西安金地未来域「成都千亩大盘」

“我们已经顺利入户，孩子终于可以踏实上学了。”2018年3月28日下午，金地西沣公元的一位业主欣欣然告诉《商学院》记者。而按照此前开发商的协议，早在2016年，项目配套中小学就应建好。

未批先建、无证销售、工期耗时近5年、遭业主退房，金地集团（以下简称金地；600383，SH）5年前大手笔入主西安城改项目时，恐怕未料到会有如此波折。

3月15日，据某财经媒体报道，在西安的城改项目金地西沣公元在销售阶段承诺的学位房不能落实，再次遭遇了业主的维权。

报道称，西沣公元的业主向记者反映，此前开发商承诺，大雁塔小学金地分校是开发商全资建设的学校，金地业主有优先选择权，属于学位房，承诺孩子有书可读，但是目前，150余名适龄学生面临着无学可上的困局，而项目配套的中学早已经超过了承诺时间，现在还没有着落。

3月28日，《商学院》记者对此事跟进发现，目前有业主表示已经顺利实现落户，孩子上小学的问题应该会得到解决，但是对于项目配套的中学迟迟未有建成一事，仍有顾虑。

对于西沣公元项目当前的进展情况以及业主顾虑等问题，《商学院》记者联系金地相关负责人，截至记者发稿前，对方并未有回应。

学位房，因其资源的稀缺性受到购房者的热捧。开发商也为此迎合消费者的急切需求，屡屡以“学位房”名义开展销售活动。为何会存在失约现象，消费者可以如何维权？

购房者屡屡维权

根据资料显示，金地西沣公元项目位于西部大道与西沣路交会处东北角，地处高新区CBD核心区，紧邻高新区管委会，是金地集团在西安开发的继金地尚林苑、金地芙蓉世家、金地湖城大境后第四个项目，该项目是西安罕见的1241亩大盘，212万平方米建面，其中包含46万平方米商业体量。

西沣公元的业主爆料，此前他们在金地西沣公元购房时，置业顾问反馈大雁塔小学金地分校是开发商全资建设的学校，并冠名大雁塔小学金地分校，金地业主有优先选择权，属于学位房，承诺孩子有书可读。“我们很多的业主都因为此前开发商对学位房的承诺才在金地购房。”

根据此前业主提供的材料可以看到，《雁塔西沣路地区金地西沣公元项目学校还建及教育配套建设协议》（以下简称“《协议》”）显示，陕西金地家宜置业有限公司必须确保金地西沣公元项目配套学校建设按计划进行，小学于2016年9月1日前建成并验收合格，中学于2017年9月1日前建成并验收合格。

据上述财经媒体报道，截至目前，该项目配套的小学已经建成，业主反映称，小学报名入学必须同时具备购房合同和户口落户在本小区两个条件，但是金地方面未落大户，故而业主无法落户，导致适龄儿童面临无法上学，而此前金地方面承诺的中学，直到现在还未开工建设。

2018年3月28日，记者从西沣公元的业主处获悉，目前顺利实现落户，孩子上小学的问题应该会得到解决。但是对于项目配套的中学迟迟未有建成一事，仍有顾虑。

承诺失约，原因何在

原本按照协议显示，小学于2016年9月1日前建成并验收合格，中学于2017年9月1日前建成并验收合格。但现在看来，都有不同程度延迟。

不过，我们从公开资料上可以看到，自2012年年前大手笔投资西安城改项目，即金地西沣公元（下称“西沣公元”），是金地参与西安雁塔区西沣路区域的城中村改造项目，占地千亩的大盘算得上目前西安城改规模最大的项目，亦是金地在西安的最大地产项目。

该项目初期却屡陷未批先建、违规销售问题，而后因交房延期、未给业主兑现配套承诺，而遭遇业主退房风波。

当地业内人士介绍，事实上，西沣公元在未拿到土地证、建设用地规划许可证等手续，早已率先一步于2011年2月动工建设，接下来其违规行为几乎是从未间断过，从2013年起一直在卖，因为有学区房的卖点所以还卖得不错。一直持续到2015年8月，西沛公元才领到土地证等五证。2015年，“西沣公元”项目因“未批先建”被西安城改办处罚193.91万元。

陕西房地产研究会会长王圣学在接受媒体采访时表示，城中村大多位于城市的黄金地段，房地产市场好时，尽管拆迁成本高，但盈利空间仍很大，开发商拿地意愿依然强烈；但当市场下行后，城改项目遇到的问题就会暴露出来。

事实上，“西沣公元”的大手笔开发，也正是房地产业的下行拐点，不仅开发销售未达到金地集团的预期，一再拖延的工期拖累了金地集团业绩，

有行业人士将其归结为金地的企业战略问题上，通过多点开花和差异化的商业路线，金地致力于在西安的地产业打造一个标杆，但行业环境已发生变化，持巨资四处布局、快速圈地粗放式开发带来的“后遗症”，在挑战金地平衡规模与效益的能力，而金地的发展之路，面临的又一大挑战是“去库存”压力与持续发酵的品质危机问题。

学位房能否作为宣传点？

在去库存的压力下，傍名校，是开发商最擅用的销售方式。金地等开发商也不例外。

“学区房”和“学位房”的概念衍生自义务教育阶段“免试就近入学”。这里指的是“义务教育阶段”，高中阶段是没有“学区学位房”的。

既然“免试”，家长想让孩子读心仪的学校，就只能“就近”。于是，开发商们纷纷打出“学区房”“学位房”的广告，声称其房产“自带学位”。

值得注意的是，2016年，根据《房地产广告发布规定》第十八条规定，即“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。

时下，开发商正是抓住了家长对优质教育资源的极度需求,并适时地为名校扩张与再布局提供了极大的便利,更是为自己的销售提供了契机,实实在在地从中尝到了甜头。多方驱动运生市场,促使买房赠学位形成了一种房地产运营的基本模式。

《商学院》记者就学位房宣传事件向北京市仁人德赛（深圳）律师事务所徐凡罡咨询，对方表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，若开发商对小区的配套设施等宣传作出了明确具体的允诺，对购房者选择购房及房屋价格有重大影响的，即使这些宣传资料上的允诺没有写入合同当中，也视为买卖合同内容。若允诺无法兑现，开发商要承担违约责任。

对于消费者而言，如果开发商违反了合同约定，即构成违约。通常会有两种解决办法，其一，购买者按合同约定要求开发商给予经济赔偿。其二，根据开发商违约的严重程度，购买者有权选择解除合同，要求退房。值得一提的是，此类违约事件的增加以及规模的扩大，对于开发商而言，在信用和名誉上都有所损害，极有可能引发大面积退房等问题，不利于后续的品牌建设。