兴智中心扎堆露面、迈皋桥抢跑 南京城北供应高峰来了

短暂的沉寂之后，今年南京城北频频“刷存在感”：

兴智中心的都会紫京、滨江龙湖翡翠上城，燕子矶的华发四季雅筑相继公布案名；

迈皋桥的迈上品院、栖望府均计划在一季度首开；

新房断供已久的鼓楼也有新面孔了！金科操盘的建宁府预计二季度入市，放风要卖5万/㎡以上……

今年大城北的多个子板块都将上新，按照毛坯限价和放风价来看，价格梯度在3万/㎡至超5万/㎡不等，刚需和改善都有选择余地。

1

新玄武

新玄武的毛坯限价是城北的天花板，但这里仅有臻境（招商G24）一幅双限地块。

臻境

最新动态：预计4、5月份公开售楼处和样板间

放风价：含包放风约5万/㎡

户型面积：140-180㎡

招商G24是新玄武的最后一块涉宅地块，也是板块的第一幅双限地块。去年520经过158轮竞拍被招商拿下，毛坯限价43555元/㎡。

项目位于北苑东路，临近在售的复地明日之城，已交付的中海玄武公馆等。本身是“巨无霸”综合体，涵盖住宅、商业、办公等业态。

住宅部分案名已定为臻境，是招商在南京的首个高端“臻”系产品，共打造17栋19-26层住宅，主力户型为140-180㎡。

点评：

新玄武是南京主城产城融合的先行区，总用地面积约7.13平方公里。将建造约210万方的商业综合体、140万方的高端住宅以及60万方的科技研发载体，成为城北的宜居宜业新中心。

整个板块的住宅只占比30%左右，目前玄武宝龙城、紫金悦峯、复地明日之城在售房源不多了，均价在4.5-4.6万/㎡不等。

此前市场行情不佳，新玄武新房去化周期拉长，部分楼盘开启了全民经纪人等活动。但从网上房地产的数据来看，几家楼盘的续销都还不错。

需要指出的是，此前的宝龙、北京电子城、星河、复地等，户型设计还是偏向保守的，最小仅81㎡，兼容刚需客群。而臻境直接就是140㎡起步的改善户型，加上高达5万/㎡的放风价，入手门槛将高于复地、宝龙等。

2

鼓楼

寸土寸金的鼓楼，今年终于要上新！金基进鼓楼滨江，金科进大桥南路，地缘改善可以期待起来。

建宁府

最新动态：3天后正式公布案名，预计二季度首开

放风价：超5万/㎡

户型面积：140-230㎡

鼓楼神秘新盘建宁府，去年底开始出现在买房人视野中。项目在建宁路以南、康居新寓以西、新民路以北、大桥南路以东↓

拿地方是江苏建宁府置业有限公司，邀请了金科操盘。项目地上约10万方，主要功能为住宅、商业、办公、酒店式公寓等。其中，住宅部分由10栋4-33层住宅楼组成，主力户型为140-230㎡，只有510套房，预期含包均价超5万/㎡。

金基G109

最新动态：规划已出，打造7栋7 1-10层住宅

放风价：待定

户型面积：待定

紧挨着锦绣华府东苑的G109地块，去年被金基拿下。这块地东至西站路、北至方家营路，毛坯限价为40950元/㎡。

根据规划，项目将打造7栋住宅，层高在7 1层至10层不等，另配建1栋9层商业。

点评：

囿于土地稀缺，鼓楼一带新房供应向来不多。今年金基、金科都将有新品入市，对焕新鼓楼的新房品质有一定的助推作用。

去年江望润府收官后，鼓楼滨江仅剩中冶锦绣天玺有380㎡大户型在售，金基G109预计今年入市，将为板块新房补充新血液。

而预计二季度上市的神秘新盘建宁府，周围多是康居新寓、金川花苑等老小区。项目入市后，将是不错的地缘改善选择。

房价上，鼓楼乃至鼓楼滨江一带有了明显跨越。此前中冶锦绣天玺在售毛坯房源均价3万8，去年项目推出精装大平层产品，含包均价达4.85万。而金科操盘的建宁府放风价超5万/㎡。

3

幕府创新区

葛洲坝深耕城北，于去年在幕府创新区再下一子，预计今年入市。

葛洲坝G70

最新动态：规划已出，打造11栋8-20层住宅

放风价：待定

户型面积：待定

去年9月，葛洲坝以31.6亿元总价拿下幕府创新区G70地块，楼面地价24140元/㎡，未来毛坯销售限价40500元/㎡。地块临近幕府花园、格林东苑等小区↓

根据规划，G70将打造11栋8-20层住宅。从规划图来看，项目被五佰村路隔开，分为A、B两个分区。

点评：

鼓楼的幕府创新区，以五塘、桥东、幕府、小市为四大发展核心级，是政府重点打造的产业新城之一。

这里的新房市场，以葛洲坝的产品为主力军。紫郡兰园、鼓悦兰园等之后，G70项目今年将入市。

虽然目前还未有G70具体的户型面积段流出，但参考鼓悦兰园等，大概率也将对标改善。房价上，鼓悦兰园在售精装新房均价4万2左右；G70是双限项目，毛坯限价40500元/㎡，未来仅全装修均价就能和鼓悦兰园持平。

4

迈皋桥

迈皋桥是城北的主力子板块之一，近期这里将有两家新盘入市。

迈上品院

最新动态：近期首开

放风价：3.6万/㎡

户型面积：主力户型105-140㎡

迈上品院是继紫核紫星荣院之后，高科在南京的第二座“院系”产品，打造新中式风格，外立面为干挂石材加深咖啡色铝板。

项目户型建面约105、130、140㎡，跃层户型建面约170-240㎡、300-420㎡。预计近期首开，精装放风价在3.6万/㎡以上。

迈上品院所在地块是2019年出让的，非双限地块。这一次高科依然不卖装修包，项目为精装交付，配备美的中央空调，兰舍新风、菲斯曼地暖，还有高科独家定制的智能家居系统等，整体看来性价比很高。

栖望府

最新动态：预计3月底首开

放风价：3.7-3.8万/㎡

户型面积：109-143㎡

去年5月，富园拿下栖望府所在的迈皋桥G42地块，楼面地价26724元/㎡，毛坯限价32907元/㎡。

项目体量较小，仅规划了4栋9-11层小高层住宅产品，是江苏富园集团最高产品系“府系”，以打造低密改善产品为主。户型建面约109、116、125、143㎡，含包放风3.7-3.8万/㎡，升级包价格在2000-3000元/左右。预计3月底首开。

点评：

迈皋桥向来是买房人置业的主力板块。这里近市区，生活配套齐全，房价3万出头，性价比很高。

除了即将入市的纯新盘迈上品院、栖望府，迈皋桥还有金浦御龙湾、星叶瑜憬尚府在售。其中，金浦毛坯均价不到3万2，栖霞建设精装现房均价超3.6万。两家楼盘起步户型都是80多平，最大户型不超过140㎡，总价可控，对刚改买房人非常友好。

5

燕子矶

金科、佳兆业、万科等密集的推新之后，燕子矶一度归于沉寂。今年，除了宝能还有在售房源，华发、颐居的纯新盘将入市补仓。

华发四季雅筑

最新动态：将打造10栋住宅，案名已公布

放风价：待定

户型面积：99-140㎡

华发四季雅筑所在的燕子矶G82地块，于去年9月出让，毛坯限价32000元/㎡。地块和颐居G119紧挨着，周边有金浦紫御东方等小区。

根据规划，华发四季雅筑将打造10栋高层住宅，主力户型面积为99-140㎡。

颐居G119

最新动态：规划已出炉，将打造8栋住宅

放风价：待定

户型面积：待定

颐居拿下的G119地块是商住混合用地，除了8栋住宅，还将配建3层的商业，丰富板块的商业配套。

点评：

过去的两年，燕子矶的新房价格经历了大跳跃，从一刀切的3万，跳涨到3.2万、3.41万、3.6万、3.89万……置业门槛逐步抬升。

华发四季雅筑和颐居G119均是双限地块，毛坯限价32000元/㎡，较万科2020年9月拿的G54（万科燕语光年所在地块）持平。从华发透露的户型面积段设计来看，跟板块前期在售的新盘差别不大，房价是否能有新突破，就要看升级包的定价了。

6

兴智中心

开局就是王炸，兴智中心都会紫京、滨江龙湖翡翠上城近期先后确定案名，最快3月就开卖，而高科打造的紫尧星院今年也有入市计划，板块的品牌房企集中度更高了。

都会紫京

最新动态：打造7栋住宅，案名已定

放风价：3万/㎡

户型面积：89、107㎡

都会紫京所在的兴智中心G79地块，去年9月被安徽卓瑞拿下，毛坯限价26000元/㎡。近期，地块案名正式公布：都会紫京，确定由金地、金隅、卓瑞三家共同开发。

项目打造了7栋25-26层住宅，定位为金地的高端产品，将配备会所，是板块第一家带有会所的新盘，品质值得期待。

滨江龙湖翡翠上城

最新动态：打造12栋住宅（其中1栋为租赁用房），案名已定

放风价：3万/㎡

户型面积：87-129㎡

滨江龙湖翡翠上城，前身是兴智中心G78地块。地块由杭州滨江拿下，龙湖操盘，紧邻都会紫京，毛坯限价也是26000元/㎡。

根据规划，滨江龙湖翡翠上城拟建12栋19-26F高层住宅（其中有1栋租赁用房）及商业，住宅主力户型87-129㎡（具体以开发商公布为准），最快2月底公开售楼处、3月首开。

紫尧星院

最新动态：规划已出炉，将打造10栋住宅

放风价：待定

户型面积：待定

这两年在土地市场发力的高科，布局紫核、麒麟、迈皋桥、兴智中心等板块，院系作品开枝散叶。

兴智中心的紫尧星院所在地块于2020年5月出让，打造10栋20-26层住宅，预计今年首开，户型面积、精装细节等产品信息尚未敲定。

点评：

昔日的尧化门，摇身变为兴智中心后，迎来了地铁、商业、教育等一揽子利好。在售新盘前所未有的大爆发：

紫樾府、苏宁世茂璀璨云著、栖霞鲁能公馆等8家楼盘在售，户型以刚改为主，均价在2.8-3.2万/㎡不等；都会紫京、滨江龙湖翡翠上城、高科紫尧星院3家新盘蓄势待发，含包均价或集体站稳3万/㎡大关。

兴智中心正在形成光电显示、高端装备、生物医药三大主导优势产业，加上地铁6、7号线，新尧金地广场，鼓楼和玄武优质教育资源的引进等交通、商业、教育利好，整体宜居度还是很高的。

从现阶段来看，板块云集了高科、金地、龙湖等一众品牌房企，新盘以刚改定位为主，房价尚处南京主城洼地，在城北一带工作生活的买房人可以根据实际情况去选择。