万科城润园楼盘动态「万科城润园业主群」

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万科在西安的日子看着很好过，行业标杆，业主众多；万科在西安的日子又不好过，维权之王，年年不安生；所以有句老话就叫，世界上有两个万科，一个叫万科，一个叫西安万科，你们都懂；

这种描述并不违和，连续四年蝉联销榜冠军，满满都是西安人对“万科”两字的信任，而“无一楼盘不维权”的现状，逐一盘点过后发现也非夸张之词。爱恨交加的分裂，让人难以适应；

（业主供图：万科翡翠天誉走廊门厅）

刚好说到这里，顺便也替万科翡翠天誉的业主问问，窄过道和洞洞门厅的事儿准备咋解决呢，就这样糊弄过去？

备注：个人观点，房哥原创，仅供参考，信息采集日期为2018年5月29日，这是消费报告长安片区最后一篇，六月继续其他区域。

万科城润园

切入今天的正题，略去智慧美镇的前身不说，重点分析万科城润园将在6月份推出的新品。

项目简介

整个楼盘占地216亩，规划有22栋楼，16栋高层，6栋小高，绿化率38%，容积率3.29，车位比1：0.6（请特别注意），万科物业，高层物业费2元/平/月，小高层2.4元/平/月。

现已进入开发尾期，仅剩最后四栋高层待售，17、20、21、22号楼。目前公示了备案价格的是20、22两栋楼。其中20号楼总高34层，一单元两梯四户，二单元两梯三户，22号楼一单元33层，二单元22层，两梯四户。户型有90、130、134三种，预计将在6月份推出。

作为主打高层产品的社区，容积率和绿化率等硬性指标还说得过，不足的是车位比偏低，近于两家抢一个车位，明显不够用。还有就是小区锅炉供暖这一点，其实跟市政供暖相比，在取暖效果上是有保证的，不必太担心。

周边情况

截至目前，长安区发展最好、规划最像个城区的地方，就是区政府——大学城区域了；万科城润园就处在这一白菜心位置，但是没有像一期、三期那样紧邻主干道，显得有些偏。

项目北面有陕师大长安校区及家属院，西侧是西北大学长安校区、家属院，周边稍远处还有邮电大学、西外，四所大学所对应的，是片区整体规划水准的提升，包括道路修建、道旁绿化等基础设施。

学校对人流的吸附能力，要优胜其它企业单位，这也是润园所能依傍的最好的外部资源，学校的游泳池、球场都可以对外。

东边紧挨的是大居安村，置业顾问说估计年底拆，但村内仍一片平和，各种小店照旧开张，也没有高悬的预示时间节点的动迁横幅，村民表示光听雷响不见雨落，不知什么时候会拆迁。

项目前是40亩的智慧文化公园，将小区和学府大街分隔开，可降低噪音干扰。距离高新、潏河湿地公园、常宁新区，都还有段距离，公共交通没指望，只能开车出行。

交通出行

项目地处学府大街与居安路十字东南角，这两条路是业主进出的主要交通线路，东西走向的学府大街，西连210国道，东接子午大道，路面状况还不错。

南北走向的居安路，北段接西长安街，路况良好，南段过西北大家属院后，因为待拆的大居安村，路面很差，南去进山最好还是走子午大道或者文苑南路、210国道。

地铁方面，不管是已经运营的2号线，还是正在修建的6号线，都只能倒换公交车才可行，项目位于两条地铁线路中间位置，出行地铁没得靠，备受期待的七号线也暂停上报了，长安与地铁看来无缘；

公交线路目前还不多，有921、268、324、4-10几条线可到达，希望后期能多增加几条。

生活配套

大学城经过这么多年的发展，除了万科生活广场、GOGO街区形成集中的商业区外，这也是区域内人群主要的购物场所，其他地方普遍缺乏基本的生活配套，如便利店、果蔬店、干洗店等。

大学的家属区入住率很高，但是周边没有社区底商，师生的日常消费就在万科生活广场，周末蜂拥进城。

在安居路上，师大家属院门口，孤零零立有一个蔬菜销售亭，能有这东西存在，可见最基础的日常所需解决起来也不方便。

智慧美镇业主已经入住，社区底商有零星商店开业，后期应该将会有更多店面出现。万科城润园自身带有的社区商业，只能等交房业主入住后才会逐渐起来；

一路之隔的鹏润悦秀城，看体量应该是区域内一大型商业聚集区，投入使用后能解决业主、大学城师生的主要消费休闲需求，这种成熟度只能拿时间慢慢熬。

上学情况

上学情况要特别说一下：

万科城润园自带幼儿园，小学、初中跟万科城一二三期、万科高新华府共享陕师大万科城附小、中学。根据公开信息，万科城小学“设计规模为48个标准班，在校学生2400名”，一个班50人，一个年级400人。

对比之下，万科城约5800户，高新华府约3000户，润园约3800户，总计约12600户。按说学校容纳量还算可以，但小区总户数更可观，正是这种对比，让业主们惴惴不安。

虽然万科信誓旦旦说能保证业主的权利，目前也没有哪个业主跳出来说自己孩子真进不了小学，但后续随着三期燕园、高新华府以及润园业主的集中入住，学校容量爆表势必爆表，排队上学大概率事件；

除了小区自带的学位外，可以说长安区最好的教育资源都集中在这附近了，师大新校区附小，西北大附小、附中；虽然都是新校区，因为面对的主要是学校子弟，师资力量是无需怀疑的，只有一点，非子弟学生要进去，真的需要拼爹妈。

户型点评

之前，大多数人对万科户型的评价是“还不错”，后来，经实践后逐渐修正成很一般；

（90平小三室户型图）

先看90平三室两厅一厨一卫的户型，纯南户型，纵使三开间朝南，也免不了晴天时半明半暗、阴天时全部黑暗的现状，这一点不要抱侥幸，厨房、餐厅、卫生间、隔出来的小书房，统统都是黑洞洞，只要人在家，哪怕外面烈日灼人，家里也得开灯。

如果首付决定了你只能选这个户型，就尽量选高层，心理感受能稍微好点，可以作为首套过渡房。

卫生间干湿分离，但是暗卫，厨房和小书房的窗仅具有透气功能，别的就不要指望了。西侧卧室的设计非常奇怪，如果隔出一个小房，基本上只适合做杂物间，不隔开吧，一间卧室有两个门口，厨卫餐客等功能空间都非常紧张，买冰箱、洗衣机时一定要量好尺寸，免得放不下。

（130平大三室户型图）

130平三室两厅一厨一卫户型，优点就是餐客一体，南北通透，空间利用率高，没有浪费，缺点是餐桌摆在动线交叉点上，对着两个北向卧室的门，一打开入户门就是餐桌，也是非常奇特的感受。

L型厨房方便操作，需要提的是，厨房不是常见的竖向宽开窗，而是横向窄窗，从样板间看不出对光线有没有影响。如果有房粉住的是万科类似户型，可以现身说法，分享下居住感受。

还有一点，这个户型，如果是楼两头的房子，主卧卫生间是明卫，中间的户型则是暗卫，它们价位上应该会稍有差异。

（134平大三室户型图）

134平三室两厅两卫的户型，整体上要比130好多了，三开间朝南，南北通透，厨房也是横向窄窗，两个卫生间都是明卫，客卫干湿隔离，利用率高。

不好的地方在于，主卧门向着客厅开，影响私密性，同130户型一样，打开门就是餐厅，这点看户型图没啥，样板间体会很明显了。

价格对比

已经公示的两栋楼价位在11000左右，可以参照的附近楼盘，主要有南长安街壹号海亮德文郡、万景荔知湾、合能公馆。

毛坯房均价在10000上下，精装房均价11000左右，因为限价政策，价格上相互之间差距不明显。

海亮的优势是离高新区近，缺点是周边乱，万景荔知湾虽然引进名校，小区品质实在一般，合能公馆小区小，楼栋密，价格高，南长安街壹号的缺点是抢不到房。总之各有优劣，综合各项因素来说，万科是可选对象。

装修水平

最后总结，万科的样板间一如既往地保持了水准，没有多少经验的人看过样板间之后基本上都会觉得还可以，然后开始幻想自己之后的生活。其实样板间看看就好，别太当真，满心想着范冰冰，揭开红盖头发现是凤姐，这种落差很容易转化为失落和愤怒。

楼间距，置业顾问的说法是“还没出来”，快要拿预售证了还不知道楼间距？这种话术背后的一种极大可能，是楼间距不会很理想。

还是以万科城燕园为例，30层的两栋高层，楼间距约40米，低层房间光照情况就很不理想。如果选房，尽量选层高往上的房源。

然后是精装标准，自从万科城燕园交房时，被业主扒出证据，证实1100元/平的标准实际是500之后，售楼部就不再流行装修标准是多少多少这种说法了，只告诉你精装，带什么不带什么，用的材料都是品牌。

这是一种更聪明更谨慎的说辞，鉴于以前万科业主的收房经验，交房的时候可以请一个专业验房师，毕竟在万科内部，西安万科的报修率也是很突出的了。不要把希望寄托在万科给你配备的验房师身上，他极可能只是陪你走过场的其他岗位上临时抽调来的人。

房哥有话

现在的西安万科，还算不错的也就是物业了，服务态度好，绿化尽心维护，用一位万科城燕园业主的话就是，不管事情能不能解决，态度倒是没得说，不知褒义贬义；

买不买本身按现在的市场行情，其实无论优劣总是不愁卖，家家门口都排队，是个楼盘都摇号，现在买房看钱看命，现在正在风口上，市场监管很严，不要相信那些“10万块钱帮你摇到号”的骗局。

如果荣幸成为万科的业主，下一次的维权运动中会不会有你的身影？毕竟翡翠天誉的现成案例在这摆着呢！