2021北京楼市暴涨「北京房价会跌吗2022年」

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总好，我想住的舒适些，兼顾保值，我的情况是这样：目前在首城国际自有90平小三居，目前2老人住。我夫妻现陪孩子上高中租住北三环，今年6月孩子考完大学后，租约到期，也希望改善下居住环境，想换房。现有资金200万，想卖掉首城90平三居（预计能得到900万），共1100万，用此钱换大点的房子（150平以上，需要三个卧室），但不想花再多的钱，但又想兼顾舒适和保值功能，并预计10年后卖掉不亏。（因从小一直生活在双井附近，父母年迈有一套老房在出租，为了以后保值是否应该还买在双井这附近？） 希望能得到您的一些专业建议：

1 卖掉首城，换大房子，对资产保值是否不太妥当？（我觉得90平的首城会随大盘缓涨。而150平以上的房子价格会很平稳）

2 如果要换，我看了 200平左右的 劲松乐澜宝邸（稍贵1200万），十里河御景园1100万， 这两个哪个值得买？（ 华腾园没超过150平的，九龙小区太破）

A:回答:您好,感谢信任!1、首城国际属于跟着大盘跑的房子,您做置换改善,如果卖掉首城买入的房子低于原本持有的房产对于您是亏的

2、劲松乐澜宝邸、十里河御景园这两个盘都属于跑输市场大盘的房子,显然没有首城国际优质,朝阳东南部的商圈配套比较差,人员杂乱.导致整个区域的房子常年跑输,如果要置换的话,可以看看朝青板块,朝青称之为国贸的第二后花园，今天之所以能发展起来，主要是沾了国贸的光。加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群;保值升值比较稳健,像您们的这个预算可以买到第一梯队的盘,朝青因不缺购买力,所以品质次新是常年领涨的

可以看看华坊易城、银谷美泉家园、首开熙悦尚郡

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

Q:提问:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？

A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。

Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？

A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.

Q:提问：京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。

A:回答：你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错

从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐

中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群

这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘

因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询

Q:提问:京总好！很庆幸可以通过文字认识您！读您的帖子有相见恨晚的感觉！我的情况如下:

2015年在朝阳来广营首套85折首贷600总价750购入北京青年城房产一套，居住至今；

2017年二贷350总价1800投资了沙河地铁旁泰禾的丽春湖院子别墅一套，当时以为别墅稀缺会涨，结果到今年不但没涨价，反而跌至1500，选筹失败很心痛！

目前夫妻双方家庭年收入只有70左右（有20被动收入），单位都离青年城不远，家庭面临两个问题

1.贷款压力大，接近于入不敷出

2.现在孩子6岁了有学区的需求，这两套房周边学校都很一般

目前想要改善，看了您的文章，还是比较犹豫，有以下几个方案，还请帮忙参谋:

1. 按兵不动，先在朝阳上小学，等市场回暖，卖出丽春湖，再购买学区上初中。（想了解丽春湖是否有较快速度涨回去的可能性，规避亏损）

2.割肉丽春湖，还贷款后剩余1200，900购入望京北纬40度两居，上景山朝阳，手持300吃利息（这种考量是不用换工作了，但顾虑是学区不是特别好，房价很高了，会不会后期动力不足）

3.割肉丽春湖后，1000购入亦庄海梓府三居带下跃（请教这种户型是否值得购买？还是说只买三居即可，不考虑下跃？提这个问题主要是看到下跃单价低，想是否持有一段时间后可以多涨些钱），亦庄二中上学，手持200吃利息，重新找工作

4.割肉丽春湖后，400购入南海家园，剩余800吃利息（这个考虑是想问会不会南海家园的预期涨幅会超过周边的品质次新，毕竟南海现在4万多，周边的海梓府等已经7万以上了）等南海家园涨起来后再置换海梓府等品质次新

5.把两套都卖了，1500置换望京或亦庄的大房子，剩余钱做理财

6.既然考虑了更换工作，想询问京总，如果是您，以刚来北京的身份重新选筹，在顾及到学区的基础上，会最优考虑什么样的方案？

A:回答:您好,感谢信任! 1、您17年和15年投资的房子属于战略上的失误,如果把两个仓位调换一下,今天的收益应该可以翻2倍.首先丽春湖这个产品做的很好,是整个17年别墅产品的销冠,有生态资源,出门即水,户型住起来也很舒服;院子系近几年很流行,泰禾申请了专利全国这样的楼盘卖的都很好,不足就是这个位置有点过于偏了,别墅本身投资属性比较弱,如果您现在割肉的话我觉得有点不划算,1500未必能有人接盘,可以再等等,市场热透看看什么价格在考虑做置换,北京的房地产市场五年必有一波,即便是在没有利好的政策也会出现一波小高峰.今年的市场会是过去5年最好的一年,可以等等看.

2、北京青年城过去的表现一般,这个盘有点偏刚需,可以把两套合并为一套作为重点考虑的目标,未来5-10年北京的改善群体属于市场上的主要购买力,主要是大家贷款受限制,近几年受疫情影响大家的收入也普遍降低,经济上行后遇到市场回暖,3居室以上的户型的涨幅会想象不到,亦庄和望京的价值都比较牢靠,买套大房子第一可以提升自己的生活品质,第二留下核心资产打底,未来再做配置心里也比较踏实.

3、北纬40度南海家园属于上车盘,我建议您们就不要考虑类似的盘了,您们名下的资产还可,但质量比较一般属于偏下,您们应该把资产优化为中上等,这样遇到市场上行,很容易吃到城市的红利.祝一切顺利!

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总您好！很高兴加入星球，我们情况是这样：全家现在房票两张，一个可以首套首贷（父母名义），一个二套首贷（我们自己），目前打算以父母名义贷款买，未来有需要的话以我们自己名义买，有自住房离上班近也不考虑动，另一套在房山加州水郡，大概能卖300w出头，然后现有首付资金800w，目前没有孩子，有西长安街的占坑平房，不能住。

现在有几点疑问：

1.以现有资金，总价预算1100，不自住以投资为目的，是否需要卖掉加州水郡增加预算到1500。也就是说1100去投资是否就足够，或者1500是否值得。

2.目前看了莱圳家园、清上园，没看上；上林溪、润泽公馆、中铁国际城，涨了很多不知道还值不值；看京总一直推荐望京，望京也涨了不少，有没有适合我们的小区推荐？

3.如果非要买海淀，还有什么可选？未来好租好卖的。像田村，四季青，永定路能否考虑？

4.新房能否入手？京总说永丰那块需要5-8年发展起来，是指5-8年后开始涨，还是说慢慢涨5-8年，慢涨5-8年正好出手是否合适？

5.关注过北沙滩的学府公馆，预计四五月才能开，怕等到那时候又没有摇上号的话就错过二手房的买入时机了，是否有必要等？感觉不能泛泛的看没有目标，需要有针对性的看，希望京总给点建议，万分感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、1100和1500都属于比较符合市场主流的产品预算范围,北京的房价涨幅过去是靠刚需驱动,从限制贷款之后每一轮就改为改善群体驱动了;1100可以拿到热门区域的2居室,1500的话可以拿到三居室,从您现有的房产情况,我觉得以资产优化的思路把加州水郡出掉集中资金买一套优质霸盘是对的;北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个新的产业似乎有点困难,房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;涨幅比较受限制.

2、我给您的建议是先用800的首付上车,以其他方式加杠杆,总价还是控制在1500左右,赶在这一轮上车,等市场好时把加州水郡的房子出掉,

3、莱圳家园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都可,这些盘不是这一轮上涨的厉害,是因为区域有购买力,正常的市场每半年大概是20%左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一个市场会继续往上爬,大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,我们只是选筹上正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利,本质是市场上的货币多了,有持续的购买力,所以才会涨价.

4、海淀热门区域的品质房流通率都还可,您这个预算应该关注的是领涨盘霸主商圈,田村，四季青，永定路涨幅还可,但不能成为领涨,海淀的产业聚集在以中关村为点向北,南部的动力不足,所以过往的涨幅一般

4、海淀北部新区目前的配套确实差了点,您现在8万买过来存在溢价,发展成熟之后可能卖9万,10万,这个数字可能是一年两年,但前面的不确定您的熬着.

5、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西,农大东校区以东,南边是老旧小区,北高速切割没有商圈配套,整个板块可开发的土地基本没有,如果以投资的角度建议回避.置换的逻辑是:抵押或者卖出现有的劣质资产,购入优质资产,如果相同产品进行置换,一般是不建议的,因为北京受政策影响,置换的成本比较高,还包括时间成本和机会成本.我觉得您的购房是没有思路的,全区域都看,这样没法聚集,您的有一个点,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,几居室可以,兼顾保值升值,还是以保值升值作为重点,兼顾居住,否则您是没有具体的目标的

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

以上问答来自公众号|京房会
关注公众号京房会
进入“知识星球”可进行提问,有问必答