昆明房子好出租吗「昆明近三年租房市场怎么样」

导语：

二手房难卖，收租可行吗？

（一）二手房难卖？

10月份昆明商品住宅成交均价继9月份小幅回暖之后又继续下行，价格调整幅度达到800元/㎡；随着双十一临近，新房市场还将迎来一波促销热潮。

在新房促销挤压之下，二手房的处境会怎样？

根据贝壳找房的成交数据显示，10月份昆明二手房在贝壳平台成交量只有226套，与5月份703套相比，成交量下滑67.8%。

△图源贝壳找房

在10月份贝壳平台成交的房源中，公园1903一套91㎡房源成交周期为323天，经过21次调价之后，最终以24607元/㎡的单价成交，这21次调价，总价大概下调了8万元。

虽然这只是贝壳平台二手房的情况，但昆明二手房难卖，已经成了普遍的共识。此前我们曾分析过昆明二手房难卖的原因，总结下来主要是以下两个方面：

一方面是二手房供给增加。

自2020年1月至2021年6月，一年半的时间，单是贝壳找房挂出的昆明二手房数量，从2.7万套增加到了4.8万套，激增了约80%，市场上可选择的二手房数量大幅增加。

另一方面则是需求被挤压。

昆明二手房市场较热的区域与新房市场高度重合，且二手房与新建住宅差价仅在2000元/㎡左右，部分二手房价格不见得比新房低。加之受信贷政策影响，二手房信贷额度比新房更紧缺，购买二手房的门槛甚至要比新房还高。

在二手房难卖的处境中，降价或许才是促成二手房成交的有效方式。然后评论区就有了这样的画风：

△昆明楼市评论区截图

楼粉中有不少人认同这样的惜售心态，从10月份的市场来看，“打死也不降价卖”的认知，在二手房市场中体现得更加普遍。

（二）昆明二手房市场惜售

按照易居研究院发布的《三季度全国主要城市二手房库存报告》，三季度全国主要城市二手房需求端大幅收缩，二手房去化难度增加了20%。

三季度，60个全国主要城市中，有48个城市二手房库存增加增加，仅有12个城市二手房库存环比增速下降。其中昆明三季度库环比增速下降2.1%，是西南4城中增速下降最多的城市。

△图源易居研究院

环比增速下降，说明昆明二手房挂牌量有减少的趋势。但更为直观的是来自全国房价行情网的一组数据：10月份全国二手房新增挂牌量约为65.9万套，与去年同期相比，挂牌量减少了39%。

该网站数据显示，昆明10月份二手房挂牌量约9810套，与前三季度月均挂牌量相比，降幅达30.61%，按这一比例计算，昆明10月份二手房挂牌量减少了约4327套。

△图源全国房价行情网

与今年5月相比，昆明10月份二手房挂牌量大约减少了7000套。这一变化与2020年至2021年6月贝壳找房暴增的二手房挂牌量相比，虽然统计口径有所差别，但却反差极大。

二手房挂牌量的减少，难道是卖了吗？

从房价行情网的数据来看，10月份昆明出租房的挂牌量增加了19.90%，可以认为，挂牌量减少的房源，有相当一部分直接进入了租房市场。

△图源全国房价行情网

楼粉“打死也不降价卖， 宁愿收租当房东！”这句评论，似乎成了不少二手房持有者惜售的写照。

（三）靠二手房收租行不行？

显然，在成交难以实现的情况下，租赁市场也就成了二手房的“备胎”。不少人选择出租当房东，那么租赁市场的表现又如何呢?

可以说，在二手房市场不景气的同时，放眼全国租赁市场也好不到哪去。

根据房价行情网数据显示，昆明目前月租约28.1元/㎡，整体均价约2053元/月，与去年平均月租2316元/月相比，当下昆明套均月租下降了263元/月，租金下滑幅度达到11.3%。

10月份昆明出租房挂牌量新增9514套，挂牌量增加19.9%，除石林县外，租金环比均有下跌。

△图源全国房价行情网

除此之外，昆明的售租比为43年。以市区100㎡房子为例，房子总价约146.5万，月租金约能租出2810元/月的价格，以现在的价格计算，靠租金收回购房成本，需要43年。

△图源全国房价行情网

与西南城市相比，成都100㎡房屋平均月租约为4090元/月，靠房租收回成本，昆明比成都要多出8年。

整体来看，昆明当前租赁市场房源增多，租金下滑，靠租金收回购房成本周期不短。如楼粉所说，宁愿收租当房东，似乎也并不是一个好的选择。