花式打折、超低价起售与誓师大会齐上 长春楼市卖力营销

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目前长春楼市竞争格局是：品质得做好，价格也不能高。

张志强 中房报记者 郭家豪 长春报道

长春公主岭市范家屯镇一楼盘精装房“4字头”起售；

长春高新区一楼盘全线75折起售；

长春北湖一楼盘开盘“7字头”起售；

进入9月，长春几家房企接二连三抛出劲爆优惠政策，让原本平静的楼市江湖波澜再起。个别自媒体开始跳出来进行“自嗨式”解读，更有甚者声称“长春房价腰斩”“长春楼市绷不住了”等的声音不绝于耳。

中秋小长假，全国楼市大部分城市都在降温退烧，整体市场逐渐进入下行通道，“金九银十”市场难言乐观，北京、深圳等各地新房与二手房成交量出现了不同程度下降，“金九银十”盛况难复存在。

长春楼市现状如何？

花式打折、超低价起售与誓师大会

现在，距离2022年仅剩不足100天，长春一些楼盘开始在内部举行誓师大会，力拼2021年收官之战。

9月21日，记者来到长春市朝阳经济开发区育民西路某项目，该项目在9月20日刚刚开盘，售楼处内有四五组看房者，人气比较旺。销售人员告诉记者，该楼盘均价7000元/平方米，毛坯交付；目前优惠政策是按揭贷款98折、1号楼和3号楼再享98折、当日交定金再享98折、5日内交首付还享98折，也就是有4个“98折”优惠，主力户型是89平方米三室二厅一卫户型。

距离该项目不足3公里的公主岭市范家屯镇某项目，记者了解到，该项目“4字头”精装房仅为几套顶层产品，已被抢购一空，其余房源价格均在6000元/平方米左右，超低价起售的“4字头”精装房只是引流产品。

随后，记者来到长春市高新技术产业开发区宜居路与超强街交会处的天茂湖项目。前两天该项目爆出“清盘抄底、全线75折”优惠政策，原价1.2万元/平方米房子折后8800元/平方米，且是现房；前20名成交者送5万元车位抵用券。但记者实地调查后了解到，虽然对外写着销褒全线75折起，但住宅却是“9字头”起售，且只有两三套，均位于顶楼或者低楼层房源，已经卖没了，目前售楼处放出的特价房源均在1万元/平方米以上，且都是大户型面积，折扣在备案价的85折-9折。

在长春市比较热门的南临河街板块一销冠项目内，有三四组看房者，销售人员告诉记者，目前优惠政策是价格可以打94折，优惠后单价仍达到13000元/平方米，原因是该项目备案价已经达到14000元/平方米左右。当记者问到对于“十一”长假开发商是否有更大力度优惠政策时，销售人员摇了摇头。

9月23日，记者又来到长春北湖板块中梁阳光城·未来悦项目，销售人员告诉记者，该项目尚未开盘，开盘日期大概在“十一”长假后，起价7000多元/平方米，均价在8000元-9000元/平方米。该项目地块是由余姚市中梁宏置业有限公司（以下简称“中梁地产”）以楼面价4115元/平方米底价摘得，这是北湖今年拍出的第一块住宅用地！由中梁地产和阳光城联合开发，该项目开盘价几乎接近成本价。

购房者在纠结投资者在观望

长春市民张先生是一位经营日租房的投资者，他打算在长春市内购买几套公寓产品，扩大自己日租房经营规模。但他迟迟没有出手。

张先生告诉记者，最近一直关注着位于长春市高新区三环内一项目公寓产品，单价在12000元/平方米左右，超出预期。最近，该项目推出了首付分期和补贴1100元/平方米装修金优惠政策，但张先生觉得这还不是出手的最佳时机，目前很多项目都在打折销售，他还想再观望一下。

长春市民金女士则是想在长春购买一套婚房，对于她来说房子是刚需。在长春市宽城区、高新区、净月区等区域看了很多项目，对于开发商各种首付分期、推出特价房源、赠送车位抵用券等营销手段，令金女士眼花缭乱，她想再等等；但婚期临近，她又怕现在买了房万一出现降价就亏了，非常纠结。金女士说，由于疫情原因，“十一”长假期间她不打算出去旅游了，要到各楼盘走一圈，寻找合适时机出手。

两次调控政策均提及“限跌”

某开发商打出房价全线75折宣传。张志强/摄

在8月份最后一天，长春市出台了楼市调控政策，共七条。其中，为促进解决新市民、青年人住房困难等问题，长春市为首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长就业人才以及进城农民，按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴。同时，长春市政府投放5000万元资金，以抽取消费券形式，向符合条件的购房人才和农民发放。消费券可用于家电、汽车消费。购房补贴和消费券政策暂定执行至今年年底，视情再作调整。此项政策不含双阳区、九台区、公主岭市及外县（市）。此外，鼓励开发企业对留（来）长人才和农民购房给予优惠，但成交价格应不低于商品房备案价格的85%。

今年7月13日，长春市住房保障和房屋管理局发布《关于规范房地产市场秩序、稳定市场预期的通告》，要求各房地产开发企业根据项目实际情况，合理确定商品住房预售申报价格并对外公示，不得低于九折销售。对于去化周期较长及尾盘项目，允许企业合理下调价格，但不得采取虚标价格炒作打折促销噱头、返本销售或变相返本销售等违法违规行为。

在8月31日出台的调控政策中，还有一条比较引人关注：在长春城区范围内开展住房公积金商业银行组合贷款（试点）和住房公积金家庭组合贷款。购房人家庭成员（包括父母、子女、配偶）缴存公积金的，可共同使用公积金贷款，但仅限2人共同还贷。

9月16日，长春市住房公积金管理中心发布《关于开展住房公积金组合贷款（试点）的通知》。但是，在记者在调查的近10个项目中，大多数项目销售人员均表示，尚未接到可以做组合贷款通知，政策落地还需一段时间。

“金九银十”概念被淡化

前来看房的购房者。张志强/摄

截至8月末，长春商品住宅累计库存971万平方米，按照2020年平均销售速度计算，当前库存可销售15.39个月。

克而瑞长春机构资深分析师姜峰认为，目前长春楼市处于下行状态，房价已经从此前虚高状态下来了，不能再以10年前眼光看长春楼市。拿北湖板块为例，此前动辄1.1万-1.2万元/平方米以上价格属于偏高，现在回归到了市场正常状态。

据克而瑞长春机构数据，8月16日-8月22日，成交1052套；8月23日-8月29日，成交1187套；8月30日-9月5日，成交1129套；9月6日-9月12日，成交1007套；9月13日-9月19日，成交1104套；9月20日-9月26日，成交846套。从数据看，长春楼市整体继续保持平稳发展态势，中秋小长假成交略有下降。虽然长春出台了楼市调控政策，但是以“稳”为主基调。

对于“金九银十”，姜峰说，对于东北楼市来说，以往在9月份和10月份节假日会出现市场成交高峰，现在人们在追求物质层面的同时也追求精神层面，节假日出去旅游的人多了起来，导致现在销售周期被拉长；再加上东北冬季无法施工，三四月份开始动工，五六月份产品上市，6-12月份都是销售黄金期，“金九银十”概念被淡化。

对于“金九银十”传统销售节点，吉林省富腾房地产开发（集团）有限责任公司副总经理李春林在接受记者采访时说，就他们集团而言，以往国庆期间都是客户比较少的时候。“现在整体市场处于下行态势，‘金九银十’肯定成色不足，集团即将上市的项目正在蓄客当中，目前没有叠加促销活动，但蓄客量不足。”

李春林说，目前长春市场供过于求态势明显，“房住不炒”大基调下，投资客离场导致购房者普遍持币待购，现在市场上只剩自住及改善客户了，以价换量在所难免。

“目前的竞争格局是：品质得做好，价格也不能高。”李春林说。