义乌房地产市场「义乌未来房价发展前景如何」

1月10日2019义乌年度楼市盛典暨第二届房地产金乌论坛圆满落幕，会上发布了2020年义乌房地产行业的重要市场报告《2019义乌商品房市场运行报告》、《2019义乌二手房市场分析报告》，义乌市房地产经济行业协会会长、坐标董事长方星受邀出席此次论坛并进行主题演讲，同时会上还邀请了著名房产专家丁建刚对房地产的整体格局、未来走向进行了专业的分析。

2019义乌年度楼市盛典暨第二届房地产金乌论坛现场

会上，在“汇聚品牌力量、引领品质人居”义乌房地产金乌论坛环节，知名房企大鳄更是纷纷抛出各家观点，碰撞出智慧的火花。总的来说，本次论坛从市场分析，政策环境，房企战略布局几大方面，深度解读了2020义乌房地产行业的未来走向。

经济凛冬下，已经到来的2020年，市场将何去何从？正如方总在此次年会上分享的主题《下行周期下的行业增长》，方总提到在今年浙商年会上浙商领袖马云说:“2019年最不容易的是，以往可能是部分企业不容易，2019年可能是大部分企业不容易，而且2019年可能只是不容易的开始。”没有永恒的奇迹，中国经济将不可避免的进入漫长的下行周期，那么，经济增速下降，对于房地产市场意味着什么呢？这里方总分别从市场、行业协会给出了几个观点：

01、不寄希望于政策放松，“房住不炒”和“三稳”是调控的主旋律。

02、房价不涨，才是对所有行业参与者的最大保护！

03、“房多客少”周期到来，二手房可售库存供给增加，去化周期拉长。

04、成交周期拉长，“折价”加大，这意味着经纪人的定价和议价能力十分关键。

05、从“买到”到“买对”，客户决策更理性，这意味着经纪人的选房和匹配能力更加重要。

01、行业最大变化，是中介作为边缘角色的快速崛起。

02、中介崛起的底层逻辑是网络效应。

03、中介渠道快速崛起的四大市场原因：房客分离、限贷限购、供大于求、换房需求。

04、中介会有更大的市场，渠道渗透率可能远不止50%。

05、二手房成交周期拉长，中介行业服务为王。

06、二手房经纪行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命。

义乌市房地产经纪行业协会会长、坐标找房董事长方星主题演讲现场

在接下来的二手房市场行情数据分享中，方总也带来一些利好信息：2019年因为义乌城市加速发展的黄金期，这几年新房开发总量、城市有机更新量都超过了义乌市有史以来二十年甚至三十年来的开发总量，如此巨量的新房增量，所带来的的红利和窗口期又带给了行业逆势增长的机会，经济在下行周期、房地产行业也在下行周期，但是，我们所在的这所城市给了我们这个行业从业者最好的历史机遇，让我们在这样的趋势下，仍然拥有增长的机遇和风口。

相关统计，义乌2019年仅商品住房的成交总额就已达259.16亿。根据此前的2018义乌房地产市场运行报告，该年商品住房成交额为125.24亿元，相当于翻了一番多。

本次论坛的特邀嘉宾-国内著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院丁建刚老师从2020年宏观经纪和房地产市场动向深度解读了2020年义乌楼市趋势。

1、以“稳”为主，政策趋向宽松

2020年房地产调控政策不会再加码，金融货币政策将较为宽松。具体表现为：

（1）就业、货币、城市落户等政策放宽限制。a.多地放开落户、购房限制；b.国务院明确进一步做好稳就业工作；c.灵活货币政策。2020年1月1日，央行降准，预计释放8000多亿。

（2）权力下放到地方，全面落实因城施策。

2、义乌城市化发展

高铁和轻轨建设，义乌老城区有机更新，产业结构的调整、人口持续的流入，助推了义乌向大城市发展。丁建刚老师评价说，义乌不是三四线，义乌是大城市，义乌拥有了一个现代化大都市雏形。高铁网纵横分布，使城市群成虹吸现象，沿高铁网涌向城市群，中国的城市之间“虹吸”特征下，中国经济发达和活跃地区的城市或受益最大。义乌就是其中之一。

3.义乌改善性需求强劲

义乌是经济强市，藏富于民

绿城、滨江、金地、融创、金茂等全国品牌开发商蜂拥而至。

据2018年人口数据，义乌140多万的外来人口占总人口比例约为62%，并且主要为长期居住在义乌的商务人士。外省购房者将对2020年的住房市场形成支撑。

义乌未来几年将以改善和提升品质为市场主旋律，义乌整个市场呈现更加健康、更加规范化的发展趋势。

在论坛环节，现场各种尖锐问题不断抛出，如下：

Q:拿地热情下降，还会再义乌拿地吗？

A:滨江：去金华、永康只是战略，仍是十分看好义乌市场。

Q:为什么会有人大量买房？

A:融创：人员的持续性流入，消费能力的提升，刚需购房者居多。

最后围绕一个中心问题“到底明年房价怎么走？给更多的买房者一个更好的选择。”各位知名房企纷纷表示，义乌是一个健康的城市，营销环境更活跃，新媒体经济的增长点，推动了城市的发展。义乌整个后方环境相比周边环境更为宽松，内源性需求不断增长。

丁建刚老师表示“换好房子，其实置换一直是好时机。”

最后，送上丁建刚老师对改善型需求类人群的置业建议：断然抛弃非优质不动产，置换一套既适合自住又兼具保值功能的优质不动产,是最好的改善，也是最安全的资产保值性投资。