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价差5000 、与东区一路之隔的经开老城 购房如何选

来源:   2023-11-19 14:16:35

2015年夏天,我从青岛回到郑州。工作的第一站,是国家4A级景区,号称中原广电第一塔的中原福塔。

那是我第一次站在经开区的土地上,对面是车流如织的机场高速,宽阔的马路边粉尘飞扬,目之所及很少有餐馆、超市,更别提大型商场,过惯了都市繁华生活的我在心里默默地骂了句,“什么鸟不拉屎的鬼地方。”

直到今天,我才发现自己曾经的浅陋无知。经开老城区哪里是个鬼地方,分明是前景一片大好的郑州的风水宝地!

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一张图看经开老城

经开老城,整体位置处于郑州东南,北边直接连接郑东新区,南边通过滨河国际新区联通航空港,一个是举全省之力建设的城市新贵,一个是拥有河南省唯一的国家战略的郑州航空城,处在这两个优等生中间,经开老城区的区位优势自不必多说。

如果落到具体的城市板块,经开老城的优势也十分突出。一路向北,经开老城区毗邻的邻居非富即贵,目前价差十分明显!

1、与高铁站片区一路之隔,价差达到5000 。

近几年,高铁站片区备受追捧。目前区域内热门的楼盘,比如海马公园、奥兰花园为代表的的二手房,单价都在2.5w以上,而东区豪宅建业天筑的大平层,目前卖到了4万一平的单价!

但放眼整个高铁站片区,目前在售的新房项目少之又少,只有海马公园和英地金台府邸剩余的少量房源。对比经开老城区品质二手房,如2w左右的富田九鼎世家、以及经开区在售新盘1.8w—2w左右的价格,价差达到5000 。

2、相同距离下,与龙子湖高校区价差明显。

把郑东新区CBD作为城市中心,龙子湖高校片区与经开老城区距离CBD的距离几乎相等,都在6、7km左右,但也存在着3000左右的价差存在。

目前龙子湖高校片区,泰宏阳光和苑已经售罄,在售项目广电天韵、鼎天东尚等基本价格都在2万以上。甚至广电天韵新开的一批房源,目前的价格已经卖到25000左右。两者对比,经开老城区仍然具有价格优势。

经过对比,我们发现,郑东新区对购房者确实不太友善,预算不够的买不起东区,只考虑新房、不考虑二手房的顾客,在高铁站和龙子湖可选择的房源又太少,于是,经开老城区自然成了郑东新区,尤其是高铁站片区自然外溢区域。

相对来讲,这里房价更低,距离东区一路之隔,具有一定的选择性价比。

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目前老经开配套情况

当然,价差客观存在的背后,显示的是经开老城区目前面临的发展困境,这也是制约经开区发展的主要原因。

1、经开老城区工厂多,居住环境鱼龙混杂。

经开老城区工厂多,已经不是什么新闻。代表性的工厂有富士康、东风日产、天畅物流等公司。作为郑州几个新区中,为数不多的具有产业支撑、经济发展较好的新区,经开区凭借工厂多创造源源不断的财政收入的同时,也降低了片区环境的居住质量。

经开老城区重点工厂一览图▼

除了区域内随处可见的工厂,经开区目前的居住环境也鱼龙混杂。区域有一部分90年代,00年后开发的一些别墅,如专家花园、建达百度花园、东方今典等,也有一部分拆迁安置房,如梁湖社区、盛和社区等,另外有一些近年建设的普通商品房,还有不少小区都作为工厂的员工宿舍,居住环境和居住群体比较杂乱。

2、发展时间不短,但生活配套仍然缺乏。

从1993年发展成立至今,今年25岁的经开区已经不算是十分新的区域。但比起发展年份,经开区基本的生活配套仍然是缺乏的,这里的居民,生活主要依靠还是家门口的小商小贩和社区底商。

附近只有一个丹尼斯勉强算是是商业,体量还是正常丹尼斯的缩小版,基本上只能作为超市使用。一位住在远大理想城的朋友,逛街主要去富田太阳城的一站式购物广场,或者不远处的福都百货,生活也是非常不便利了。

更别提经开老城区的基建、城建都比较差,目前的配套属于乡镇级别,很多时候还是靠蹭郑东新区和管城区的配套。随着经开区经济的快速发展,生活配套已经显得跟不上城市发展的步伐。

3、经开区教育资源比较落后。

教育资源的落后不必多提。经开区学校数量较少,发展历史不长,多由以前的村办小学改造,区域内缺乏名校的支撑。虽然近几年政府扶持的力度比较大,但若要改造教育薄弱的面貌,尚需一段时间的发展。

可以看出,经开区目前的环境和配套,确实不尽如人意。

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经开老城好在哪里?

环境这么差,我们为什么还要关注经开区?

当然,文章刚开头提到的价差的存在,就是很大的一个重要原因。

而目前的经开老城区,也正处在修修补补的城市发展期。周边工厂正在逐渐的拆迁改造之中,居住氛围向好。虽然这种变化是缓慢的,局部的,但它是切实发生的。

1、政策加身,发展更受重视。

经开区六区叠加的战略优势:河南自贸区、郑州跨境电商综试区、郑洛新国家自主创新示范区、全国双创示范基地、国家生态工业示范园区、经开综保区。而国际陆港、郑州出口加工区、河南保税物流中心等落地经开,为后期发展提供了助力。

2、商业短板的补齐。

很长时间以来,经开老城区出让的住宅用地一般都是净地或者工厂用地变性而来,都是小宗拍卖,没有比较集中的商业用地。随着近几年经开区政府逐渐开始重视商业配套,规划有阳光城新天地中心、经开万锦城的商业和康桥天阶等商业,在看的到的几年时间,经开区的商业或许会得到集中式的爆发。

3、后期规划的出台。

在经开区的后期规划中,经开区整体面貌将会得到翻天覆地的变化。未来的经开区,经开第八大街东边和西边的界限则比较明显,八大街以西主要是住宅居住地,而工厂则主要集中在经开第八大街以东。虽然规划推进的时间不能保证,但经开区的面貌,早晚要迎来一次彻底改造的事实,这点儿毋庸置疑!

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有哪些项目可选?

目前,经开老城区在售项目不多,碧桂园天玺已经清盘,高层精装修的最高价格曾经卖到了23000,目前在售的项目主要有阳光城檀悦、华润紫云府和碧桂园天悦。

阳光城檀悦

位于航海东路与经开第一大街交汇处,项目占地约106亩,容积率为4.5,整个项目由8栋住宅、5栋公寓、1个阳光新天地商业、1个希尔顿酒店组成。34层住宅6栋,33层住宅1栋,24层住宅1栋。目前在售毛坯均价19500左右。

总结

项目处于经开老城区核心位置,周边配套相对来说已经比较成熟,项目自带大型商业,交通便利毗邻地铁5号线,但开盘价位比较高,而自带大型商业既是优势,也会不可避免的扰乱居住环境,目前购买性价比一般。

华润紫云府

经开老城区目前为止单价最高的地王项目。项目位于经开第八大街与陇海路交叉口向南800米。项目占地42亩左右,整体容积率4.5,项目规划7栋32—34层无底商住宅,另外规划了两栋独立商业,用来满足小区业主的基本生活需求。规划户型面积为80平-155平左右,目前在售单价为18500左右。

总结

华润紫云府是央企华润在经开区开发的项目,是目前经开老城区在售楼盘中距离东区最近的项目,临近地铁5号线和地铁11号线,地段优势明显。周边工厂较多,后期可能面临土地变性造成的大拆大建,带来生活的不利影响。但如果能等待,后期配套其实也是不缺的,目前购买有一定的性价比。

碧桂园天悦

项目位于经开第一大街与经南六辅路交会处。项目占地80亩,容积率为3.5,规划有5栋高层、7栋洋房,已经开过一次盘,目前处于前期咨询阶段,上次开盘历史价格为高层精装修18000,洋房精装修23000左右。

总结

临近南三环和机场高速,不利因素比较多,距离后期地铁的距离比较远,项目自身打造的是碧桂园的天字系高端产品,设计的洋房有一定的稀缺性,适合地缘性的、对价格比较敏感、或者有洋房需求的客户选择。

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写在最后

我们可以看到的是,目前经开老城区确实在发展变化之中,但这种变化,不是在一张白纸上的重新作画,而是在原有城市面貌基础上的小修小补。尤其对于经开区来说,工厂的改造、土地的变性需要时间,这种变化不会一蹴而就。

这也导致了经开区,只适合地缘客户、或者东区自然外溢的客户选择,如果是投资的话,价值只能是逐渐的增长,而不会是短期内的突然爆发。

那么,如果要在经开老城区居住,我们应该如何选择房子?

在这里给出我们的几点原则:

1、尽量选单价低的。由于经开老城区整个区域都处在改造之中,相对来说周边环境其实差别不大,支付过高的溢价没有必要。比如阳光城檀悦,性价比就一般。

2、尽量选择位置好的、靠近地铁线的。经开区后期的发展主要靠产业,主要靠和东区、经开区以及其他区域的联通。地铁在其中举足轻重。比如碧桂园天悦相对来说距离地铁较远,品质一般,建议尽量避开。

3、自住优先,投资靠后。目前的经开老城区的房地产市场,由于区域价值处在缓慢提升的阶段,建议地缘客户优先!

我们期待经开老城区尽早迎来自己的华丽绽放!


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