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天花板困局「房地产危机前兆」

来源： 2023-11-25 16:16:34

近期有地产大亨也开始跳出来说什么楼市政策持续宽松，所以从短期来看，楼市已经触底，鼓励大家抓紧上车。

但事实是，评判一个人的真伪善恶，不应该看他说了什么，而是看他做了什么？

一个成熟的资本家对待价格到底的商品应该是什么常规操作？首先增持地产股票，其次加快购地步伐，把地都囤好了，等着新一轮起飞的同时去并购其他地产公司，扩充市场份额。最后才是加大媒体宣传，怂恿中小机构和散户入场接盘，这些才是合理的资本运作。

好比一头狮子看到猎物后，本能地伏地接近再冲刺，但如果狮子不是这样做，而是扯着嗓子满世界喊，这里有猎物，赶快冲。那大概率是在把你当猎物，正忽悠你露头！

事实上，下跌的过程是缓慢的，但时而温和、时而爆裂。举个例子，岛国经济泡沫是1989年才破的，但房价下跌是1992年才开始的，只要一直到2005年才真正触底，所以现在的下跌只是刚开始而已，离底部还远着。

目前房地产正在面临六大难以逾越的天花板，注定接下来的结局走向。

第一、生育率的天花板

根据国家统计局数据，我国2021年全年出生人口为1062万人，出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；人口自然增长率为0.34‰，尤其是这个出生率是60年以来最低。

生育率持续下跌，官方的说法主要有两个原因，第一：适龄青年生育欲望不强；第二：90后适龄生育人群受当年计划生育“一胎政策”影响，总体基数较小，造成生育率不高。

2016年放开“二胎政策”后，生育率有所回升，但几乎是热过一阵便继续断崖式下跌了，人口负增长正在逐步成为现实。

第二、老龄化的天花板

截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。

测算，预计“十四五”时期，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。

预计2025年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。

等到2050年达到40%-50%都有可能，你觉得这些老人会需要购买大量房子吗？甚至于等到这些老年人百岁后，还会出现一大批空置房屋。

第三、居民杠杆率的天花板

给大家科普一个概念，房价上涨的空间就是居民举债的空间。之所以会这样说，是因为房贷的本质并不是在向银行借钱，而是向未来的自己借钱。

带着这个思路我们回头来看，2015年的时候，居民杠杆率大约还在35%左右，而当下都逼近65%了。

总体趋势是显而易见的，杠杆率近年来涨得太快了，直到2021年下半年开始，终于要涨不动了。而实际上，居民杠杆率一定是高于数据显示的。

举个例子，你首付买房，你找你二姑妈借了10万，又找你七大爷借了10万，这肯定是没法统计在数据里的。

而众所周知，前些年借首付上车的人并不在少数，所以统计数据往往低估了我国居民的真实杠杆水平。

第四、住房面积的天花板

近日，中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆在中宏国研研究院论坛上解读中国房地产称，人均住房面积50平方米，年建设量17亿平方米，实际上是中国房地产行业的天花板。

经过近十年房地产的高速发展，整体楼市甚至出现了供需过剩的情况，一个人到了50平方米，三口之家150，讲全国平均，这就过剩了。当然还有住得很困难，没有房子住。但是从人均角度讲，这个到了50平方米，是平衡了达到峰值了。

全球发达国家包括地广人稀的欧美，他们的人均住房也是50平方米左右，我们再想把这个数字往上提几乎是不可能了。

第五、城镇化的天花板

国家统计局的数据显示，2021年我国城镇常住人口为91425万人，城镇化率为64.7%。，再难以有大的增长了。

实际上，去过农村的朋友都清楚，现在的农村，除了老人和为数不多的小孩，青壮年呆在农村的少之又少，他们基本上都在城市里工作和生活。很多50-60岁的中年人也游走于城镇和农村之间，白天在城里干活，夜间回农村居住。统计的时候一般是按常住农村统计的，实际的城镇化率应该是高于统计数据。

随着农村老人的不断离世，中国的城镇化率还会自然而然地慢慢提高，这期间不存在大量人口迁移的问题，所以靠城市化推动房地产发展，基本已经到了尽头。

第六、房屋库存的天花板

2021年房地产库存量出现了大幅度的上涨，二手房挂牌量迅速的上升，易居研究院发布的数据显示，第3季度末全国60城二手房挂牌数量高达320万套，重庆、天津、沈阳二手房库存量高达15万套；成都、南京库存量也超过了12万套；合肥、武汉等城市二手房库存量也超过了10万套；大连、银川、徐州、中山、佛山等多地城市，也冲10万的大关。