价差5000 、与东区一路之隔的经开老城 购房如何选

2015年夏天，我从青岛回到郑州。工作的第一站，是国家4A级景区，号称中原广电第一塔的中原福塔。

那是我第一次站在经开区的土地上，对面是车流如织的机场高速，宽阔的马路边粉尘飞扬，目之所及很少有餐馆、超市，更别提大型商场，过惯了都市繁华生活的我在心里默默地骂了句，“什么鸟不拉屎的鬼地方。”

直到今天，我才发现自己曾经的浅陋无知。经开老城区哪里是个鬼地方，分明是前景一片大好的郑州的风水宝地！

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一张图看经开老城

经开老城，整体位置处于郑州东南，北边直接连接郑东新区，南边通过滨河国际新区联通航空港，一个是举全省之力建设的城市新贵，一个是拥有河南省唯一的国家战略的郑州航空城，处在这两个优等生中间，经开老城区的区位优势自不必多说。

如果落到具体的城市板块，经开老城的优势也十分突出。一路向北，经开老城区毗邻的邻居非富即贵，目前价差十分明显！

1、与高铁站片区一路之隔，价差达到5000 。

近几年，高铁站片区备受追捧。目前区域内热门的楼盘，比如海马公园、奥兰花园为代表的的二手房，单价都在2.5w以上，而东区豪宅建业天筑的大平层，目前卖到了4万一平的单价！

但放眼整个高铁站片区，目前在售的新房项目少之又少，只有海马公园和英地金台府邸剩余的少量房源。对比经开老城区品质二手房，如2w左右的富田九鼎世家、以及经开区在售新盘1.8w—2w左右的价格，价差达到5000 。

2、相同距离下，与龙子湖高校区价差明显。

把郑东新区CBD作为城市中心，龙子湖高校片区与经开老城区距离CBD的距离几乎相等，都在6、7km左右，但也存在着3000左右的价差存在。

目前龙子湖高校片区，泰宏阳光和苑已经售罄，在售项目广电天韵、鼎天东尚等基本价格都在2万以上。甚至广电天韵新开的一批房源，目前的价格已经卖到25000左右。两者对比，经开老城区仍然具有价格优势。

经过对比，我们发现，郑东新区对购房者确实不太友善，预算不够的买不起东区，只考虑新房、不考虑二手房的顾客，在高铁站和龙子湖可选择的房源又太少，于是，经开老城区自然成了郑东新区，尤其是高铁站片区自然外溢区域。

相对来讲，这里房价更低，距离东区一路之隔，具有一定的选择性价比。

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目前老经开配套情况

当然，价差客观存在的背后，显示的是经开老城区目前面临的发展困境，这也是制约经开区发展的主要原因。

1、经开老城区工厂多，居住环境鱼龙混杂。

经开老城区工厂多，已经不是什么新闻。代表性的工厂有富士康、东风日产、天畅物流等公司。作为郑州几个新区中，为数不多的具有产业支撑、经济发展较好的新区，经开区凭借工厂多创造源源不断的财政收入的同时，也降低了片区环境的居住质量。

经开老城区重点工厂一览图▼

除了区域内随处可见的工厂，经开区目前的居住环境也鱼龙混杂。区域有一部分90年代，00年后开发的一些别墅，如专家花园、建达百度花园、东方今典等，也有一部分拆迁安置房，如梁湖社区、盛和社区等，另外有一些近年建设的普通商品房，还有不少小区都作为工厂的员工宿舍，居住环境和居住群体比较杂乱。

2、发展时间不短，但生活配套仍然缺乏。

从1993年发展成立至今，今年25岁的经开区已经不算是十分新的区域。但比起发展年份，经开区基本的生活配套仍然是缺乏的，这里的居民，生活主要依靠还是家门口的小商小贩和社区底商。

附近只有一个丹尼斯勉强算是是商业，体量还是正常丹尼斯的缩小版，基本上只能作为超市使用。一位住在远大理想城的朋友，逛街主要去富田太阳城的一站式购物广场，或者不远处的福都百货，生活也是非常不便利了。

更别提经开老城区的基建、城建都比较差，目前的配套属于乡镇级别，很多时候还是靠蹭郑东新区和管城区的配套。随着经开区经济的快速发展，生活配套已经显得跟不上城市发展的步伐。

3、经开区教育资源比较落后。

教育资源的落后不必多提。经开区学校数量较少，发展历史不长，多由以前的村办小学改造，区域内缺乏名校的支撑。虽然近几年政府扶持的力度比较大，但若要改造教育薄弱的面貌，尚需一段时间的发展。

可以看出，经开区目前的环境和配套，确实不尽如人意。

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经开老城好在哪里？

环境这么差，我们为什么还要关注经开区？

当然，文章刚开头提到的价差的存在，就是很大的一个重要原因。

而目前的经开老城区，也正处在修修补补的城市发展期。周边工厂正在逐渐的拆迁改造之中，居住氛围向好。虽然这种变化是缓慢的，局部的，但它是切实发生的。

1、政策加身，发展更受重视。

经开区六区叠加的战略优势：河南自贸区、郑州跨境电商综试区、郑洛新国家自主创新示范区、全国双创示范基地、国家生态工业示范园区、经开综保区。而国际陆港、郑州出口加工区、河南保税物流中心等落地经开，为后期发展提供了助力。

2、商业短板的补齐。

很长时间以来，经开老城区出让的住宅用地一般都是净地或者工厂用地变性而来，都是小宗拍卖，没有比较集中的商业用地。随着近几年经开区政府逐渐开始重视商业配套，规划有阳光城新天地中心、经开万锦城的商业和康桥天阶等商业，在看的到的几年时间，经开区的商业或许会得到集中式的爆发。

3、后期规划的出台。

在经开区的后期规划中，经开区整体面貌将会得到翻天覆地的变化。未来的经开区，经开第八大街东边和西边的界限则比较明显，八大街以西主要是住宅居住地，而工厂则主要集中在经开第八大街以东。虽然规划推进的时间不能保证，但经开区的面貌，早晚要迎来一次彻底改造的事实，这点儿毋庸置疑！

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有哪些项目可选？

目前，经开老城区在售项目不多，碧桂园天玺已经清盘，高层精装修的最高价格曾经卖到了23000，目前在售的项目主要有阳光城檀悦、华润紫云府和碧桂园天悦。

阳光城檀悦

位于航海东路与经开第一大街交汇处，项目占地约106亩，容积率为4.5，整个项目由8栋住宅、5栋公寓、1个阳光新天地商业、1个希尔顿酒店组成。34层住宅6栋，33层住宅1栋，24层住宅1栋。目前在售毛坯均价19500左右。

总结

项目处于经开老城区核心位置，周边配套相对来说已经比较成熟，项目自带大型商业，交通便利毗邻地铁5号线，但开盘价位比较高，而自带大型商业既是优势，也会不可避免的扰乱居住环境，目前购买性价比一般。

华润紫云府

经开老城区目前为止单价最高的地王项目。项目位于经开第八大街与陇海路交叉口向南800米。项目占地42亩左右，整体容积率4.5，项目规划7栋32—34层无底商住宅，另外规划了两栋独立商业，用来满足小区业主的基本生活需求。规划户型面积为80平-155平左右，目前在售单价为18500左右。

总结

华润紫云府是央企华润在经开区开发的项目，是目前经开老城区在售楼盘中距离东区最近的项目，临近地铁5号线和地铁11号线，地段优势明显。周边工厂较多，后期可能面临土地变性造成的大拆大建，带来生活的不利影响。但如果能等待，后期配套其实也是不缺的，目前购买有一定的性价比。

碧桂园天悦

项目位于经开第一大街与经南六辅路交会处。项目占地80亩，容积率为3.5，规划有5栋高层、7栋洋房，已经开过一次盘，目前处于前期咨询阶段，上次开盘历史价格为高层精装修18000，洋房精装修23000左右。

总结

临近南三环和机场高速，不利因素比较多，距离后期地铁的距离比较远，项目自身打造的是碧桂园的天字系高端产品，设计的洋房有一定的稀缺性，适合地缘性的、对价格比较敏感、或者有洋房需求的客户选择。

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写在最后

我们可以看到的是，目前经开老城区确实在发展变化之中，但这种变化，不是在一张白纸上的重新作画，而是在原有城市面貌基础上的小修小补。尤其对于经开区来说，工厂的改造、土地的变性需要时间，这种变化不会一蹴而就。

这也导致了经开区，只适合地缘客户、或者东区自然外溢的客户选择，如果是投资的话，价值只能是逐渐的增长，而不会是短期内的突然爆发。

那么，如果要在经开老城区居住，我们应该如何选择房子？

在这里给出我们的几点原则：

1、尽量选单价低的。由于经开老城区整个区域都处在改造之中，相对来说周边环境其实差别不大，支付过高的溢价没有必要。比如阳光城檀悦，性价比就一般。

2、尽量选择位置好的、靠近地铁线的。经开区后期的发展主要靠产业，主要靠和东区、经开区以及其他区域的联通。地铁在其中举足轻重。比如碧桂园天悦相对来说距离地铁较远，品质一般，建议尽量避开。

3、自住优先，投资靠后。目前的经开老城区的房地产市场，由于区域价值处在缓慢提升的阶段，建议地缘客户优先！

我们期待经开老城区尽早迎来自己的华丽绽放！

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