17万个老小区迎来\\「多层老房子的未来」

老旧小区改造，终于按下加速键。

7月20日，国办发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》）。

老旧小区改造到底有多迫切，数据可能更为直观：

全国约有17万个老旧小区亟待改造；

涉及面积40亿平米。

涉及居民上亿人……

老小区真的有点跟不上这个时代了。

感受最明显应该是停车位了。

以北京为例，2000年北京常住人口1382万，小客车保有量是41万辆，2019年北京常住人口2153.6万人，但小客车保有量已经达到了636.5万辆。20年间，北京市人口增加了55.8%，但小客车保有量却增加了14.5倍。

老小区建成的时候，汽车完全不普及。但现在买辆车很容易，老小区停车难的问题尤为突出，总得要地方停车。小区就这么大，变个停车场出来不现实，现在很多老小区的做法是在当前的空地上划停车位，居民交停车费，但不保证肯定能停到。

住老小区人对这点肯定很明显，有时候下班为了在周边找个停车位，得转二三十分钟以上。业主们素质参差，为了停车，发生口角的事也不少。

再就是物业了，现在人买房都知道物业的重要性，特别是这次新冠疫情之后。当年的老小区，可能就每个正规的物业公司，你去看那些脏乱差的老小区，基本就是居委会在代管，招几个老人收点保洁费，稍微维持一下卫生就不错了。楼道里就是各种牛皮癣小广告。

没有物业，涉及到社区公共部分的维修，邻里之间装修或改造问题，就容易扯皮。

老旧小区改造大致可分为三个阶段。

2007年是起点，住建部《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》出台，这是第一次的涉及老旧小区改造的文件。但当时的改造都是相对基础的改造，且不成体系，不成规模。

2015年-2018年是试点总结阶段。

2015年底，中央城市工作会议明确提出要有序推进老旧小区改造；

2017年12月1日，住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，确定广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波为15个试点城市。这批试点，共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。

2019年以来，老旧小区改造加速推进。

2019年10月，住建部指导山东、浙江2省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8市开展深化试点工作，针对重点问题，经过大胆探索，形成了一批可复制可推广的经验做法。

2020年4月14日，国常会明确2020年老旧小区改造目标，3.9万个小区，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

2020年7月20日，《意见》正式公布。

民生，主要是考虑到居住体验极差。

现在回头看20年前，30年前盖的房子，很多都没法看了。

那些老城区的老破小，水电网都露在外面，水表电表都没有分户，没有电梯，想象一下，老年人从1楼爬到6楼。小区环境也是一团糟，物业缺失，绿化基本没有，房租都上不去，各种小广告满天飞，市中心的“贫民窟”。

增长则更为迫切，中国房地产市场规模将会长期维持在15万亿上下，新的增长点在哪里？

过去5年是棚改，未来5年是老旧小区改造。

与大拆大建，货币化安置的棚改而言，老旧小区改造相对“轻量化”：

修复楼体，更新供水、排水、网络等公共设施，加装电梯，引入物业，新建停车场补充公共服务……

据原住建部副部长仇保兴测算，老旧小区改造市场规模约5万亿元。

但由于老旧小区改造不涉及“土地”，不涉及“拆迁补偿”，不会有明显的副作用，嗯，你们懂得……

老旧小区改造将成为未来5年房地产的健康新动能。

东部地区经济最发达，人口流入量最大，住房需求最迫切，但也是房地产市场最先进入存量市场的地区，报告显示，东中西部地区的待改造小区比例为约为5:3:2。

无论是棚改还是旧改，没有钱不行。

根据恒大研究院的测算，其中基础类改造平均成本为3000元/平米。

而单个电梯加装成本为60万元/台，单个停车位成本为6万元，其中，单个小区提升类改造成本约400万元。

当年的棚改，有PSL（抵押补充贷款），利率低得惊人，地方城市直接借钱摆平棚改拆迁户，拆迁户走了，土地卖了再还当初借的钱。

现在的老旧小区改造不这么玩了。

2017年，广州越秀区仰忠社区改造工程，耗资2950万元，其中市级财政出资1450万元，区级财政出资1490万元，居民出资10万元。财政承担了99.7%的改造成本。

2019年，北京市劲松北社区则探索出一条市场化改造之路。

劲松一区和二区改造工程，引入社会资本愿景集团。

愿景集团共投入3000多万元，而作为回报，他们获得劲松北社区公共闲置资产的运营权，将之打造成社区零售商业。

不过，上述广州和北京的旧改项目，都太过典型。

如广州那样，完全靠财政投入，是完全不现实的。现在老旧小区不仅仅是基础设施的改造，更重要的是完善和提升类改造。比如为老年人服务的设施，停车场，充电桩，物业服务，电梯，卫生服务站，便民市场，便利店等设施是需要配套的。

以上才是更花钱的地方。

完全依赖社会资本，也并不是所有的小区都有闲置资产来谈判。

愿景集团正式完全承担了劲松北社区的上述改造工程，但整体回报周期超过10年，有多少企业愿意等10年以上，赚这种慢钱？

所以，在资金问题上，意见明确总体原则是谁受益、谁出资。

《意见》关于资金筹集的办法中，最值得关注的有这些：

1、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金；

商品房情况相对好一些，一套房一般有几万块钱。

但老旧小区中有不少还是福利分房时代盖的，住宅专项维修资金问题比较多，需要在推进中探索。

2、提取住房公积金用于加装电梯

3、让渡小区公共收益等

简单说，小区里的一些闲置用房，闲置用地，拿出来给企业运营，一定年限内的收益归企业。

从宏观层面来看，老旧小区的改造，的确有助于稳定房价。

“老破小”换新颜，后纷纷上市，市场上可供交易的房子肯定变多了，用不着都去盯着那些万人摇号的项目。

在北京、在上海、在广州，很多年轻人选择的首套房都是“老破小”，我也与他们当中的不少人聊过，有位哥们儿是这样说的：

其实最开始也看过不少新房，但面积普遍都比较大，首付门槛比较高，够不着。他买的这套老房子面积小，格局差点，但胜在总价低，首付还是更低一些，好好装修一下，也是很温馨的小窝。而且自己工作对通勤要求比较高，这套房子上下班比较方便。

另外，他也没打算在这套房里住很久，工作上升期，收入增加后，再考虑换房。

是啊，在买房这事上，先上车，再换房，后浪们也很务实。

想象一下，街对面就是城市森林公园，楼下各种小饭馆任你选，周边三甲医院、体育馆、大商场，银行，券商，幼儿园，小学，你能想到的全都有，当然更有你想不到的。

很多老小区的房子面积都不大，30,40平米的不少，改造完成后，居住体验好多了，很多不愿意合租的年轻人也很喜欢，房租也有了可观的涨幅。

房价也不例外，2018年，南京部分老旧小区改造完成，仅一年后房价已经明显上涨。

玄武区梅园街道一枝园社区；鼓楼区宁夏路片区，老菜市小区，宝地园小区，清江花苑等小区均出现了万元上下的涨幅。

地段和居住体验是影响老旧小区价值的重要因素。

老旧小区不改造，地段价值仍然存在，但居住体验极差。

改造完成后，那情况就大不一样了。地段价值仍然存在，居住体验明显改善。

再加上产权年限到期后自动续期，破房子变新房，你说房价是涨还是跌？

如果你也在关注“老破小”，考虑到旧改的优先级问题和资源的有限性，应该要注意几点：

一是尽可能选择大城市市中心的老小区；

二是选择相对较新的，虽然冠以“老破小”，但也要在小区品相方面稍微注意一下，房龄老一点可以，但别太破旧，改造成本太大，自己投入也更大；

三是最好带优质学区，从试点情况来看，有强学区加持的老旧小区居民有望获得更多旧改红利，有优质学区那更是极好的。，

现在，老房子的“第二春”真的来了。

上亿人，将能分享这波红利。