房地产评估办法「房地产评估的原则」
来源： 2024-01-13 10:16:31
4、估价方法
4.1估价方法选用
4.1.1 选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行实用性分析。
4.1.2 估价方法的选用，应符合下列规定：
1、估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
2、估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
3、估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜采用成本法；当股价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
4、估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
（评注：我们平时使用的土地“拿地—开发—销售”测算就是估价方法中的假设开发法）
4.2比较法
4.2.3可比实例的选取应符合下列规定：
1、可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个
2、可比实例的交易方式应适合估价目的
3、可比实例房地产应与估价对象房地产相似
4、可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年
5、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格
6、在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例
（评注：比较法的核心就是选取可比案例，无论是我们做可研报告还是估价师们做评估报告，都是会选市场案例）
4.3收益法
4.3.1运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：
1、选择具体估价方法；
2、测算收益期或持有期；
3、测算未来收益；
4、确定报酬率或资本化率、收益乘数；
5、计算收益价值
4.3.2收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。
4.3.3-4.3.5的公式也蛮重要，但基本上都是各期收益净现值的加总，网上都是，在此就贴个图，省力点
4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一测算：
1、商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润
2、生产型房地产，应根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于生产者的利润
3、自用或尚未使用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按响应方式测算净收益，或通过直接比较调整得出净收益。
4.3.14报酬率宜选用下列方法确定：
1、市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率
2、累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率
3、投资收益率排序插入法：找出有关不同类型的投资及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率
4.3.15资本化率宜采用市场提取法确定，其中的综合资本化率选用下列方法确定：
1、根据房地产的购买资金构成，将抵押贷款资本化率与权益资金资本化率的加权平均数作为综合资本化率
2、根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑物资本化率的加权平均数作为综合资本化率
（评注：收益法牵涉到计算模型，相对较为复杂，且更加接近金融的原理，这边的难点就是报酬率和资本化率的区分，查了些资料，貌似报酬率是一段时间的收益率，而资本化率是无限期的收益率，然后估价师的资本化是用第一年的收益来做的）
#拆迁那点事儿#
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