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房产税冲击:顶豪、大面积没戏了 上市物管公司将躺枪

来源:   2023-10-29 08:17:01

房产税,终于靴子落地,慢慢要开征了。


开征以后,如果福田、南山两套房的家庭,一年负担1、2万的房产税,社会的反响会如何?如果高端住宅豪宅业主,家里多套房,一年负担几万或10万的房产税,社会会怎么看?

房产税只要落地,肯定会影响房地产市场。也会影响中国财政结构。一开始,社会的情绪波动会比较大,比如楼市会冷冻一下。但是,长期来说,还要看房产税怎么征收、家庭平均负担如何。


把房产税理解为一种“按年征收的豪宅税”,可能更有利于老百姓理解这是个什么东西——低收入家庭没负担,房子多的负担越大,普通家庭的负担约莫增加一笔物业管理费。

所以,说到底,这就是针对富人的游戏。

无房者、少房者,并没有什么影响。



而一线城市的主要中产,大概率是2套房。其中1/3可能会在主城区有2套房,面积在160-240平。征收房产税,主要是遏制这类业主的涨价。但是,负荷并不能压垮家庭经济。


比如在深圳的南山、福田有房200平以上的,有机会按几十平米去纳税。按新房均价10万水平算,一般房子面积不少的家庭,年负房产税大概1-3万。



东吴证券的一个测算

东吴证券的测算也是,3口之家,第二套100平,一年房产税在2000-1万5之间


比起来,新购一套物业管理费8块的100平米的房子,每个月管理费800,一年管理费1万。房产税就是多付一个年度管理费的样子。



如果扩大税基,中国的房产税应该也是针对90平米以上家庭或2套房的家庭,按一定面积减扣后,参考日本、美国的阶梯税率,在0.8%-1%-2%这种范围内征收。


也就是每年再多交一笔全年物业管理费。



在美国,房产税是属于社区建设费,取之与谁、用之与谁。房价高的社区,房产税多,警察多治安好、学校好。


但是在中国,房产税确实有“调剂社会财富分配”的作用。房产税用途上,上海和重庆分别用于保障性住房和公租房的建设和维护。


欧美日韩,社会确实富裕、发达,但是贫富差距确实挺大。只能说社会底层的生活和教育能得到基本的保障,但是富人阶层确实是代代相传,极富者的财富是远超社会平均水平。



中国,确实需要探索不同的社会配套建设、同富裕机制。


房地产税会让房价降10年吗?恐怕不能。全球征收房产税的国家很多,目前也只有一个日本房价持续低位徘徊20年。另外就是新加坡对炒楼的组合拳比较狠,房价没得涨。


欧美、东南亚的房价,至少在这轮疫情导致的各国央行大放水下,房价都在涨。美国西海岸的房价,其实也连续涨了10年,虽然幅度不如中国。


房产税对中国楼市的影响,主要是短期内,能把炒楼的风气吹散。能让2021年的中国楼市大调控的成果稳固一下。可能3、5年内,楼市不会产生过去几年那样的急速大涨。




@国泰君安


而房地产的长期价值,就完全是看经济发展和人口增速。对于中国东部沿海城市群及二线城市来说,未来10年经济都还是在大发展的,人口也是增长的。长期来说,中国房地产还是值得看多。



但是,房产税也会持久的改变一些事情。


比如,房产税对真豪宅的打压是会很猛的。真豪宅,房价高,高于城市平均房价。真豪宅,往往面积也不小。买得起豪宅的,手上一般不会只有一套房。综合起来,单价、面积都超标,房产税的负担就会明显。


未来,高杠杆投资房地产的,都会避开豪宅,也会避开大面积。开发商也会越来越没兴趣造纯豪住宅和大户型了。


另外一个打压,就是房地产税会打压“房企分拆物业公司上市”的潮流了。以一线城市为例,物业管理费是越来越贵。深圳新房普遍5-7块管理费,豪宅8-10块。近5年的新房的物业管理,做得比10年前的大盘或精品小区的管理,其实好不了多少。


深圳7块钱管理费的楼盘的物管情况,可能也就跟广州黄埔2块多的品牌物管公司的服务水平差不多。


不然,这几年物业公司的上市潮,漂亮的财务报表怎么来?


以后,1、2套房的中产家庭,面对房产税的开支增加,很可能就会关注物业管理费。大家都有眼睛,可以横纵向比较各管理费的服务差距。如果都达不到顶级物管和楼盘质量护养期望,小中产是可能会争取降物业费的。


不管已入伙楼盘降不降物业费,在房产税普遍征收后,楼市冰冻期,新房的开发商是不会再随意抬高物业管理费了。个别楼盘,可能还会有意降低一点物业管理费,缓冲一下房产税带来的冲击。


说回房产税对富人的影响。在旧改拆迁浪潮里,会有一些村民,手上握有10套以上房产。他们没什么贷款。房子基本都出租。每年有租金的现金流收入。房产税时代,如果是阶梯、叠加税率,这种多套房业主,估计有可能得拿1、2个月的租金去付房产税。


或许,还有极少数60后,在2010年前普遍不限购的时代,买了n套房子。也没有什么贷款。房子都增值,大部分也租出去了。这种情况跟拆迁村民也差不多。房产税可能要交很多,但是房子的租金也不少。






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图片来源:国泰君安、东吴证券、

东方证券、申万宏源、国联证券等等

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