租购并举的住房体系「健全住房供应体系」

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。购的一端，在一系列调控措施作用下，正在降温、退烧；租的一端，政策利好不断释放，正迎来新的契机。展望未来，要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制，“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

●南方日报记者 许蕾

租购并举持续深入

最早提出“租购并举”，并明确其为住房制度改革的主要方向，始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向，针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。

去年5月，国家住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，对租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。如对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；鼓励签订长期租赁合同等；对“房主欺客”“黑中介”“二房东”等行为均提出规范和约束，意在让租客告别种种烦恼。

依据住建部指导精神，各省市加快出台有关租赁住房政策。比如，广州近期首次明确：广州市租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米，并严禁群租房；规定单套住房改造不得加建厨房和卫生间，禁止“房中房”；严禁单位宿舍、住房租赁企业经营“胶囊公寓”。

为了保障租户权益，各地加速推进“租购同权”。“租房也能落户”“子女也能就近入学”……去年7月以来，广州、无锡、郑州、济南等地纷纷推出“租购同权”之举。

除了政策上规范租赁市场，各个城市租赁地块供应也在加速。中原地产研究中心统计显示，全国已有超过10个城市出让了租赁类土地，供应超过8万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等城市开始加速供应租赁土地。广州明确，未来5年计划供应住宅用地3200万平方米，建设普通商品住宅60万套、租赁住房15万套，算下来，新增住房中每五套就有一套为租赁住房。去年8月底，国土部、住建部印发通知，确定在北京等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。未来，用地紧张的城市建设租赁住房“无地可用”的压力将得到缓解。

广州成租赁新政试点风向标

自2017年7月份住建委联合八部委印发文件，要求在人口净流入大的大中城市加快发展租赁市场以来，截至9月初，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个被列入试点的城市，已全部出台试点方案。而一些没有被列入试点的城市，例如北京、上海，也主动出台相关鼓励租赁新政。值得注意的是，本轮7-9月全国租赁新政的密集出台，广州则首次成为政策风向标。

广州于去年7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，是最先发布政策的试点城市。在影响力上，广州首次提出“租购同权”震动市场，对后续城市制定政策产生直接影响。北京、杭州、烟台、山东、成都等城市，都积极响应和跟进了广州的“租购同权”政策思想。

通过各热点城市租赁新政的对比分析，可以发现，虽然各地租赁新政的受惠人群类似，基本覆盖保障群体、产业人才群体和社会刚需群体。但是不同城市，其侧重点还是略有不同。例如：佛山、杭州、成都，明显朝“产业人才”大幅倾斜，反映当地政府发展产业、招揽人才的决心强烈。特别是成都提出的“租赁人才公寓5年后可购”政策，对市场吸引力较大。而深圳、武汉，则是“保障、人才、社会”三种属性并重。深圳明确表示要收储不低于10万套租赁住房，用于社会租赁。而武汉更明确部分公租房调整为社会租赁住房，“不限定租赁对象”。从此点分析，深圳、武汉的租赁新政，对市场的影响作用将会更大。

互联网 租赁或成潮流

伴随着各种鼓励租赁政策，政府正逐步释放海量租赁利好，租赁市场发展将进入快车道，业内预测将会有一大批租赁投资机构崛起。通过各地政策的综合对比分析，目前来看，深圳培育租赁企业的规模和力度最大。

此外，“互联网 租赁”的新模式也将成为潮流，目前7个热点城市中，已有杭州、武汉、成都等城市明确提出发展互联网 租赁。其中杭州作为阿里巴巴总部所在地，互联网氛围成熟。去年8月9日，杭州市政府与阿里巴巴合作，建立全国首个“智慧住房租赁监管服务平台”，杭州全城的租赁房源将全面引入芝麻信用，为房东、租客、中介建立诚信档案，可实现实人认证、真房源核验、一站式服务、诚信评价等众多功能。

广州虽然暂未提出相关概念，但是以琶洲互联网总部区为撬动点，近年来广州的互联网经济发展势头迅猛，预测后期“互联网 ”同样会在广州的租赁市场发展中发挥重要作用。

近期，北京、广州、杭州等地的住房租赁监管服务平台相继上线。通过渠道的搭建和运营来保障房源真实，建立交易双方的信任。业内认为，很多城市加大了对共有产权住房、租赁住房等新形式的试点。因为供给的改善和投机性需求的抑制，房地产市场下一步完全有可能保持持续健康发展。

长效机制有序推进

自2017年以来，年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。在历史上最密集的调控政策潮下，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。去年10月，国家统计局局长宁吉喆在国新办发布会上表示，住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台。

业内人士分析预测，2018年房地产行业将坚持“房住不炒”定位，政策开启“一城多策”分类调控方向。在此基础上，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。

虽然短期调控能在一定程度上抑制场内投资投机性需求，但从房地产发展的长远角度来看，长效机制的建设就显得尤为重要。值得关注的是，中央经济工作会议对房地产再次提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控机制、财税制度以及住宅产业化等问题。“长效机制要对现有的财税体制、土地政策、金融体制都有所改革。相关政策的陆续出台，将会从根本上为我国房地产市场建立更平稳健康的发展环境。”也有专家表示，不论是已出台的还是正在制定的、刚刚启动甚至还未启动的政策，如果要被纳入到长效机制中，就必须随着市场变化而不断变化、完善，尤其是对市场影响比较大的、比较核心的土地供应等制度。

中原地产首席分析师张大伟认为，对于房地产调控来说，“租购并举”是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

中指院方面认为，2018年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐，长效机制将是中长期房地产发展的重点。其中，推进住房制度改革将是首要工作。这方面包括：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在楼市的源头——土地供应环节，过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式，被“控地价、竞配建（租赁住房或自持）”或完全自持的出让模式替代。去年6月6日，万科以总价25.3亿元 70年100%自持得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地，值得注意的是，万科此次拿地70年百分百自持，这在广东省还是首例。除了该地块外，万科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。万科以高自持率拿地，在广佛地区已有先例。去年4月28日的广州新政后首次土拍，白云鱼苗场宅地和长岭居YH-A4-3宅地，被万科拿下，自持率分别达到了55%和50%。

目前，不仅新地配建（或自持）租赁住房“常态化”，存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”，“以租为主”“租售并举”“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度，不仅是长效机制的重要内容，更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

房地产话题受两会关注

今年两会上，房地产话题依然受到关注。在贯彻十九大精神的开局之年，本次政府工作报告对房地产方面的有关论述显得尤为重要，可谓是定下了楼市的基调。

政府工作报告提出“房住不炒，坚持房子是用来住的，建立健全长效机制”，具体表述为：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

“稳房价”在政府工作报告中被重点提及：热点城市房价涨势得到控制，因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。积极稳妥去杠杆，控制债务规模，增加股权融资，工业企业资产负债率连续下降，宏观杠杆率涨幅明显收窄、总体趋于稳定。

政府工作报告也提出“稳妥推进房地产税立法”，深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理，使财政资金花得其所、用得安全。两会期间，财政部副部长史耀斌提出：让房地产税公平合理，他表示，从国情出发来合理设计房地产税制度，使之更加合理公平，既能起到筹集财政收入的作用，又能有调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

在民生方面，与房地产有关的包括：绝大多数城市放宽落户限制；启动全新三年棚改攻坚计划，今年开工580万套；提高新型城镇化质量，今年再进城落户1300万人；加大公租房保障力度，将符合条件人员纳入保障范围；加大中介服务收费清理整顿力度。

此外，政府工作报告还提到，要探索宅基地三权分置改革。未来将全面深化农村改革。落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。深化粮食收储、集体产权、集体林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革，使农业农村充满生机活力。

两会期间，央行副行长潘功胜表示，要积极支持购房合理需求，他指出，央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求；我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，当然，央行也关注到个别房地产企业在财务方面比较激进，会有一些风险。

十九大以来房地产新政一览

2017年11月6日 住房城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作，提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

2017年11月21日 住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，学习贯彻党的十九大精神，部署近期房地产工作，进一步落实地方调控主体责任，指出要坚持分类调控、因城因地施策，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，切实防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。

2017年12月4日 国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》。意见表示，不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，要严防政府债务风险，严控房地产化倾向，严格节约集约用地，严守生态保护红线。

2017年12月8日 中共中央政治局会议分析研究2018年经济工作，提出加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。

2017年12月9日 北京、上海、成都、武汉等地陆续出台新一轮住房租赁方面的扶持政策，多家银行和房企也相继发布租赁住房业务方面的发展规划。据市场机构统计，受多方利好影响，将有数千亿资金涌入住房租赁市场。

2017年12月18日至21日 中央经济工作会议在北京举行。会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2017年12月13日 住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，压缩公积金贷款审批时限，要求房地产开发企业在销售商品房时，提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示，集中开展专项整治并对违规者加大联合惩戒力度。