘天琪》
《改善型楼盘详评041 - 远洋明珠大厦》
《改善型楼盘详评042 - 保利香槟花园》
《改善型楼盘详评043 - 星辰财富港》
《改善型楼盘详评044 -名门大厦》
《楼盘详评045 - 铂林国际公寓》
《改善型楼盘详评046 - 南天广场》
《楼盘详评047 - 双城国际公寓》
《楼盘详评048 - 嘉裕礼顿阳光公寓》
《楼盘详评049 - 嘉裕君玥公馆》
《改善型楼盘详评050 - 星汇云锦》
《改善型楼盘详评051 - 漾睛居》
《楼盘详评052 - 星汇国际大厦》
《楼盘详评053 - 丽晶华庭》
《楼盘详评054 - 星汇园》
《改善型楼盘详评055 - 中海璟晖华庭 》
《楼盘详评056 - 保利心语花园》
《楼盘详评057 - 尚东君御雅苑》
《楼盘详评058 - 高德公馆》
《楼盘详评059 - 汇峰苑》
《楼盘详评060 - 隽峰苑》
《楼盘详评061 - 珠江新城中区 - 领峰园》
《楼盘详评062 - 珠江新城中区 - 方圆月岛》
《楼盘详评063 - 珠江新城中区 - 嘉裕公馆》
《楼盘详评064 - 珠江新城中区 - 中海花城湾》
《楼盘详评065 - 珠江新城中区 - 利雅湾》
《楼盘详评066 - 珠江新城中区 - 博雅首府》
《楼盘详评067 - 珠江新城中区 - 保利中达广场》
《楼盘详评068 - 珠江新城中区 - 天銮》
《楼盘详评069 - 珠江新城东区 - 嘉裕丹顿阳光》
《楼盘详评070 - 珠江新城东区 - 尚东美御》
《楼盘详评071 - 珠江新城东区 - 粤海丽江花园》
《楼盘详评072 - 珠江新城东区 - 誉峰》
《楼盘详评073 - 珠江新城东区 - 中海观园国际》
《楼盘详评074 - 珠江新城东区 - 南国公馆》
查看以上目录文章请点击我的头像查看文章列表。
加入“广州买房交流群”详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）。
相关文章
猜你喜欢
今日头条
图文推荐