东坝怎么样「你行不行呀什么意思」

2010年，朝阳区领导在北京CBD国际商务节上宣布，将在东坝北区兴建全市最大的高端商务功能区，建成后的占地面积6.2平方公里。这个面积相当于北京CBD东扩前的近两倍大。

很多人说，领导这是要把东坝打造成第二个望京。一时间，小透明东坝第一次有了存在感，扭转了保障房住区形象。

2012年，朝阳再度宣布一个重磅消息——第四使馆区落户东坝，东坝向大哥望京看齐，开始走向国际化舞台。

当所有人都认为，东坝开启逆袭之路的时候，很多人开始发出了质疑的声音——东坝，你到底行不行？

毕竟十余年时间过去了，大哥望京商务区早已雄霸一方，同期兄弟丽泽初具规模，新晋副中心紧锣密鼓发展，反观，似乎只有东坝，还在原地踏步。

01

虽说从地图上看，东坝紧挨着望京，但实际上，望京的发展历程，是没办法直接套用在东坝身上的。这也是为什么，东坝碰瓷望京做的一系列营销泡沫，最后的效果却不尽人意。

简单说说望京的“发家史”。

望京早年间只是一个偏僻的小地方，得利于第一波外企红利，开始野蛮生长。后期外企红利逐渐没落，但望京正好又搭上了互联网发展的顺风车。

两波高端红利助推，使得望京在被东坝、犹如一个被割裂的小城市，快速发展。既有自身产业，又有完善的生活配套，形成了一个成熟且完整的生活圈，满足了在望京生活和工作的年轻人。

可以说，望京的能发展起来，对于领导来说，简直就是个意外啊。

人群的聚集，商圈的完善，同样催生了望京的高房价。

望京房价现在已经涨到均价7.5万左右，最贵的房子在10万以上，这么高的房价，在北京四环外的新房板块是少见的。但这样的房价，和板块成熟度差不多是匹配的。

反观东坝，虽然同样位于四环外，东坝除了一纸规划和雷声大雨点小的新闻外，恐怕落下的就只有外界的猜疑了。

02

东坝以坝河为界，被分为南北两个片区。

我们经常听到的第四使馆区、国际商贸中心区及其配套居住区，按照规划将落座在北区。南区主要是安置房，回迁房，两限房。

（原东坝北区规划图）

规划有多美好，现实就有多残酷。

2013年，第四使馆区建设已经得到了外交部的批复，但每年只有几条“推进中”的新闻，事实上，目前北区基本上还是一片荒凉的空地，丝毫没有动工的迹象。

但是，南区的房价，却随着北区的规划消息一路水涨船高。

2010年，东坝第一次在国际商务节上亮相，便成为众多人的焦点；

2013年，东坝国际商贸中心区控制性详细规划公示，让东坝迅速成为极具升值空间的“潜力股”，也吸引保利、首开、恒大等一线品牌开发商在此纷纷拿地布局——

首开龙湖天璞、保利首开天誉、恒大华府、首城珑玺等几个具有标杆意义的豪宅项目，在随后的几年内陆续入市。

东坝房价被迅速拉升。从之前的2万左右均价，一路攀升，涨到3万，再加上2015年东坝区域三条地铁线获批，2016年3号线和12号线动工，东坝房价冲刺到2015年的10万大关！

地铁一响，黄金万两，东坝房价大幅跑赢大盘。

“利好出尽是利空”，资产价格早就在前期期望中启动上涨，一旦期望落实，想象空间就顶到天花板了。

2017年，北区的规划依然没有动静，再加上房住不炒政策的出台。发展预期碰壁，区域限竞房的出现，让东坝的房价应声而跌，尤其是豪宅，短短几个月时间，从顶点跌落至5万上下。

东坝豪宅时代走的太快，就像龙卷风。当初那些冲着一纸规划买入豪宅的人，全都傻眼了。

规划出台后的十余年，现在的东坝南区已经拥有成熟的小区，但我去踩盘发现，东坝有着十分强烈的撕裂感。

放眼虽是一片片高楼，但总透着城乡结合部的土气。

03

首先是商超配套。

作为已经发展十多年的小区，东坝的生活配套其实已经很完整了。几乎每个小区都有底商，沙县小吃、笑口福小笼包、百课雅超市等等底商，可以满足日常所需。

如果想要追求高品质生活的人来说，东坝的购物配套还差点意思，想去大型商超，目前只能去金隅嘉品mall，不过恒大城市广场和东坝万达广场，未来能弥补不足。

学校和医院的落地，也丰富了东坝配套。

比如北京师范大学奥林匹克花园实验小学、北京第80中学管庄分校常青藤校区等名校落户东坝，还有三甲安贞东方医院也选择在东坝建立。

基础配套日渐完善，足以保障人们的生活所需，但最让人恼火的，是交通问题。

东坝没有产业，无法提供更多的就业岗位，这片区域高楼林立，再加上背靠望京，承接了不少朝阳工作人群，导致东坝，也只能是一个睡城的姿态出现。

睡城，最看重的就是通勤问题。

对于东坝来说，通勤是一个让当地业主头疼的大问题。就在2015年，东坝的路况也是惨到，下雨天公交车都选择绕道而行：

道路有所修葺，加宽，但依旧无法满足居民日常对道路的出行需求。

如今走在东坝的街道上，给人印象最深的是，道路两边停满了私家车。让本来不宽敞的道路显得更加拥挤。

占用车道停车，造成街道拥堵，而这种道路堵塞，让很多东坝业主苦不堪言：

也许有人会说：路面堵车，那为什么不坐地铁呢？

事实上，东坝业主想坐地铁，仍然需要乘坐公交转乘14号线或6号线，而东坝距离这两条线都不近。

不过，地铁3号线、12号线的修建，将大大改善东坝区域的交通问题。对东坝群众来说，这是个实实在在的好消息。

04

我们再去看看东坝的小区。

先这些小区主要分布在坝河以南，如果你仔细看会发现，房价明显是呈现“阶梯”式分为三个部分。保障房、中端住宅、高端住宅全面覆盖。

回迁房、保障性住房主要集中在东坝中路路东。房价均价在4.5万-6万左右。

如金泰丽富嘉园、金隅悦和园、东泽园、高杨树社区、富润四季、东坝富园等。

踩盘过程中我进了金泰丽富嘉园小区，整个小区是2010年建造的，目前二手房均价在5.5万左右。

外里面整体看起来还不算旧。当天园区内随处可见大爷大妈坐在园区处乘凉，不远处还有遛狗的年轻人。

走到一小区口，还能隐隐约约听到从屋内传来的麻将声和大妈们爽朗的笑声。热热闹闹，给人感觉挺好。

中端住宅主要集中在中坝东路路西。比较有代表性的楼盘是奥林匹克花园和首开常青藤。均价在6.5万-7.5万之间，以低密洋房为主。

相比较金泰丽富嘉园，这两个盘的绿化程度更高，园区也更安静，在附近转悠的中介也更多。一定程度上也说明了，这两个小区流通性还不错。

奥林匹克花园和首开常青藤周边都有各自的教育配套，分别是北京师范大学奥利匹克花园实验小学，一个是八十营分营常青藤校区。对于有教育需求的人，可以多纳入考虑清单。

不过在这段区域，还混杂着一些老校区，比如康静里小区、单店砖厂宿舍楼，让片区看起来有些违和感。

东坝还有一些中端改善盘，比如利锦府上。

这个楼盘定位十分尴尬，项目自采暖，外里面看起来也不豪宅，再加上是小开发商项目，园林绿化不够讲究，虽然面积够豪，但因为先天条件不足，混到了富人看不上穷人买不起系列。

东坝高端住在主要集中在西北角，户型大总价高是其特点。比如恒大华府、首城珑玺、首开保利天誉等楼盘。

定位是高端豪宅的恒大华府，只有3栋楼，目前二手房的售价也在9万左右，它与两限房恒大江湾紧挨着，两个小区共享用中庭花园。

虽说这块儿属于东坝豪宅板块，但放眼看去，周边并没有配套可言。

叮叮咣的工地，随地停车的马路，就是东坝的豪宅板块目前的常态，相比北五环均价在8-9万且成熟高端的奥森板块来说，东坝豪宅板块价格有一定的透支嫌疑。

看完东坝这些高中低档楼盘全覆盖的格局，让人不禁思考：

不同性质的楼盘聚集一处，周围的居住环境和生活配套，真的能够同时支撑豪宅和保障房的需求吗？

05

客观的说，东坝凭借区位优势、规划定位、地铁利好因素，未来是值得期待的，但同样的，东坝的房价也因为这些利好已经被提前透支。

即便明年地铁开通、医院配套到位、学校资源到位，东坝未来前景不可估量，但是从规划到落地，并不是一朝一夕就能完成的。

少则十年，多则几十年，对于早些年为了投资，仅凭蓝图规划而下注东坝买房的人，现在恐怕肠子都悔青了吧。

那对于买房的人来说，花同样的钱买在配套相对成熟的地方，比如500万预算可选择常营板块，预算800万左右选择朝青板块，或许也是一种不错的选择。