福田二手楼盘「滨海三实小附近二手房」

福田作为深圳的城市中心，近年来与南山肩负着深圳中心化发展的格局。如果说南山是靠科技发展为依托，那么福田则主要是依靠区域的行政功能和金融产业。

南山和福田同为深圳的中心区，但是在土地资源和新盘的供应上，福田稍微逊色于南山。

福田的土地资源已经接近饱和，近年来鲜有新的楼盘入市，去年仅有一个住宅项目开盘。越是成熟的区域，入市新房越少，这是客观情况。

从福田区近五年的成交情况来看，区域的成交套数、成交面积以2017年和2019年居多，2019年成交套数更是接近了1100套。

但是2020年的成交套数和面积呈“断崖式”下跌趋势，这两项数值仅为2019年的三分之一。

在销售均价上，福田区房价涨幅略为缓慢，5年上涨约2万/㎡。虽然2017年均价有所下降，但降价幅度不大，总体呈上升的趋势。

再来看福田二手房的价格。

据贝壳找房显示，福田区目前二手房挂牌均价在8.4-15.7万/㎡，大多数片区集中在8-10万/㎡。

图源：贝壳找房

片区内二手挂牌价有高有低，价差比较大。新房又表现如何呢？乐居实探了福田区将要入市的两大新盘。

01

加福华尔登府邸

加福华尔登府邸位于福田保税区，毗邻福田口岸。

乐居到达项目施工地时，看到项目已经封顶，金色外立面已经基本上铺设完毕，还有小部分绿网尚未脱落。

项目目前在福朋喜来登酒店2楼开设了展示中心。乐居在工作日下午5点半左右实探展示中心时，看到有2批购房者在了解项目情况，之后并无其他购房者到访。

加福华尔登府邸最高层为67层，规划总高度为239米的住宅楼，即规划为深圳第一高住宅楼。

加福华尔登府邸为独栋建筑，共有462套住宅房源。项目的梯户比为6梯8户，车位比为1：1.1。在车位紧张的福田区，项目的车位还是较为充足的。

项目有三种户型，分别为83㎡的两房、89和130㎡的三房。其中83㎡为主力户型，一层有4户。

加福华尔登府邸的样板间预计年后会开放，项目的置业顾问表示：“到时候看样板间首套需要验资300万，二套则需要验资500万。”

提及项目的入市时间时，置业顾问表示：“预计今年3-4月份开盘，项目装修交付，现在还没确定装修费是否要另付。”

加福华尔登府邸周边商业环伺，商业配套较为齐全。项目自带有1000多㎡的商业，可以满足业主日常的购物需求。除此之外，与项目一街之隔还有水围商业步行街、时代广场等购物中心。

在教育方面，项目的学区为福田外国语学校南校区（九年一贯制学校），距离项目约500米，步行8-10分钟左右就可到达。据销售介绍：“这所学校的总部为福田外国语学校北校区。北校区在福田区排名第2，在深圳市的排名是第17。”

加福华尔登府邸为地铁上盖物业，紧邻10号线福田口岸站D2出口。此外，项目还临近京港澳高速，开车10分钟左右就能到达车公庙。

福田保税区已经多年没有新盘入市，目前挂牌的二手房约有140套，挂牌价为8.9万/㎡。加福华尔登府邸周边二手房挂牌价普遍在8.2-10.1万/㎡。

项目周边的丽港湾，在2019年12月成交了一套单价约7.8万/㎡、总价495万的房源。到了去年12月，小区的成交单价已经是11.7万/㎡。一年的时间，丽港湾的单价涨了约4万/㎡。

02

富通九曜公馆

富通九曜公馆位于新沙路18号，属于福田区沙头街道新光联合制药厂区城市更新单元项目。

从施工地公布的效果图来看，项目包含3栋超高层建筑和1栋多层建筑。

项目销售住宅有260户，其中户型套内建筑面积小于90㎡的有230套，占比约88.46%。据项目附近的中介李明（化名）表示：“富通九曜公馆有包含回迁户的，入市价格预计是在12-14万/㎡。”

乐居实探项目施工地时，看到建筑已经高出地面3层左右，现场也在加紧施工中。

项目所处的片区有多个成熟小区，生活氛围较为浓厚。项目周边有小型的华润万家超市，附近小区大多都有底商，可以满足日常的购物需求。

除此之外，项目附近还有购物公园商圈、cocopark等商业配套，但都距离较远，需要步行10-15分钟左右。

富通九曜公馆周边1公里内暂无地铁设置，最近的购物公园地铁站也要步行15分钟左右，项目主要倚赖私家车、公交车出行。

在教育方面，按照目前的学区划分，项目小学学区划在不远处的福新小学，中学学区划分在新洲中学。

项目对面还有人才安居项目，目前处于土地整备的状态中。从工程概况牌来看，人才安居的总建筑面积为19237.4㎡，建筑层数包含地上31层、地下2层。

富通九曜公馆周边的二手房成交单价普遍都是9万/㎡。国都花园的两房都是80多㎡的，价格在650万左右，三房基本上在1千万以上。

中介李明表示：“福田大多数是2000-2005年的小区，新一点的小区很少。这一片算是福田价格比较低洼的地方，两房基本上都是600多万。”

“最近这边（新沙）成交很活跃，我感觉就跟‘白菜’一样。蜜园基本上以两房为主，在深圳成交次数很多，毕竟便宜。”这是中介李明对福田新沙二手房成交的感慨。

中介李明还认为，二手房在年后普遍会涨价。“有些业主的心态比较高，这个时候他不急着卖房，到了年后二手房的价格就会涨一点。业主需要涨价的契机，过完年就正好是涨价的机会。”李明补充道。

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文章来源:乐居买房

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