鄂尔多斯房产中介「未来鄂尔多斯的房价」

在北大和清华，来自鄂尔多斯的同学不愁找不到老乡。

日前，记者在内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区问一位出租车司机，为何康巴什的房价在鄂尔多斯的房价大起大落中基本保持了平稳，他说：你应该去鄂尔多斯一中看看。今年鄂尔多斯一中的高考成绩是，有32位同学考取了北大和清华，有5位同学被香港知名大学录取。

鄂尔多斯市第一中学就位于康巴什新区鄂尔多斯大街上。

难以想象，这是一个15年前才开始建设的城市，一度因房产闲置和入住人口少，被描述为“鬼城”。如今的康巴什越来越有活力和人气。其实，是清洁的空气、高端的教育资源及医疗资源等支撑起了康巴什区的房价。这也意味着鄂尔多斯这个煤炭城市的转型。

“不建议来投资房产”

与前几年来康巴什时相比，街道上的车明显增多了。当时记者在康巴什看到的景象是，视野可及的范围内，好几个红绿灯没有一辆车。现在，在红绿灯路口要排个小队了。穿越马路的行人，也需要左右张望一下。

记者来到成吉思汗广场西边的一个售楼处，售楼大厅里只有一个正在打电话的工作人员。外面在飘雨，大厅没有开灯，比较昏暗，她以为记者是来看盘的，直说这里的楼已经售罄。“你是来拿地的吗？现在的地可不好拿。”

“如果你买房以投资为目的的话，建议你不要再来了。投资的目的是为了收益，是要在低点进高点出的。现在康巴什的房价处在高点，不再具备投资价值。”她说，“即使你有闲钱，也不建议你放在这里了。房价有可能涨，但涨的幅度应该不大了。”

在与这位工作人员的交谈中记者了解到，康巴什区居住人口呈现两极分化。一是年轻人多，二是老年人多。老年人是看中了这里的环境。

当记者问及来康巴什买房的“是否公务员多，因为鄂尔多斯市政府早就从东胜区搬到了康巴什”时，这位工作人员听成了“公园多”，她说：康巴什本身就是一个花园城市，谈不上“公园多”。

“周围地区有些人的孩子现在上初中甚至小学，就赶来康巴什买房子，目的是为了将来可能有机会上一个好的高中。如果说投资的话，这也算投资吧。”

另有当地人士告诉记者，康巴什的医疗条件很强，连包头市的病人都选择到康巴什来治疗。这也说明当时康巴什的建设是高点起步的。

鄂尔多斯当地官员也不否认城市建设的超前规划。

正是因为综合因素的影响，康巴什周边的人也到这里买房。与2016年前后最低谷的时候相比，康巴什房子的均价每平方米涨了两三千块钱。这位工作人员所在的楼盘二手房卖到8000到1万元，当时则在6000元左右。

这次采访给记者的感受是，曾经被称为“鬼城”的康巴什正在复活并逐步增强活力。

有人成功抄底

就整个鄂尔多斯来说，房价经过了一个猛涨到猛降再到回升的过程，这一点在东胜区表现得更为明显。

东胜区的市民中心位于该区较中心的位置。记者在这里遇到一位正在晨跑的市民，她告诉记者，2016年，她在附近买了一套房，当时的价格是每平方米3500元，现在可以卖到6000元。她觉得自己是买在了低点。

她认为，在2016年前后，东胜区的房价到达了低点，随后开始回升，现在已经回升到2010年前后的水平了。

那时的房价飙升是因为煤炭经济，从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产业开始爆发，房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000~6000元，上万元的楼盘也不鲜见，一房难求是当时的普遍现象。2010年，是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份。

但其后鄂尔多斯的房价就出现了断崖式下滑。对其中的原因，鄂尔多斯的一位人士有这样一段分析：当初有大量新闻报道鄂尔多斯的房子有投资价值，三千元一平方米，吸引了很多人包括邻近省份的来考察。之后觉得环境不错，就选择来这里买房。当买房的人越来越多，房产商就逐步涨价，越涨价让等着买房的人越着急，就造成越买越涨、越涨越买这么一个局面。但正因鄂尔多斯当初扩建速度过快，房源一下增加很多，所以房价暴跌厉害。这就好像饭馆，你看着里面好多人，你也会进去吃饭。要是一个人都没有，你会怀疑这饭馆有问题。

房地产去库存与鄂尔多斯的转型

2016年3月，鄂尔多斯市下发了《房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中的一个重要方面就是去库存。

严格房地产开发土地供应管理被列为第一条。“意见”中说：建立房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，房地产去库存工作未完成的旗区，从严控制房地产开发建设用地供应，中心城区范围内各经济开发区（园区）不再供应商品住房用地。这应该就是上述工作人员说拿地不易的原因。

“2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别为589.8万平方米和511万平方米，而2014年和2015年两年合计消化的存量商品房面积仅588万平方米，不及2016年一年。”鄂尔多斯政府工作报告中的数据显示。

截至目前，鄂尔多斯市已经消化房地产库存1635万平方米，房地产市场“量价平稳”。日前，在内蒙古自治区庆祝中华人民共和国成立70周年鄂尔多斯市专场新闻发布会上，鄂尔多斯相关领导这样说。

房价回升的一个重要原因是供应量的减少。根据鄂尔多斯市发布的年度社会经济发展情况公报，2009年，该市房屋竣工面积396.6万平方米，2017年房屋竣工面积44.9万平方米。

记者注意到，虽然鄂尔多斯的房价回升，但矛盾仍未解决。拿房地产施工面积来说，根据上述公报，2010年，该市房地产开发施工面积为4122.4万平方米，其后的数年间，竣工面积加起来不超过1300万平方米。这中间存在近3000万平方米的差距。

即使在东胜区市民中心附近，记者也看到多处的烂尾开发项目。出了鄂尔多斯伊金霍洛机场就是一片开发区，这里的道路以经纬命名，记者看到，最多到了纬18路，并且这些建筑很多看不到施工的迹象。这个“库存”恐怕更难消化。

今年鄂尔多斯的政府工作报告称，坚持把化解政府债务、防范金融风险与服务实体经济结合起来，防范化解重大风险作为工作的重要方向。而2018年共计化债471亿元，完成年度化债任务的117%。

继续改变“一煤独大”的状况，也是鄂尔多斯发展的重要方向。在2010年前后，鄂尔多斯的煤炭产业占到了GDP的75%，这几年经过逐步化解转型，该市非煤产业增加值占到规模以上工业增加值的50%，2018年，非煤产业投资占工业总投资的77.1%。同时，近年来，鄂尔多斯累计退出煤炭产能1335万吨。

煤炭经济仍然是鄂尔多斯的重要经济支柱。去年，鄂尔多斯的煤炭产销量分别达到6.16亿吨和6.64亿吨。但鄂尔多斯煤炭产业现在面临的任务是转型升级。为此，鄂尔多斯聘请了国家权威研究机构，科学编制经济高质量发展研究报告、现代能源经济示范区规划、现代煤化工产业示范区总体规划，在煤炭深加工方面进行布局，今年新开工5个清洁煤电项目。