汉口新房价格「武汉哪里房子升值潜力」

本周武汉都有哪些大事件，你关心的都在这里。

大事件一：急！汉口新中心房价已跌3000，短期无新货，该不该买？

大事件二：高得房率房源为楼市“放水” 选房好时机错过就是输

大事件三：武汉楼市变天！买房迎来四大利好，这些新房买到就赚几十万

大事件四：武汉商铺大洗牌 是他再次革了武汉商业的“命

大事件一：急！汉口新中心房价已跌3000，短期无新货，该不该买？

“潮水退了，才知道谁在裸泳”。

武汉全市房价都在下行，每个板块展现出的状态也截然不同，有的神情自若，有的在偷偷擦汗。那些涨过头的“虚高”区域，比如之前被网友调侃得最多的光谷东、四新以及东西湖，已经开始有房价松动迹象。

也该到退潮的时候了。

想必大家最近都被东西湖“地王降价”刷屏，融创观澜府将几套房源拿出来作为毛坯房出售，均价仅15000元/平。这个项目之前对外虚称的是精装18800元/平，算起来购房首付降低差不多42万。

光谷一向被称为武汉房价虚高的“代名词”。楼市下行，光谷区域也不例外的率先下跌。比如光谷某楼盘，之前必须选择精装房，现在变成精装、毛坯房任选。毛坯房均价2.4万/平，如果带精装标准为3500元/平。这意味着，一套143平的房源，购买毛坯房，比购买精装房少付约50万元。

除此之外，就是那些出现了地王的区域，比如汉阳滨江、青山滨江。拿青山滨江商务区来说，有一项目去年底开盘，包含精装修均价3万/平。近期网友表示可以拿到毛坯，价格约2.6万/平。

今天我们不说一直被群嘲价格虚高的宇宙中心光谷东，我们来讲一讲网友热议度最高的东西湖吴家山。近几年房价一路上扬的东西湖,被网友封为“大汉口区域中心”。现在它跌下“神坛”了，房价跌到底没有呢?后期还会跌吗？

武汉有个神奇的地方，叫三店。在网友眼中，它不是东西湖的吴家山新城，它是新的“宇宙中心”。网友还调侃道”孟母三迁迁三店，三邻四舍舍四新”。

大事件二：高得房率房源为楼市“放水” 选房好时机错过就是输

小亿的朋友施先生，一直在为买房奔忙，去年买到今年，1年多的时间里，都没有选到心仪的新房。但就在近日武汉二手房市场出现降价的情况下，施先生最终在江汉区菱角湖附近的蓝空国粹香舍买了套二手房“77.78平，均价20000元/平，总价在156万元左右”，

施先生还告诉小亿：

“我买的房子临近地铁5号线唐家墩站，离菱角湖万达三站地铁站；另外该小区是公务员小区，在居住人群上，素质较高；重点是房子公摊小，得房率高，还有梦寐以求的大阳台。”

二手房一直以来在被不少人诟病，比新房价格高、无电梯、老破旧、交易贵……今时今日，被人盛赞，顿时让人觉得妙不可言，武汉楼市发生了什么吗？

经过多番考察发现，这几个月武汉二手房挂牌均价变动幅度不大，但有下降趋势（见下表）。而据中介门店反映，部分区域挂牌量增长明显，价格出现松动，个别房东降价急售，但还有部分房东心理彷徨，把房子挂出来试探行情，如果市场预期继续下行，买家出的价格合适，成交几率很大。

2018年1-9月二手房挂牌均价变化

换句话说，如果考虑首套房在主城区，想置换地铁房、学区房的话,又或者作为投资需求，现在便是二手房捡漏好时机。

那么问题来了，目前武汉市场上哪些二手房值得捡漏？小亿从得房率、配套、物业和中介，给大家说说。

公摊小，得房率高是王道

得房率的多寡一个公式就可一目了然，以建筑面积100平为例。

100㎡-100㎡*公摊10%=90㎡

100㎡-100㎡*公摊20%=80㎡

100㎡-100㎡*公摊30%=70㎡

可见，公摊越大，得房率越小，房屋实际使用面积就越小。所以，在一定程度上得房率越高，价格越划算。

那么，在武汉什么样的房子得房率有优势呢？

武汉房地产开发初期，许多老小区只有6/7层，公摊约10%左右。原因在于无电梯，公共区域较少，致使得房率高。比如2000年左右的商品房统建千禧园、百步亭部分小区等。

武汉房地产开发中期，大多数是塔楼，公摊23%左右，得房率一般；建面大多在70平左右，价格实惠，档次中等，比如楚天星座、青年广场。

武汉房地产开发近几年，从塔楼转变为高层，公摊25%-30%左右，绝大多数是130平左右的大户型；公摊较高，后期交易税费较高，得房率相对较低。

显而易见，从公摊和得房率的量值来看，2005年以后的楼梯房显然完胜！

大事件三：武汉楼市变天！买房迎来四大利好，这些新房买到就赚几十万

武汉天气一夜入冬。

武汉房地产业的朋友们，都忙得来不及伤秋。有的忙着抢开盘，有的忙着处理维权。

楼市的天气，真的变了，变得对购房者越来越有利了。

调控两周年，武汉购房者利好不断。遗憾的是，很多人浑然不知。

好吧，让马哥继续告诉你真实的楼市。

利好一

刚需摇中概率不断增加

只要交上资料买到概率很大

这两年，最扎心的要数刚需了。在过去一年多时间里，一次次摇号铩羽而归，辛苦几年交了茶水费，都成了购房者的痛。实行“刚需优先”政策近一年来，可以说，刚需舒心多了。

比如刚需购房集中地四新，最火的两个楼盘“四新之光”和“保利香颂”，去年一房难求的状况历历在目，而现在“刚需优先”，这两家这几天刚网上登记。“保利香颂”刚需优先房130套，申请数量控制在390组。“四新之光”122套，刚需登记名额为130套，几乎达到1：1。

而这些盘，接下来会连续开盘，都将保持相当数量的刚需优先比例。也就是说，只要你是刚需，你网上申请资料通过，那买到概率是非常大的。刚需只要有耐心，不用担心长时间买不到房。

这里顺便回答一下大家最关心的问题“怎样提高网上交资料的成功率”。马哥询问多为粉丝的成功经验，即便要求是手机交资料，最好是“电脑交资料 压缩图片像素”，成功概率会高一些。

利好二

多片区新房放量

白沙洲、四新、常青后期有很多房源

购房者最担心的还是新房供应量问题，前两年因为供不应求，衍生了“茶水费”等很多不正常情况出现。现在，有搞“茶水费”的人告诉我，现在“茶水费”做不下去了，几个人本来准备交，听到风向变了，都犹豫不交了。

调控的根本在于增加供给。从目前来看，调控伊始增加土地供给，过了两年后，正在形成供给。比如，青菱、横店、阳逻、蔡甸、汉南、五里界等片区已经形成大量供给。即便是三环内之前供不应求的片区，供需关系也在明显改善。

比如武昌刚需集中购房区白沙洲，这两年主要靠保利新武昌，保利上城，东原启城、清能清江锦城提供供应量，而接下来，金地、正商、万科，都将入市，形成比较大供给。在白沙洲买房的朋友，真的不用慌。

另外，一些热点片区，也都有新房源入市。比如这两年几乎没有新房的徐东，有保利城等楼盘上市新房。后湖片区，星河2049会形成比较大的供应量。光谷东，光谷188则分两次推出1000多套房源，可以说，大为缓解购房需求。

利好三

一二手价格倒挂

新房买到就赚到

新房限价，产生了一、二手房价格倒挂，由此对购买一些新房的人群产生了很大福利。比如买了恒大常青花园的，带装修15800，那边二手房普遍在2万以上，单价差价5000以上，买到一套新房相当于赚了五六十万。

不断有粉丝问，除了恒大常青花园，还有哪些楼盘存在这样情况。根据我的观察，一般品牌好，单价1万多的，都存在相当程度倒挂。比如华润翡翠城，新房比二手房便宜2000。首地云梦台毛坯15500，附近二手房至少18000起。一套100多平方米的房子，大家能算出来“赚”多少的，是不？

当然，必须要说，你的算术好，别个算术也不差，所以买的人才多。现在楼市真正火的，就是这几个楼盘。其他的盘，大家或多或少要犹豫下。

利好四

价格偏高楼盘谋自救

精装变毛坯将渐成趋势

现在武汉的楼市，说“变天”，并不是说大家不买房了。恰恰相反，随着武汉城市发展，落户武汉的人口越来越多，购房需求是持续旺盛的。问题出现在供应方，开发商期望值过高，捆绑装修使得价格大幅升高，有的装修部分还不能贷款，造成了滞销。也就是说，这些卖不动的房子，不是说真没有人买，而是确实想买的人买不起了。

在这样的情况下，在年底回款任务高压下，一些楼盘调整销售策略，最简单的办法，就是把精装修变毛坯，一下子让购房者少交几十万的现金，无疑能提高销售率。根据我的观察，接下来，一些卖不动的楼盘，会有越来越多的采用这种方式，虽然事实上没有降价，但是实实在在降低购房门槛。

有人说，你说的这些利好，我还是没有买到房啊。解释下，我说的是现象和趋势，具体落实到每个人身上不一样。马哥粉丝中，有人第一次参加摇号，就摇到恒大常青花园的。也有参加了4次还没有买到的。那怎么说？总不能怪人品吧？

所以，具体情况还是因人而异。对于刚需来说，在“刚需优先”政策保驾护航下，很有希望春节前，最迟半年，就能买到房。对于其他购房人群，只要下定决心买的，顶多多参加几次摇号，应该也可以搞得定。当然，还有不少人选择观望，那就不能以是否买到房来结论了。

大事件四：武汉商铺大洗牌 是他再次革了武汉商业的“命

在江汉路做餐饮的老杨，看着隔壁开奶茶店的年轻人小许搬离了这个汉口最传统的人气商圈。老杨说，在江汉路待了十几年，头一次看到万达广场临街有铺子空出来等着招租的。

有人说，现在做生意的人是败给了过去看起来隔行如隔山的、一个“看不见”的对手。

“超级物种”新零售 二次革了武汉传统商业的命？

社区门面老板们不是第一次面对看不见的对手了。但他们没想到的是，这两次的对手，都是同一个人。

马云。

2003年诞生的淘宝彻底改变了中国人出门买东西这个习惯，如今，这个男人带来了更来势汹汹的概念——新零售。

盒马鲜生、网易严选、三只松鼠，都是你身边最熟悉的新零售公司。

“新零售可以说是非常具有中国特色的商业模式，得益于电商与移动支付的蓬勃发展，国内新零售在全世界来说都是领先的”，第一太平戴维斯武汉公司商铺部高级董事黄英波如是说。

这个“新”致命点在哪里？

曾有业内人士表示，它的突破之处在于——中国零售在历史上首次实现了线上线下同质、同价。

无论你在北京的三里屯，还是武汉的十里铺，甚至是在朋友圈的小程序里，你想要在线下买，线上买，怎么方便怎么来，这是新零售带给消费习惯的最大变革。

新零售改变的，不仅仅是消费者，还有武汉商业一贯的运营逻辑。

新零售模式下 被颠覆的那些传统商业逻辑

1. 互联网逼死实体经济 线上线下天然死敌？

不得不说，这是一个个体户被动拥抱互联网的商业时代。

老杨指着斜对面原本是卖凉皮和童装的店，不急不慢的说，“要知道即便是在江汉路修地铁封路的那两年，很多门面也是咬牙坚持下来了。”

“门面年年涨价，我们过去和现在的人面对的压力是一样的，但现在年轻人开店做生意的思路不一样了，他们更愿意在稍偏一点的地方挑个门面，做个外卖。”

△happy站台门面招租信息

我们简单算了笔账，Happy站台楼下一个18平的铺子，一个月租金2万6，但是换到万达广场里的人气相对较弱的美食街里，租金就只要不到1万。前进五路那些门面，靠近水塔和侧街铺子，租金相差也是不小的。

总有人说电商逼死实体经济，其实也不尽然，顶尖地段的门面从不是每个人都能吃得下，但新零售给了不少年轻人一张低门槛入场券。

不仅是依靠外卖，不少水果店、美甲店的年轻店主也靠着微信群，建立自己的线上销售渠道。

黄英波表示，他非常看好未来线上线下相融合的总体趋势，“个体民营经济也好，巨头也好，传统零售想做到线上线下双丰收难度非常大，哪怕是线上巨头想要在线下攻城略地同样也困难重重，双方有各自的优势与特点，两者之间的合作在未来是必然的。”

如果说个体户们因为压缩成本不得不拥抱互联网享受福利，那么传统商业运营者们思路的转变，对武汉商业的影响则更大。