大融城 光大安石「世荣兆业」

随着商业地产的产业链不断完善，资产证券化将会为商业地产带来更开阔的发展前景。作为私募房地产基金龙头的光大安石近年来以强劲的姿态进军商业地产领域，开辟了地产基金与地产企业合作创新之路，并成功打造自主商业运营品牌“大融城”系列。

光大安石资产管理有限公司副总裁、光控安石商业管理有限公司总裁周颂明日前在接受澎湃新闻采访时更是公开表达了光大安石的商业野心：“预计到2020年底，光大安石将在全国完成30个大融城的布局，管理资产价值预计可达500亿。”而被问及为何能如此自信，周颂明表示，光大安石创新的基金模式、强大的实干派“商业梦之队”是完成这一目标的有力保障。

用退出的眼光看待要投资的项目

光大安石是光大嘉宝股份有限公司（600622.SH）与香港上市公司中国光大控股有限公司（“光大控股”,165.HK）旗下最具规模的产业投资基金管理人与地产投资平台。2016年9月，光大安石作为基金管理人、首誉光控作为计划管理人的“首誉光控—光控安石大融城资产支持专项计划”在深圳证券交易所正式挂牌。

首誉光控——光控安石大融城资产支持专项计划，简称“大融城REITs”，是在国内现有制度下，充分借鉴国际REITs及境内资产证券化产品的设计与发行经验，实现了将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径，为将来市场化操作符合国际标准的公募REITs奠定了坚实基础，开创国内商业地产“PERE REITs”战略模式的先河。

“我觉得我们是在用退出的眼光看待要投资的项目。优质的物业是开展REITs的基础 ， PERE＋REITs，全称是private equity real estate REITs，在设计的过程中，需要比传统REITs设计更加重视基础物业本身，识别物业的价值并且通过管理予以实现。”在接受澎湃新闻记者专访时，周颂明如此表示。

重庆解放碑英利大融城

周颂明认为，与传统开发商相比，用基金做商业地产的角度是不同的。从基金的角度而言，看的是经营性净现金流，特别是退出的时候，也同样要考虑到这一点。每一个项目都是一个独立的资管计划。因此，用基金做商业地产，主要是从整体退出的角度、未来的角度来审视。如果这个项目没有任何问题，现金流可以覆盖，那在操盘中便不会有压力，商业地产适合于基金模式。“现在，很多地产开发商在找基金公司，基金公司也在找开发商合作。但是他们的融合度肯定不如我们。光大安石是一体化管理，开发商和基金公司之间还会有信任度等问题。因此在商业地产中，模式非常重要。”

事实上，光大安石已经连续四年蝉联“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首。与普通基金公司一个很大的不同之处在于，国内并没有将募(融资)投(投资)管(管理)退(退出)整体打通的基金公司。在拿到私募基金管理人资质后，光大安石将募、投、管、退全链条彻底打通了，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资等多渠道产品，通过专业评估，任何阶段的项目都可以进入，拥有完全自主的判断能力和操盘能力，可以接手许多普通基金公司做不了的项目。

“商业梦之队”打造全国30个大融城

2012年，光大安石在西南重镇重庆布局综合性体验式大型商场，成为其旗下首个大融城项目。这个曾经是重庆江北烂尾楼的项目，在光大安石接手后通过重新定位设计和运营，现已成为重庆客流量最大、最密集的商业体。而首单“大融城REITs”，基础物业就是这个重庆观音桥大融城购物中心。

“大融城的模式是可以复制的。”周颂明表示，作为光大安石资产管理商业板块的核心产品线，大融城购物中心从2013年起在全国布局。目前，大融城品牌已成功布局上海、北京、重庆、西安、青岛、南昌、佛山等城市，管理及在建大融城体系项目共12个，预计到2020年底，大融城在全国的数量将达到30个。

“商业地产需要长远的战略规划。对于商业地产，资金实力、战略规划、规模程度、团队等方面都很重要。之前的项目，是在做资源、团队、信誉的积累，尤其是团队方面，我们用这几年的时间逐渐打造了光大安石的‘商业梦之队’，为后面项目的不断提速做好储备。接下来，我们也会和大的开发商进行战略性的合作，这样的合作会全面加快光大安石的布局速度。”

西安大融城

周颂明很有信心，他表示，单独的收购，每年会有四、五个，项目的可复制性会比较高，但是大融城还是会根据消费者环境、竞争性、周边的情况来打造项目。他指出，只要项目运营良好，就可以发布相关的基金产品。如果现金流足够稳定的话，最终的方向是资产证券化。

周颂明告诉记者，未来光大安石将集中聚焦七大区域：长三角发达城市群、华北发达城市群、珠三角发达城市群、西南经济快速增长城市群、中部经济快速增长城市群、中西部经济活跃城市群、环渤海经济活跃城市群。

而在资产配置上，光大安石则注重“重资产业务 轻资产业务”的资产配置，坚持“重资产收购、轻资产管理输出”模式。在一线城市，以重资产收购为主，战略性进入城市副中心区和新兴城区核心区域。二线发达及中等城市以重资产为主，轻资产为辅。二线较弱城市则以轻资产合作为主，只选择核心商圈。三线城市注重轻、重资产并举，专注符合区域发展战略的强三线城市，只选择核心商圈。

抢滩上海，大融城旗舰项目即将亮相

2016年，光大安石大融城项目强势抢滩中国商业重镇上海，当年5月28日上海嘉定大融城正式开业。上海嘉定大融城以家庭型全客层生活聚集地为特色, 是目前嘉定人气最旺的一站式商业综合体；开业率高达92%，并创造开业两天累计客流超40万人的纪录。

随后，光大安石收购了位于上海市静安区原星光耀项目，经过大融城商业团队操盘改造后再冠以“大融城”招牌重装开幕。今年6月即将开业的上海静安大融城是目前已开业和在建大融城中面积最大的项目，其购物中心建筑面积19万平方米，地上商业面积4层，共11万平方米，地下商业面积一层，共3万平方米，停车位1200个，为目前大宁乃至整个北部区域超大型的购物中心。

静安大融城项目效果图

周颂明表示，选择这个项目一是因为北上海的竞争相较于上海其他区域没那么激烈，加上这个项目的体量在北上海也是数一数二，因此准备打造一个品类、业态都更全的购物中心。其次，传统的商圈是目前光大安石投资最少的，类似于静安大融城所在的环大宁商圈是城市的副中心，新兴崛起的商圈，因此有信心在一定的区域内做到最强，占领这个市场。

据悉，静安大融城无论是业态规划还是品牌阵容都极具影响力。披露的主力店有：同时拥有IMAX和杜比剧院的双巨幕高端影城的万达旗下高端品牌寰映影城，带五星级恒温泳池的高端健身会所威尔士，星际传奇游乐园&MELAND儿童成长乐园，钟书阁书店等。此外，该项目还设立了富有特色的运动综合馆和夜宵集合地。

2017年，光大安石在全国接连布局了四个大融城， “我们挑选的项目有自己的一套标准。首先考虑的是城市，城市比较重要，发达地区、消费能力强的、人口净流入的区域是选择项目的首要考虑标准。”周颂明表示，未来光大安石将遵循核心城市 区域聚焦的全国性布局策略。一幅磅礴的商业版图已然启幕。