房产税冲击：顶豪、大面积没戏了 上市物管公司将躺枪

房产税，终于靴子落地，慢慢要开征了。

开征以后，如果福田、南山两套房的家庭，一年负担1、2万的房产税，社会的反响会如何？如果高端住宅豪宅业主，家里多套房，一年负担几万或10万的房产税，社会会怎么看？

房产税只要落地，肯定会影响房地产市场。也会影响中国财政结构。一开始，社会的情绪波动会比较大，比如楼市会冷冻一下。但是，长期来说，还要看房产税怎么征收、家庭平均负担如何。

把房产税理解为一种“按年征收的豪宅税”，可能更有利于老百姓理解这是个什么东西——低收入家庭没负担，房子多的负担越大，普通家庭的负担约莫增加一笔物业管理费。

所以，说到底，这就是针对富人的游戏。

无房者、少房者，并没有什么影响。

而一线城市的主要中产，大概率是2套房。其中1/3可能会在主城区有2套房，面积在160-240平。征收房产税，主要是遏制这类业主的涨价。但是，负荷并不能压垮家庭经济。

比如在深圳的南山、福田有房200平以上的，有机会按几十平米去纳税。按新房均价10万水平算，一般房子面积不少的家庭，年负房产税大概1-3万。

东吴证券的一个测算

东吴证券的测算也是，3口之家，第二套100平，一年房产税在2000-1万5之间

比起来，新购一套物业管理费8块的100平米的房子，每个月管理费800，一年管理费1万。房产税就是多付一个年度管理费的样子。

如果扩大税基，中国的房产税应该也是针对90平米以上家庭或2套房的家庭，按一定面积减扣后，参考日本、美国的阶梯税率，在0.8%-1%-2%这种范围内征收。

也就是每年再多交一笔全年物业管理费。

在美国，房产税是属于社区建设费，取之与谁、用之与谁。房价高的社区，房产税多，警察多治安好、学校好。

但是在中国，房产税确实有“调剂社会财富分配”的作用。房产税用途上，上海和重庆分别用于保障性住房和公租房的建设和维护。

欧美日韩，社会确实富裕、发达，但是贫富差距确实挺大。只能说社会底层的生活和教育能得到基本的保障，但是富人阶层确实是代代相传，极富者的财富是远超社会平均水平。

中国，确实需要探索不同的社会配套建设、同富裕机制。

房地产税会让房价降10年吗？恐怕不能。全球征收房产税的国家很多，目前也只有一个日本房价持续低位徘徊20年。另外就是新加坡对炒楼的组合拳比较狠，房价没得涨。

欧美、东南亚的房价，至少在这轮疫情导致的各国央行大放水下，房价都在涨。美国西海岸的房价，其实也连续涨了10年，虽然幅度不如中国。

房产税对中国楼市的影响，主要是短期内，能把炒楼的风气吹散。能让2021年的中国楼市大调控的成果稳固一下。可能3、5年内，楼市不会产生过去几年那样的急速大涨。

@国泰君安

而房地产的长期价值，就完全是看经济发展和人口增速。对于中国东部沿海城市群及二线城市来说，未来10年经济都还是在大发展的，人口也是增长的。长期来说，中国房地产还是值得看多。

但是，房产税也会持久的改变一些事情。

比如，房产税对真豪宅的打压是会很猛的。真豪宅，房价高，高于城市平均房价。真豪宅，往往面积也不小。买得起豪宅的，手上一般不会只有一套房。综合起来，单价、面积都超标，房产税的负担就会明显。

未来，高杠杆投资房地产的，都会避开豪宅，也会避开大面积。开发商也会越来越没兴趣造纯豪住宅和大户型了。

另外一个打压，就是房地产税会打压“房企分拆物业公司上市”的潮流了。以一线城市为例，物业管理费是越来越贵。深圳新房普遍5-7块管理费，豪宅8-10块。近5年的新房的物业管理，做得比10年前的大盘或精品小区的管理，其实好不了多少。

深圳7块钱管理费的楼盘的物管情况，可能也就跟广州黄埔2块多的品牌物管公司的服务水平差不多。

不然，这几年物业公司的上市潮，漂亮的财务报表怎么来？

以后，1、2套房的中产家庭，面对房产税的开支增加，很可能就会关注物业管理费。大家都有眼睛，可以横纵向比较各管理费的服务差距。如果都达不到顶级物管和楼盘质量护养期望，小中产是可能会争取降物业费的。

不管已入伙楼盘降不降物业费，在房产税普遍征收后，楼市冰冻期，新房的开发商是不会再随意抬高物业管理费了。个别楼盘，可能还会有意降低一点物业管理费，缓冲一下房产税带来的冲击。

说回房产税对富人的影响。在旧改拆迁浪潮里，会有一些村民，手上握有10套以上房产。他们没什么贷款。房子基本都出租。每年有租金的现金流收入。房产税时代，如果是阶梯、叠加税率，这种多套房业主，估计有可能得拿1、2个月的租金去付房产税。

或许，还有极少数60后，在2010年前普遍不限购的时代，买了n套房子。也没有什么贷款。房子都增值，大部分也租出去了。这种情况跟拆迁村民也差不多。房产税可能要交很多，但是房子的租金也不少。

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