北京如何置换房「北京换房的惨痛经历」

最近北京的房价跟疯了一样，不光没房的要买房，有房的也想换房。但是买房不易，换房更难啊。

难点一：连环需求

有这么一类人是卖了自己郊区，或者非学区的房子来换学区房。

这种单子一般会导致连环单，因为你的客户要找到一个接他房子的客户，你要把房子卖给你的客户，你需要拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子，而你看上的房子的房主通常也是有换房需求……

于是这个单子会变得异常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。

难点二：交易时间

二手房交易通常包括几个硬性环节：签定金合同；资质审核（房子是否有抵押，是否有户口，是否存在夫妻关系纠纷）；解抵押（有时无）；房屋评估；贷款；发放贷款；缴税；过户。

每一个环节都是需要一定工作日的，而且一环扣一环，没法平行作业，中间遇到十一，春节这种大假期，交易时间还要延长。

再加上北京限购，还涉及到一套房二套房征税问题，非常复杂。

难点三：房价疯涨

假定你是贷款或者换房客户，从开始看到过户完毕半年是正常的。这期间连环单不出岔子，或房价平稳，风险就低；如果房价疯涨，风险就高。

如果选择先卖房再买房，中间的时间差所带来的房价变化，可以让你或者你想买的房毁约好几次。

难点四：中介讲效率

很多人认为中介是靠提成吃饭，你房子卖的快，中介提成就高。但是中介有句话叫“宁可挣今天的5000，不挣明天的10000“。

中介靠的是速度和走量，所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感，热血上头的时候，制造气氛一定要让你把房子定下来，因为他们要效率和速度，但是你签完了很可能发现合同是坑，或者房子实际没那么好。

注意一：准备新手机号

为了你的手机号以后再能继续正常使用，建议准备换房时换个专门用来找房的手机号。

也有人说最后再备一个微信号，因为中介现在都要加微信，也是可以的，但是微信有验证和屏蔽机制，所以还能好点。

注意二：卖房时拿点架子

一个比较实诚的朋友，卖房时联系了一家中介之后，好几家中介都来帮助卖房。一开始还觉得没什么，有的自称手续费低服务也好之类。结果结果几个月的周六日，朋友的生活都被严重影响了，同时过来看房子的人一聊上还不走了。

其实真心想买房的人，来了只会是看房的，不会跟你说其他的事情。而有些人是很贱的，你对他好，他觉得你好欺负或者你有什么不可告人的目的，多拿拿架子，不一定有坏处。

注意三：对自己的房价有预期

一个朋友，开始没打算卖房，后来有一次中介给他信息，说哥，你的房子如今均价7万了，他一算自己的老破旧87平，能卖640，很高兴，就想卖掉算了。后来中介组团来看房，大家都说只能卖580，接下来房子就无人问津了，弄得这个朋友非常郁闷。

关于如何判断自己房子的走势，除了大环境外，一般来说，小区的同面积的房子有两种：一种是特别便宜但是有硬伤的，这种一般标价低，卖不动，反过来讨厌的是看房子的人会拿这个房子和你说事儿，和你砍价；

一种是户型最好，标价也最高，或者户主不诚心卖，用来拉高小区房价价格和买家预期的（我不知道你晕没晕），一般人的房子应该是介于二者之间，所以怎么定价和估价，虽然是市场的反映，但这种多少可以作为你的参考依据，不至于被中介忽悠的卖便宜了。也不至于标的高了不好卖。

注意四：计算周期 约束时间

有这么一种情况，如果买你房子的人也是换房，而且房子还没卖，所以成交周期谈了六个月。那么你要去买房可能会吃闭门羹。

你想啊，别人也是换房，你的周期6个月就意味着别人换房的周期可能要往一年上走。对于换房来说，在房价不稳定时，周期远比你多卖几万块钱要重要。

所以，卖房时一定要与购房人进行约束，把时间节点都定下来，比如买家应该什么时候把房子卖掉，什么时候给第一笔款，什么时候结款，如果是贷款的话，什么时候才能拿到全款。

没有经验的人会以为过户的时候就能拿到房款，但实际上对于贷款买房来说，房子尾款是银行发的，一般都要要等过户后十五到二十个工作日，中介有时候不会提这个事，有时候会故意模糊，比如把工作日换成天，这个别看就差了五六天周期，有时候是要命的。

所以过户这个漫长的时期内，遇到你的下家，尤其是也是换房的下家，合同一定要写明白每个时间节点，他的权利和义务，这样至少能够规避一些风险，或者出现问题的时候及时止损。

注意五：买房时头脑要冷静

卖房如此，买房亦如此，你去看房子的时候，也要抗住。不能否认有的优质房源确实有人抢，但不排除虚假繁荣的情况。更多情况下，不要相信中介所谓的一堆人都在排队等房子。

要记住，几百万的东西，买卖都会很慎重，成交没那么利索。当然反过来，如果真的有看上的合适的好房子，也要快点下手，至于怎么拿捏这个度，就看个人做了多少功课了。

注意六：买房合同要周全

先讲一个案例，一个朋友买了套房，约定周期是六个月，签买卖合同时，卖家的房子满五唯一，但卖家不知道怎么回事，这期间扛不住买了套房，所以卖家名下就有了2套房，这个房子就变成了二套房，多了40万的税。现在谁都不想出这个税，中介这时候当然是不管了，或者说其实也管不了。

有人问那让卖家赔钱不买了行不行？现在的问题是卖家愿意赔10万，问题在于房子涨了30万，你说这个帐怎么算，所以两边准备法院见了。

这种事到底怎么杜绝和防范，我也不知道，只能说是尽量在合同里把很多条款都写清楚，尽人事，听天命。

总之，换房子真的不是你想象中的那么简单的，不要以为你买过一次房这一次就肯定不会再遇到问题了。

一定要尽量保证头脑清醒，多做功课，对于中介，心里堤防，面上尊重，听其言，观其行，也是一个规避风险的办法。

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