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秦虹:重视房地产供给侧政策优化 助力品牌房企发展

来源:   2023-10-23 18:17:21


秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛(CMF)主要成员

本文转载自9月16日中指研究院微信公众号。


本文字数:4150字

阅读时间:11分钟


应该说现在我们正在经历房地产市场比较艰难的时期。2019年来房地产企业的品牌价值首次出现了负增长。从当前的房地产市场需求端来看,房地产市场仍在底部运行。商品房的销售在去年6月达到了历史最高位,7月份市场增速开始下行。我认为一直到今年4-5月,基本上到市场的底部,我们可以看到全国商品房今年累计的销售面积和销售额基本上在1-5月是底部。如果从今年单月商品房销售面积和销售额的数字和增速来看,4月份是底部,5月、6月略有反弹,但是7月遇到了“烂尾断供事件”的影响,再加上8月份疫情和高温等因素的影响,目前房地产市场依然没有走出底部,市场目前仍然在底部运行。


目前需求端的政策已经有全面和明显的调整。根据中指院的研究,今年以来全国“因城施策”的频次达到了300多次,多项“因城施策”政策的推出均是在放松需求端的政策,已经涉及需求端的各个方面。除了一线城市之外所有城市,“因城施策”的力度都已经比较大了。特别是金融政策,首套房贷款的利率离最高点已经下降了142BP,二套房利率离最高点已经下降了93BP,这个政策调整力度是比较大的,目前放款的周期也已经大大加快。总之,目前市场依然是底部,从需求端的政策来看,“因城施策”已经比较全面和广泛。


但当前房地产市场跳出底部依然有一定的难度,主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。在供给端,企业违约和7月份暴发的“烂尾断供事件”,直接打击了购房者的信心,所有购房人都担心买到烂尾楼,供给端的风险制约了需求端需求的释放,这是一个方面。第二个方面,是由于近3年以来的疫情影响,居民的失业、减薪导致收入预期不好。国家统计局《中国经济景气月报》公布了今年全国城镇调查的失业率,全国16-24岁调查的失业率7月份达到了19.9%,全国城镇调查失业率是在今年5月份达到了6.9%,31个大中城市城镇失业率明显高于全国水平,在今年5月份达到了6.9%,这些年轻人都是首次置业,刚需的最主要的群体,他们的失业率达到高位,对他们住房需求的释放有很大的影响。从全国城镇人均可支配收入的增速看,目前也是处于比较低的低位。所以影响需求端市场跳出底部运行的两大因素,一个是供给端目前的不健康因素,第二个就是宏观经济,疫情所导致的居民的收入预期的下降。在这样一个情况下,需求端的政策再继续期望它更大力度的放松,有没有意义呢?我认为现在力度已经很大,继续放松也是有可能的,但是我认为效果是有限的。


从中长期来看,“十四五”及以后,我们不得不接受中国房地产市场需求端“总量高位、增速低位”的现实。从“七普”的数据我们可以看到,中国人均住房面积的水平差异非常大,城镇的住房改善空间依然是存在的。从2020年“七普”数据调查的结果看,城市人均住房建筑面积是36.5平方米,城镇是38.6平方米,所以城镇,特别是“市”这一级住房改善的空间依然很大。过去10年,中国城镇新增家庭户是1.032亿户,对住房需求的结构,首先是改善性需求包括家庭小型化占27%,即城镇人均住房面积从2010年的30平米到2020年38.6平方米,年均提高了0.83平方米,改善性需求所产生的对住房需求占到过去10年商品住房销售1.17亿套的27%;其次是过去10年城镇化的需求约占58%,在这里,按照城镇常住人口增加的总人口和户数打了9折,因为可能有10%是被动城镇化,我们把它折扣了,所以大约占58%;第三是拆迁需求占15%,过去10年大约拆了5000万套,真正货币化补贴,即对市场产生需求的大概占1/3,大概是1500万套,占到整个过去10年商品住房需求的15%,这是过去10年的比例。按照目前的住房现状以及未来发展的预期,估计“十四五”商品住房潜在需求年均中枢应该有12亿平方米左右。


展望未来,即“十四五”时期,我认为12亿平方米的潜在商品住房需求能不能有效地释放,非常重要的是取决于未来城镇化的速度和格局。因为我们判断的是“十四五”期间住房改善性的需求依然会保持不变,所占比例甚至还会有所增加。住房拆迁虽然总量下降,但是货币化补贴的比例上升,也将达到1000多万套,比例应该可以保持不变。影响住房潜在需求有效释放的主要是城镇化的速度和格局,因为我们看到每年新增城镇常住人口从1995年开始超过2000万人,这样一个速度一直保持到2019年,2019年只差7万人就达2000万人,但是从2020年开始,中国城镇常住人口的增加明显低于2000万,2021年只有1205万人,这是速度的变化。更为重要的是从过去10年开始,中国城镇化格局发生了新的变化,主要向大的城市群和都市圈集中。所以我们可以看到过去10年,全国的流动人口有79%流向了五大城市群,33%流向了30个大中城市。也就是说中国城镇化进入中后期,我们依然有发展空间,但是我们增速会下降,格局会发生变化。总而言之,房地产业是一个城市运行的载体,这个载体发展得好不好,完全取决于载体之上所承载的产业和人口,所以未来房地产市场潜在需求的释放与不同地区经济的增长、产业的发展、人口的集聚有直接的关系。概括讲,未来5年房地产市场的潜在需求规模仍大,虽然增速低位,但年均12亿平方米左右的商品住房潜在需求,这个总量仍是高位,潜在需求的释放除了有收入增长支撑外,还需要房地产供给端的优化。


供给端现在面临三大主要问题:债重、供减和地价高。当前的房地产企业仍然债务负担比较重,今年7月、10月,包括明年1月、3月、4月都是房地产企业还债的高峰,今年上半年很多房地产企业有的没有能够及时还债,出现了违约,还有更多的债务实现了展期,这些展期的债务也是要偿还的,按照展期到期的债务来进行计算的话,今年四季度以及2023年开发企业依然有不小的还债压力,“债重”这个问题出现在供给端,一旦处理不好将会出现恶性循环,就会使房企信用降低,导致更多的违约、更多的停工、更多的烂尾,它连带影响需求端,需求端更不敢买房,更没有信心,如此,会形成一个恶性循环。所以房地产企业的“债重”问题必须要给予有力的解决才可以打破这样一个负面的循环,使房地产市场真正走出底部运行。


第二个是“供减”,目前供给实际上是在萎缩。从去年下半年到今年整个房地产的供给、土地的购置和新开工面积都是大幅度负增长,特别是新开工面积已经连续3年负增长。到7月份,22个热点城市大概有1/3库存周期不到一年,有1/3是12-18个月,有1/3是18-36个月。今年土地购置面积负增长,也意味着明年新开工面积也不会高,这样会导致一些城市的供求关系可能发生变化,这对房地产市场的健康发展是不利的,这个问题也非常重要。昨天住建部新闻发言人在会上讲了“1234”,就是坚持一个定位(“房住不炒”)、完善两个体系(保障体系和市场体系)、实现三个稳定(稳地价、稳房价、稳预期)、完善四个联动(以人定房、以房定地、以地定钱),就是人-地-房-钱四个要素的联动,其实就是要解决整个供求平衡的问题。


第三个问题是地价偏高,我查了一下万德数据,今年尽管土地的供应面积、购置面积是明显下降的,但是其实楼面地价变化没有土地的供给量下降那么明显,土地的价格其实一直是偏高的,一、二线城市,甚至今年楼面地价还在上涨,这是二、三、四线城市楼面地价数据,虽然有波动,但整体仍在高位。地价具有比较强的刚性,因为地方政府的收储成本持续在上升,没有下降,地价的刚性程度很高,在这样一个情况下,又要限价,购房支付能力又有不足,如何实现供给端的可持续扩大再生产,企业能够实现良性运转,是需要解决的一个问题。


所以我认为今年前8个月我们非常重视需求端的政策调整,下一步我认为我们更要重视供给端政策的进一步优化,解决供给端债重、供减和地价高的问题,主要包括以下几个方面:


1、加大支持。加大中央部门的支持,确保各地落实“保交楼、保民生、保稳定”的目标。


2、疏堵结合。即在控制房地产企业负债率的同时,应该增加房地产企业的股权融资的渠道,特别是恢复资本市场房地产企业的融资和再融资功能。


3、税收扶持。盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产。房地产企业大概有接近20万亿的存量商办物业资产,这些资产大量沉淀在房地产企业手中,如果能加大税收扶持,有效地盘活,则对房地产企业腾挪资金、盘整整个资产运行、缓解开发企业的债务压力都是有利的。


4、完善体系。地价是刚性的,现在房价依然还是在控制,怎么满足市场上不同收入群体的需求?一是保障房要加大力度供给,完善保障体系;二是商品房应该鼓励舒适、绿色、健康、高品质,并允许房价与住房品质相适应。


5、试点探索。预售资金监管的优化和商品预售制度的改革,最近北京、深圳、南京、成都,很多城市都已经开始试点现房销售,这次7月份的“烂尾断供事件”的集中暴发提醒了我们,过去做了那么多房地产调控,实际上忽略了对购房者最大风险的供给政策的优化,就是预售制度的优化和调整,预售资金如何科学监管这样一个问题,我认为下一步探索预售制度改革、探索试点现房销售的项目和城市会越来越多,房企需要给予足够的重视。


6、全局思维。实现多目标约束下各部门调控政策的协同性。每个部门都有自己承担的责任和目标,房地产涉及的部门非常多,各个部门出于自身的责任和目标的要求,都在出台政策尽责管理房地产市场,无论是土地、金融还是行政、税收等政策,但是我认为还是应该加强政策协调性,突出重点问题,确保整个房地产市场的平稳健康发展。


总之,下一步供给端政策的进一步优化会有助于房地产市场跳出底部运行,恢复到正常的发展。

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