汉口二环内新楼盘「武汉二环内性价比高的楼盘」

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近期，阿松观察到有一个神奇的楼盘悄然在武汉一些房地产门户网站上架了楼盘详情页，之所以觉得神奇是因为这个楼盘还是阿松从业多年第一次看到连项目案名都没定就上架详情页的楼盘，这个楼盘暂时叫福星惠誉三眼桥项目。。。

根据福星惠誉三眼桥项目楼盘详情页信息显示，该项目含住宅和商办性质LOFT。

福星惠誉三眼桥项目占地面积约7.5万㎡，建筑面积约52万㎡，容积率约4.42，绿化率约30%，共计4495套房源，共规划有11栋34-58层的高层、超高层住宅和5栋8-36层LOFT公寓。

项目具体开盘时间、价格等详细情况均待定。

福星惠誉三眼桥项目楼盘详情页公示的效果图如下：

福星惠誉三眼桥项目地块2017年百度街景截图如下：

阿松暂时未看到福星惠誉三眼桥项目相关人员推广该项目的相关信息。

拿地情况

福星惠誉三眼桥项目为福星惠誉全资子公司湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司在2013年1月以挂牌方式竞得的红桥村A包P(2012)259号地块，总价175500万元，楼面均价2500元/㎡。该地块由K2、K4、K5、K6、K7、K8、K9、K11、K14、K15和K16地块组成，规划净用地16.16万方，规划用地性质为商服、住宅，建筑密度25%-45%。

地块图如下：

土地相关进展情况如下：

与福星惠誉三眼桥项目同期拿地的红桥村A包K2地块未对外销售，以整体回购的形式还建了，红桥村A包K2地块预售证截图及备案信息图如下：

红桥村A包K2地块虽然是与福星惠誉三眼桥项目同期拿地的，但地块间距离很远，同时行政区也属于两个区。

福星惠誉三眼桥项目位于汉口二环内，隶属于江汉区；红桥村A包K2地块隶属于江岸区，靠近三环。

从地块位置分布看福星惠誉三眼桥项目应该包含K6、K7、K8、K9、K11、K14、K15和K16地块（具体以项目面市后开发商口径为准），K4、K5地块位于江岸区，很有可能不在福星惠誉三眼桥项目内。

其他信息：

阿松在网上有收集到一个疑似福星惠誉三眼桥项目地块的概念方案招标公告，截图如下。

阿松还注意到，近期武汉市国土资源和规划局公示了红桥村城中村改造K7地块的规划方案，高度疑似为福星惠誉三眼桥项目其中的地块，是否属于该项目，请以项目营销中心开放后开发商公示信息为准。

红桥村城中村改造K7地块仅一栋1号楼，占地面积约4900㎡，总建筑面积约4万㎡，住宅建筑面积约2.8万㎡，容积率约5.74，绿地率30%，总计204套房源，该栋楼共55层，首层为架空层，户均建筑面积约136㎡。

红桥村城中村改造K7地块规划方案图如下：

红桥村城中村改造K7地块楼栋细节图如下：

红桥村城中村改造K7地块这栋楼基本为东西朝向，西北向采光大寒日日照在3小时左右、西南向大寒日日照可达4-5小时，东侧日照普遍为大寒日3小时左右，总体看采光还可以，日照图如下：

红桥村城中村改造K7地块效果图如下：

附

福星惠誉三眼桥项目评测如下：

一、区位

福星惠誉三眼桥项目位于江汉区三眼桥路与江大路交汇处（蔡家田小学A区南侧）。

大区位

1、福星惠誉三眼桥项目位于汉口二环内，北侧约100多米为发展大道即汉口二环线。

2、行政区属于江汉区但贴着的不少老小区都属于江岸区，楼市片区属于汉口核心。

3、临近唐家墩片区，项目环线位置优越但周边面貌一般，多以环境较差的老小区为主，典型的城市中心城中村改造项目周周边城市面貌，跟江汉区高大上的武汉CBD、建设大道金融界、西北湖等核心区域差距相当明显，有点像江汉区的边缘地带。

项目北侧江大路2017年街景地图截图如下：

项目西侧三眼桥路2017年街景地图截图如下：

微观区位

北侧为江大路、蔡家田小学、蔡家田社区；

南侧为花桥四村；

西侧为三眼桥路、唐蔡天下、香江花园；

东侧花桥四村。

区位点评：

福星惠誉三眼桥项目位于二环内江汉区，环线位置方面是很不错的，但该项目基本被一些老社区包围，周边区域面貌很一般，跟江汉区的建设大道金融街一带面貌有很大差距。

二、交通

自驾：福星惠誉三眼桥项目周边快速路只有发展大道二环线（但发展大道高峰期很堵），如果不走发展大道而是从江大路或者三眼桥路这样的小路进入汉口其他核心区域就更不好走了，这些楼都不是城市主干道（至多双向四车道）。

地铁：福星惠誉三眼桥项目距离地铁6号线唐家墩地铁站约500米左右，为地铁盘，但汉口城市核心非地铁口，优势也不明显。

地铁测距图

唐家墩地铁站实景图

公交：福星惠誉三眼桥项目西侧有三眼桥路蔡家田公交站，但车次不多。

交通点评：

福星惠誉三眼桥项目周边交通状况不能算差，但在汉口核心来说优势不明显，周边仅有一条快速路还比较堵，剩余都是小路，步行距离内有地铁但不是地铁口（而且坐地铁要过一条主干道级的马路），门口有公交但车次也不多。

三、配套

商业：距离福星惠誉三眼桥项目最近的商业体是唐家墩中百仓储和苏宁易购，约700-800米左右，步行可达；距离菱角湖万达和发展大道家乐福均约1.2公里，商业配套方面还是过关的。

周边商圈测距图

中百仓储实景图

教育：福星惠誉三眼桥项目周边的教育资源是很丰富的，南侧约1公里处就是育才本校，对面的蔡家田小学也是市重点，但是该项目属于江汉区，应该是不能跨区划片，所以该项目搞不好会划片到西侧约700米左右处很一般的唐家墩小学。

医疗：福星惠誉三眼桥项目西侧约500米为武汉市第十一医院（二级医院），北侧约1.5公里是武汉市中心医院后湖院区（三甲医院），南侧约1公里处有长江航运总院、1.5公里处有武汉市儿童医院。

武汉市中心医院后湖院区实景图

其他：西侧约1公里为菱角湖公园。

配套点评：

福星惠誉三眼桥项目周边配套还是很丰富的，步行距离内有大商超和大商业体，附近1.5公里左右范围也有多家医院，不过可能对口小学会较差（最终对口学校要以项目交付后教育部门划片为准）。

四、产品和品质

福星惠誉三眼桥项目从效果图（楼间距很密、朝向各异）和经济技术指标（容积率达约4.49）来看，品质方面可能并不出众，福星惠誉开发过的楼盘也不以品质见长，如果配备自家的惠之美物业（口碑一般）的话也不是加分项，不过这个楼盘外立面从效果图来看应该是采用了公建化外立面（档次较高），所以项目最终品质表现到底如何，待其营销中心开放后，阿松将为大家带来更详细评测。

福星惠誉三眼桥项目户型产品和面积暂未出炉，不过其楼盘详情页上标注的可能是卖毛坯房，福星惠誉也是毛坯房大户了，其在江汉区三环边的福星惠誉福星华府三期就因为卖的是低价地铁口毛坯房而成为了2019年度的神盘。

五、价格

福星惠誉三眼桥项目的价格可能是该项目的最大核心价值，该项目极有可能出售非常低价的毛坯房，甚至有可能成为汉口二环内第一低价，距离项目最近且开过盘的楼盘为顶琇国际城（毛坯房均价约20264元/平），不过该项目作为2020年的纯新盘同时位于二环内，价格可能比顶秀国际城会高一些，但阿松个人估计也很有可能不会超过毛坯25000元/平，搞不好会来个22000-23000元/平的惊喜价（项目最终价格请以楼盘开盘价格为准）。

福星惠誉三眼桥项目西侧的次新房唐蔡天下二手房挂牌价20000元/平左右，历史成交价也仅为21000元/平左右，当然这个楼盘档次也不太高。

阿松综合点评：

1、福星惠誉三眼桥项目位于汉口二环内，北侧约100多米为汉口二环线，行政区属于江汉区但贴着的不少老小区都属于江岸区，临近唐家墩片区，项目环线位置不错但周边面貌一般，多以环境较差的老小区为主，典型的城市中心城中村改造项目周边城市面貌，跟江汉区高大上的武汉CBD、建设大道金融界、西北湖等核心区域差距相当明显，有点像江汉区的边缘地带。

2、福星惠誉三眼桥项目周边交通状况不能算差，但在汉口核心来说优势不明显，周边仅有一条快速路还比较堵，剩余都是小路，步行距离内有地铁但不是地铁口（而且坐地铁要过一条主干道级的马路），门口有公交但车次也不多。

3、福星惠誉三眼桥项目周边配套还是很丰富的，步行距离内有大商超和大商业体，附近1.5公里左右范围也有多家医院，不过可能对口小学会较差（最终对口学校要以项目交付后教育部门划片为准）。

4、福星惠誉三眼桥项目的价格可能是该项目的最大核心价值，该项目极有可可能成为汉口二环内第一低价毛坯房，距离项目最近且开过盘的楼盘为顶琇国际城（毛坯房均价约20264元/平），阿松个人估计该项目可能不会超过毛坯25000元/平，搞不好会来个22000-23000元/平的惊喜价（项目最终价格请以楼盘开盘价格为准），隔壁二手房次新房均价在20000-21000元/平。

5、福星惠誉三眼桥项目从效果图（楼间距很密、朝向各异）和经济技术指标（容积率达约4.49）来看，品质方面可能并不出众，福星惠誉开发过的楼盘也不以品质见长，如果配备自家的惠之美物业（口碑一般）的话也不是加分项，不过这个楼盘外立面从效果图来看应该是采用了公建化外立面（档次较高），所以项目产品和最终品质表现到底如何，待其营销中心开放后，阿松将为大家带来更详细评测。

温馨提示

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