中介门店亏损50万后 他逃离了上秦淮

近日，江宁上秦淮板块消息频出，不仅有新盘公开，还改了名为吉山新城（点击回顾）。

另一边的二手房市场也起了一丝波澜：刚解除限售不久的次新房，成交价直逼4万/㎡。

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挂牌价4万

业主高呼：5万也合理！

作为“五虎”里面动作最迅速的一个，银城旭辉云台天境总是比别人多跑那么几步：第一个开盘、第一个收官、第一个有二手房源上市。

去年12月，云台天境成交了一套88㎡的房源，总价350万，单价39773元/㎡，写下了该小区二手房成交第一笔历史记录。项目2018年首开精装均价约29000元/㎡，简单算下来，三年上涨约10000元/㎡。

即便首套出售的二手房成交价已经逼近4万/㎡，但部分业主认为，这个成交价格，还是偏低了。有业主表示：“我们小区的品质，在上秦淮都是排列在前的，涨到5万/㎡，也是合理的！”

“云台天境在去年年底刚入市时挂牌价就很高，在4万1-4万2万左右。主要是部分业主预期比较高，房子还没过限售期，有些业主就在群里说小区挂牌价不能低于4万。”中介解释。

但业主的热情很快被泼了一盆冷水。

今年1月，该小区又成交了一套面积约89㎡的房源，总价不到324万、单价为36374元/㎡。和首套成交的相比，面积多了1㎡，总价却少了26万。

对此，中介给出了解释：“目前为止，云台天境成交的2套房源单价都是合理的，在3.7万/㎡左右。350万那套包含了车位，所以总价高一些，而且是自住的，有家具在内，单价也就高一些。”

“1月新成交的这套，业主是偏投资的，还没入住，就卖了给小孩换学区房。”

目前根据链家二手房网站显示，小区已挂牌39套房源，挂牌均价37977元/㎡。中介告诉买房君：“其实有些小户型房源，现在的挂牌总价和刚入市时相比，也下调了5-10万左右，市场大环境不好，现在业主报价还是比较理性的。”

另外，中介透露，上秦淮今年能上市的还有五矿澜悦栖原早期交付的房源。

“我们预估五矿澜悦栖原成交价至少4万/㎡，它靠近地铁、物业也不错，和其他的在售的次新房不是一个价位的。”中介信心满满。

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房价一路上涨破4万

中介门店却亏50万离场？

作为板块内唯一可售的二手房小区，在“五虎”没过限售期之前，上秦淮二手房市场的话语权掌握在翠屏诚园手里，近三年的该小区的总体房价呈上涨趋势。

图片来源：安居客

去年最高成交单价突破4.2万/㎡。

看似风头无两，但很快遭到了社会的“毒打”。

去年下半年开始，楼市转冷，买房人开始观望。中介告诉买房君，自7月开始，整个板块二手房成交量寥寥无几，有的房源价格一降再降。

例如，翠屏诚园去年10月成交的这套，面积83.92㎡、总价279万，相似的房源在6月可卖300-320万，半年不到，降价区间在20-40万。

而“新贵”云台天境也没能幸免。据了解，小区目前在售的118.98㎡房源，不到两周降价23万，现在挂牌437万，仍有下调空间。

中介告诉买房君：“虽然报价下降了，但是上秦淮这边110㎡以上的大户型还是需要400万起步，这价格放在全南京市场，不论是新房还是二手房都有更好的选择，所以成交量不高。”

市场下行、成交量减少，导致的最直接结果就是中介关门。

“这附近本来有5家中介，现在关了3家。有的转租成了超市，有的直接关门。链家去年2月开业，到12月份一单成交都没有，只能做租赁，一个月亏5万，亏了10个月，终于把店转了。”之前在这边链家工作过的中介心有余悸地说。

“目前来看，整体市场有所好转。从年前降准降息，以及一系列宏观政策的积极变化，虽然成交量没有明显变化，但是买房人的心态有所改观。”他补充。

总结：上秦淮板块规划起点并不弱，背靠着江宁未来科技城规划配套。巅峰时期，新盘“日光”的纪录不在少数。近两年新房断供，使得上秦淮热度降低。

再加上市场大环境影响，上秦淮二手房市场出现了魔幻剧情：一边是高房价，另一边“低成交”。实际上，板块的次新房入市房源少，还未形成气候，一两个小区如何养得了那么多中介？

正如中介所说：“等到那五个盘都上市的时候，翠屏诚园可能是这边二手房里面品质最差、价格最低的一个。”

想看“五虎下山”，还要再等两年，相聚的那一天，或许又是一场盛宴。