北京郊区别墅购买后悔「北京郊区房子升值空间」

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提问：您好。北京目前别墅是否是值得投资的房产类型？顺义是否有值得关注的高性价比别墅项目？顺义，昌平是否有二手别墅值得关注？

回答：郊区别墅投资的话不建议碰， 目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机

提问：疫情当前，年后若还是目前这种状况还能出去看房吗？着急卖房的业主是不是会降价卖？

回答：短期疫情，不会造成北京房价下降。 如果全民信心受到影响，疫情持续时间大大超过人们的预期，楼市会有可能出现一定调整。 2003非典，事后来看，楼市也没有明显降价，夏季后恢复原价然后继续上涨。 具体到买房上，如果遇到了搬家移民，或者病人家属急用钱的业主卖房，有可能便宜。 这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着——「每个救厂老板的背后，还有十个炒房客」。

提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？

回答：朝阳公园周边，这个概念很大。 朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。

提问：房姐您好:子弹总预算350—380w之间，想买两居婚房，首套自住 保值，不用考虑学区，希望生活配套全些，您有推荐的区域吗？对象在和平里北街上班，但是工作都比较自由不用每天都去。之前看过大兴天宫院2014的次新房，西红门一代兴海家园2003年板楼，东四环翠城馨园，南四环旧宫地铁站2000年左右商品房（户型好），以及天通苑的房子，这些中的哪个区域比较好呢，如果没有求推荐可以购入的板块。

回答：垡头最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。丰台并不是最推荐的板块。 子弹350，工作在和平里北街，首选是望京，次选国贸。优先产业区。 望京是new money，国贸是old money。

提问：本人sfsd, 男朋友在嘉园三里有套83平的两居，240贷款。有300子弹，家庭年收入100。用sfsd买二套，三室一厅自住，东边或南边七八百万左右。 1. 用300资金做首付，还是还掉现房贷款再抵押 2. 买650万左右满五唯一标的，贷款控制在350万，还是买800万不满五唯一左右标的，贷款用到500万？ 3. 目前看过30套左右房源，南三环珠江骏景，170平总价800万，成寿寺的晶城秀府，126平高得房率750万，豆各庄的富力又一城，170平710万，万科青春家园，150平610万，双井地区爱这城，130平800万，酒仙桥看了几套没有特别喜欢的户型。 4.此外请您推荐几个小区参考。谢谢

回答：现房贷剩余不到总贷款的1/3可以还掉再抵押，否则不用还 主要看标的是否具有性价比，看贷款没有对比性，理论上标的总价高，能淘到笋盘的概率会变高 这几套里面珠江骏景性价比还不错，还可以看下 国美第一城和天鹅湾、罗马嘉园、润丰水尚

提问：房姐您好，本人家中二胎马上出生了，目前有西大望路金港国际一套住房（顶层复式，面积200，包括赠送面积），想卖掉换一套适合养俩娃次新房，兼顾学区，四居最好。目前看好望京东湖湾和保利中央公园，您觉得值不值得换？哪个小区更好一点？或者您有比较合适小区推荐吗？预算总价2000w以内。

回答：保利中央公园>望京东湖湾，另外 宝星三期、橄榄城 也值得淘一下 如果是考虑自住体验置换喜欢的肯定没错

提问：房姐好，本人想购买1100左右房子，sfsd,公积金没用过。目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果贷款多，首付550左右，手头有剩余的钱，可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付，以后压力小。不知如何选择？我没有经验，请指导策略？看过精华文章，有点矛盾，之前觉得有多少钱办多大事，看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。

回答：你好，子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。

提问：下花园的名爵滨河花园小区带装修的二手房，103平100万，小三居，带电梯高层，可以投资一套么？

回答：你好，张家口下花园没有任何投资价值。 旅游地产不保值； 稀缺是需求的稀缺，不是本身的独特，北京一大半滑雪场还亏着钱； 本身价格溢价，很贵。

提问：房姐新年好，关注你半年了，今年打算上车，所以加入圈子 基本情况，非京籍有工作居住证，两人月入40k左右，sfsd，自住，有180子弹，有老人一个一岁小孩，打算要二胎，爱人在西土城，我在永丰地铁附近上班 基本要求，想买小三居，无电梯低层或有电梯，考虑老人方便 1看过天通苑，霍营，回龙观二手房全是链接带看，基本感觉天通苑人多车堵但是房子还行，霍营就旗胜家园次新还可以，回龙观基本无电梯只能选低层，心里又不踏实怕采光等其他问题，如何取舍 2目前为止最满意领秀慧谷，觉得环境交通最合适，可以买两居或着低层高层三居 3万橡悦府89三居190首付可以考虑吗 4东边不熟没看过还用看吗 望房姐指点迷津

回答：这一片符合要求的确实不多，楼间距足够，大多小高层二楼起采光问题不大 ，这个问题现场看房最实际 领秀慧谷确实优于旗胜家园，建议买三居 万橡悦府不如领秀，得房率差，户型设计也一般 考虑你和你爱人的工作情况，东边偏远，看北边更切实际

提问：房姐老师好，老公终于被说服投资房产，但是却看上了一个我认为是CEO的小区，海淀和昌平交界处的枫丹丽舍。他说那周围要规划建配套，以后会升值。而且一层带院子的房比二楼以上还贵很多，他觉得可以投资养老兼顾。 请问房姐的建议。

回答：枫丹丽舍合理价值5万。 周围缺少发展空间，并且竞争楼盘太多，即使出现黑天鹅利好，平摊也极低。 一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折。 建材城吃灰，不适合养老。 一楼带院子折价后约3折可以，花钱兴趣不大，北京院子向来溢价居多。

提问：房姐好! 独生子在北京工作目前名下有两套房，一套140平米在丰台马家堡角门西站南，一套60平米的在西城广安门外车站东街，准备4年后宝宝上学去住，现出租。去年我们老两口退休后户口迁入了北京。听说老人可以用接力贷买房，我们老两口经济条件还不错，所以有自己买房的念头，用于投资兼远期自主。但是在当前形势下拿不准，一是买不买;二是如果买在哪个区域？前期看了丰台白盆窑和大兴4号线的几处限竞房，也在中介网站看了一些现住马家堡大房子附近的二手房。看这边的原因是感觉儿子现住的角门这边生活挺方便，以后老了和他们住的近点。想请教房姐，1.现在有必要买吗？2.如果买，买二手房还是限竞房？买哪个区域的合适？谢谢啦!

回答：现在入手挺合适 考虑离的近的话，可以看马家堡到宋家庄，目前自主投资都没有问题 考虑增值属性，买二手房

提问：北京房姐,您好！我有北京5年社保，我打算在北京投资总价300万左右买房，以后给孩子以租养租或自住（在国贸附近上班），我看了几个地方：潘家园、十里堡和定福庄附近2室老破小，其中定福庄的单价比其他两个地方低约1万元，请帮忙分析这三个地方的优缺点。如果是你的话，您会买哪个区域？或推荐其他的区域。 祝安康快乐！

回答：定福庄位置有点偏，纯住宅区，不如潘家园和十里堡 买这种老破小投资，一定要看偏核心区域，太偏的位置没有价值 还可以看看 甜水园，石佛营，高家园，劲松

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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