楼盘迟迟拿不到预售证「预售证为什么会拿不到」

▲你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手

那些诱惑力很大的价差楼盘，越来越少。

按原来逻辑，剩下的高成色限价盘，中签率应该很低。然而没有。整体中签率上升明显，弃选现象频繁。

购房者心态发生了变化：以前只看得见优点，现在一点点缺点都会被放大。比如有一位粉丝说：轮到选房时，剩下的房源都不太满意，有点纠结，不过很快就选择放弃。

这跟市场大环境有脱不开的关系。

同时与另一个预期也有关：大家普遍觉得，纯新盘上市后，价格照样会被牢牢控制住。哪怕爬上来一点，幅度也十分有限。

“如果价格能顺利突破，开发商早就开盘了。”

不过也要做好一定心理准备。那就是，各板块原有的新房价格都会上涨一点点，重塑一个全新的价格体系。

在相关部门的指导意见之下，开发商先提交备案价，然后是漫长的反复、纠结和协调。最终“上会”形成会议记录，板上钉钉。

因此，不管是政府还是开发商，对定价都谨慎再谨慎。

很明显的一个例子——良渚。中粮·梦栖祥云洋房含装修均价2万8，可见，后面上市的同区域内同类产品，都差不多是这个价格。

还有悦见山1万7多的备案价，是临平山北的参考系。

接下来，大家很关心的艮北新城、城东新城以及上塘板块，都是一样的逻辑——一个楼盘的定价，代表整个板块的价格水平。

比如艮北新城，杨柳郡一定会等贵的楼盘先卖，再来给自己定价。城东新城可能是钱塘天誉，也可能是东城金茂府。上塘应该是杭州·大家。

如果还没开盘，肯定是哪里又卡住了。

Q&A | 壹

问答关键词：二套首付六成、170万、工作在城北

@夏雨辰

您好，我刚卖了一套外地的房子，打算这个月再入手一套，首付得60%，我凑了170万，因为孩子一岁了，所以面积还是最少得90㎡以上，工作在祥园路这边，自己看了下三墩房价都三万五了，还有就是良渚，请问还有别的选择吗？如果摇号的话，8月底9月初还有可以摇的楼盘吗？

楼先生：就算是几个月前，预期还不像现在这样，看到二手房的价格，很多人也表示下不去手。现在地价下跌，市场变得理性，二手房也正在调整当中，就更不会有买二手房的欲望。接下来，包括三墩、万达板块以及往北到勾庄，这一带的二手房会有比较多的机会，你可以一边找找看。不过建议也不要错过限价新房，毕竟符合你的新房，还有不少。一二手房同步进行吧。

不知道你有没有参与西雅图最后一批房源的摇号，它应该是你比较合适的选择，还是精准，万科做的房子，整体过得去。如果错过了也没关系，三墩北还有西湖国际城，有不少房源，可以密切关注一下，由于毛坯，它的总价门槛更低一些。能摇中的话，比周边的二手房，要实惠得多。

还有就是良渚一带，之前限价红利大的高层房源卖完了，只剩下未来城二期还有一点点房源保留，不知何时会开。其它就是比如梦栖祥云、藏龙玉墅、沐澜、颐和江南以及和光尘樾，主要以洋房为主，板块最新的价格参考是2万8，选择还是丰富的。另外就是往勾庄方向，目前还有新房的就是海德公园最后一批房源，估计等的人会比较多。

至于何时开盘，可能连开发商自己都无法把握，主要还是取决于项目工程进度以及备出什么价格，不过这几个楼盘，今年都会推出新的房源，你只需多加留意、耐心等待就行。整体市场来看，房价向上的动能很微弱了。我们月底都会搜集次月开盘信息，届时关注。

Q&A | 贰

问答关键词：90-100㎡、工作在滨江、纠正价格倒挂

@难得糊涂

在滨江区工作，社保满二年了，刚需，想买90-100㎡左右的小户型，新房或次新房均可，可以考虑付全款，但想要小区环境好一些，请问有哪些楼盘可考虑，现在是出手的时候吗？谢谢。

楼先生：一上来不报上自己的预算，而是说可以付全款，对于买房，看得出来没有什么经验，对当下市场情况应该也没有很了解。如果你是首套刚需，更不应该全款付清，浪费三成首付的资格，以后肯定后悔。

既然是刚需，能上车的时候，就不要错过。很多人说，刚需买房更想着能少付出成本，每个人都明白这一点，但是能不能做到，又是另外一回事。过去这几轮行情，多少刚需因为“买涨不买跌”的心理，错过了上车的机会，而追悔莫及。所以，只要是挑到自己合适满意的房子，就果断上车，从长期看，只要是能跑赢GDP就算是买对了。

总的市场趋势，一二手房价格会慢慢相互靠拢，扭曲的价格体系会得到纠正。不过，在纠正过来之前，可以对新房市场多一点关注。等到一二手价格倒挂不存在，那又是另一个买房逻辑。不知道你的预算，所以没办法具体推荐区域和楼盘，大体方向就在江南岸一带，从滨江到奥体、世纪城以及市北、湘湖和城区，都会有新房上市，单价从5万到3万不到。

Q&A | 叁

问答关键词：二套首付400万内、保利奥体项目、滨江

@左边

老师，你好。今年通过摇号买到一套滨江金茂府高层，接下去两年内想购入二套，一方面考虑好的学区，一方面考虑板块升值，两套房子打算一套自住，一套父母住，尽量买摇号新房，二套可首付400万以内。老公飞行员，离机场45分钟以上的区域不考虑。很喜欢今年奥体新拍的保利地块，但是不知道限价情况下，性价比和质量如何，另外学区也有担忧。

楼先生：保利奥体项目的地价是三万二，但由于总价高，开发商的财务成本是完全不一样的，所以实际的地价成本，可能要跟彭埠的三万六们看齐。至于你说的性价比和质量，在还没看到备案价之前，都是空谈。所以，你喜欢这个项目，那就多关注一点，等价格出来了，再来评判要不要买。之前我听说，这个项目今年年底是要上市的。

对你来说，已经有一套滨江金茂府打底，不用太着急。接下来滨江和奥体以及往萧山方向，有不少新盘会上市，单就滨江区，就还有五个项目，按目前限价程度看，单价估计也就五六万左右，这些房子都能符合你的要求。到宁围、市北一带去，选择还能更多一些。

说到学区，滨江金茂府是丹枫实验小学，是一所新建的小学，还需要时间检验。不过周边都是高档小区居多，生源不会差到哪里去。如果你不追求名校，其实也足够了。

Q&A | 肆

问答关键词：300万内、城西或城北、月薪1万出头

@ZWZ

社保本月底正好满两年，首付有150万左右，但是目前还没领证，自己一个人月薪只有一万多点，贷款估计只能贷一百万左右，所以总价只能考虑三百万内了，但是又不想买太远，和女朋友是同事，工作在学院路地铁站附近，之前考虑杨柳郡不知道什么时候开盘，会不会超预算太多了？或者城西这块有总价合适的新盘推荐吗？谢谢。

楼先生：一方面，杨柳郡四期房源价格还无法确定，它至少要等公园1872和天悦江湾开了盘之后，才会有进一步推盘消息，它的价格也是根据这两个楼盘来备案的。但是大概率是超出你预算了，估计要五六十万。另一方面，尽管有地铁，但杨柳郡也不是最适合你们的。

对你们来说，考虑城西或者城北，是最理想的。你可以沿着地铁2号线，到良渚一带看看，至于具体推荐，我在第一个问题时提到的良渚新盘都可以挑一挑。另外就是往西溪湿地方向，比如华夏四季、远洋西溪公馆这样的楼盘，都是很多人想摇号的。

其它选择就只剩下二手房了，三万出头的价格，勾庄那边可以考虑一下，主要集中在祥园路、上园路两侧，比如万家名城、瑷颐湾这些比较优秀的次新楼盘。或者跨过西溪湿地，再远一点到五常板块，这样的距离可以接受的话，翡翠城倒也不错。当然你一定会关注到梧桐郡，新房，2万6的价格，只不过不知道下一期何时开。

Q&A | 伍

问答关键词：预算550万、杭州·大家、中城汇、婚房

@陈思羽

您好，我想卖掉中泰街道金岸提香91㎡的房子，第一意愿想置换到拱墅区，预算550万，看了桥西板块二手和新房都几乎差不多4.7-5.3万，有看过融信ARC/名城燕园/上河，大悦城附近也在看…犹豫不决中，第二意愿其他区域也可考虑，看过公园1872...我期望在环境稍好的小区周边规划干净一点的地方，精装修品质一点的，考虑结婚住，平常工作强度大，没花太多时间去筛选看房，极盲目中，请指点买哪里合适。

楼先生：有550万预算，新房和二手房都可行。比如申花和桥西的二手房都够得着，只是挑不到大户型。结合你的要求，89㎡小户型相对容易把握。如果对户型有要求，可以往北面去，到蓝孔雀板块或万达板块，价格相应会低一些。

从整体行情趋势看，杭州的二手房价格到一定天花板了，打算考虑二手房，不妨等一等，到四季度相信可以看清走向，到时再来决定也来得及。挑二手房很花精力，每一套房子都得去看过，所以还是建议你多花一点时间研究。

相比之下，新房更加明确，也简单不少。至少目前还是政府说了算，帮你在开发商这里谈好了价格。在新房市场上，你的预算选择能有不少。比如万达边上的万科·中城汇，就在城北汽车城对面，还有就是上塘板块的杭州·大家，也逐渐进入大家关注的视野。这两个楼盘可以重点考虑。另外，你提到的公园1872，或者天悦江湾、杨柳郡，结合工作，只要适合自住，也比二手房有优势。

- End -

▼

文∣楼先生

编辑∣二叔

©本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络