秦虹：重视房地产供给侧政策优化 助力品牌房企发展

秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员

本文转载自9月16日中指研究院微信公众号。

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应该说现在我们正在经历房地产市场比较艰难的时期。2019年来房地产企业的品牌价值首次出现了负增长。从当前的房地产市场需求端来看，房地产市场仍在底部运行。商品房的销售在去年6月达到了历史最高位，7月份市场增速开始下行。我认为一直到今年4-5月，基本上到市场的底部，我们可以看到全国商品房今年累计的销售面积和销售额基本上在1-5月是底部。如果从今年单月商品房销售面积和销售额的数字和增速来看，4月份是底部，5月、6月略有反弹，但是7月遇到了“烂尾断供事件”的影响，再加上8月份疫情和高温等因素的影响，目前房地产市场依然没有走出底部，市场目前仍然在底部运行。

目前需求端的政策已经有全面和明显的调整。根据中指院的研究，今年以来全国“因城施策”的频次达到了300多次，多项“因城施策”政策的推出均是在放松需求端的政策，已经涉及需求端的各个方面。除了一线城市之外所有城市，“因城施策”的力度都已经比较大了。特别是金融政策，首套房贷款的利率离最高点已经下降了142BP，二套房利率离最高点已经下降了93BP，这个政策调整力度是比较大的，目前放款的周期也已经大大加快。总之，目前市场依然是底部，从需求端的政策来看，“因城施策”已经比较全面和广泛。

但当前房地产市场跳出底部依然有一定的难度，主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。在供给端，企业违约和7月份暴发的“烂尾断供事件”，直接打击了购房者的信心，所有购房人都担心买到烂尾楼，供给端的风险制约了需求端需求的释放，这是一个方面。第二个方面，是由于近3年以来的疫情影响，居民的失业、减薪导致收入预期不好。国家统计局《中国经济景气月报》公布了今年全国城镇调查的失业率，全国16-24岁调查的失业率7月份达到了19.9%，全国城镇调查失业率是在今年5月份达到了6.9%，31个大中城市城镇失业率明显高于全国水平，在今年5月份达到了6.9%，这些年轻人都是首次置业，刚需的最主要的群体，他们的失业率达到高位，对他们住房需求的释放有很大的影响。从全国城镇人均可支配收入的增速看，目前也是处于比较低的低位。所以影响需求端市场跳出底部运行的两大因素，一个是供给端目前的不健康因素，第二个就是宏观经济，疫情所导致的居民的收入预期的下降。在这样一个情况下，需求端的政策再继续期望它更大力度的放松，有没有意义呢？我认为现在力度已经很大，继续放松也是有可能的，但是我认为效果是有限的。

从中长期来看，“十四五”及以后，我们不得不接受中国房地产市场需求端“总量高位、增速低位”的现实。从“七普”的数据我们可以看到，中国人均住房面积的水平差异非常大，城镇的住房改善空间依然是存在的。从2020年“七普”数据调查的结果看，城市人均住房建筑面积是36.5平方米，城镇是38.6平方米，所以城镇，特别是“市”这一级住房改善的空间依然很大。过去10年，中国城镇新增家庭户是1.032亿户，对住房需求的结构，首先是改善性需求包括家庭小型化占27%，即城镇人均住房面积从2010年的30平米到2020年38.6平方米，年均提高了0.83平方米，改善性需求所产生的对住房需求占到过去10年商品住房销售1.17亿套的27%；其次是过去10年城镇化的需求约占58%，在这里，按照城镇常住人口增加的总人口和户数打了9折，因为可能有10%是被动城镇化，我们把它折扣了，所以大约占58%；第三是拆迁需求占15%，过去10年大约拆了5000万套，真正货币化补贴，即对市场产生需求的大概占1/3，大概是1500万套，占到整个过去10年商品住房需求的15%，这是过去10年的比例。按照目前的住房现状以及未来发展的预期，估计“十四五”商品住房潜在需求年均中枢应该有12亿平方米左右。

展望未来，即“十四五”时期，我认为12亿平方米的潜在商品住房需求能不能有效地释放，非常重要的是取决于未来城镇化的速度和格局。因为我们判断的是“十四五”期间住房改善性的需求依然会保持不变，所占比例甚至还会有所增加。住房拆迁虽然总量下降，但是货币化补贴的比例上升，也将达到1000多万套，比例应该可以保持不变。影响住房潜在需求有效释放的主要是城镇化的速度和格局，因为我们看到每年新增城镇常住人口从1995年开始超过2000万人，这样一个速度一直保持到2019年，2019年只差7万人就达2000万人，但是从2020年开始，中国城镇常住人口的增加明显低于2000万，2021年只有1205万人，这是速度的变化。更为重要的是从过去10年开始，中国城镇化格局发生了新的变化，主要向大的城市群和都市圈集中。所以我们可以看到过去10年，全国的流动人口有79%流向了五大城市群，33%流向了30个大中城市。也就是说中国城镇化进入中后期，我们依然有发展空间，但是我们增速会下降，格局会发生变化。总而言之，房地产业是一个城市运行的载体，这个载体发展得好不好，完全取决于载体之上所承载的产业和人口，所以未来房地产市场潜在需求的释放与不同地区经济的增长、产业的发展、人口的集聚有直接的关系。概括讲，未来5年房地产市场的潜在需求规模仍大，虽然增速低位，但年均12亿平方米左右的商品住房潜在需求，这个总量仍是高位，潜在需求的释放除了有收入增长支撑外，还需要房地产供给端的优化。

供给端现在面临三大主要问题：债重、供减和地价高。当前的房地产企业仍然债务负担比较重，今年7月、10月，包括明年1月、3月、4月都是房地产企业还债的高峰，今年上半年很多房地产企业有的没有能够及时还债，出现了违约，还有更多的债务实现了展期，这些展期的债务也是要偿还的，按照展期到期的债务来进行计算的话，今年四季度以及2023年开发企业依然有不小的还债压力，“债重”这个问题出现在供给端，一旦处理不好将会出现恶性循环，就会使房企信用降低，导致更多的违约、更多的停工、更多的烂尾，它连带影响需求端，需求端更不敢买房，更没有信心，如此，会形成一个恶性循环。所以房地产企业的“债重”问题必须要给予有力的解决才可以打破这样一个负面的循环，使房地产市场真正走出底部运行。

第二个是“供减”，目前供给实际上是在萎缩。从去年下半年到今年整个房地产的供给、土地的购置和新开工面积都是大幅度负增长，特别是新开工面积已经连续3年负增长。到7月份，22个热点城市大概有1/3库存周期不到一年，有1/3是12-18个月，有1/3是18-36个月。今年土地购置面积负增长，也意味着明年新开工面积也不会高，这样会导致一些城市的供求关系可能发生变化，这对房地产市场的健康发展是不利的，这个问题也非常重要。昨天住建部新闻发言人在会上讲了“1234”，就是坚持一个定位（“房住不炒”）、完善两个体系（保障体系和市场体系）、实现三个稳定（稳地价、稳房价、稳预期）、完善四个联动（以人定房、以房定地、以地定钱），就是人-地-房-钱四个要素的联动，其实就是要解决整个供求平衡的问题。

第三个问题是地价偏高，我查了一下万德数据，今年尽管土地的供应面积、购置面积是明显下降的，但是其实楼面地价变化没有土地的供给量下降那么明显，土地的价格其实一直是偏高的，一、二线城市，甚至今年楼面地价还在上涨，这是二、三、四线城市楼面地价数据，虽然有波动，但整体仍在高位。地价具有比较强的刚性，因为地方政府的收储成本持续在上升，没有下降，地价的刚性程度很高，在这样一个情况下，又要限价，购房支付能力又有不足，如何实现供给端的可持续扩大再生产，企业能够实现良性运转，是需要解决的一个问题。

所以我认为今年前8个月我们非常重视需求端的政策调整，下一步我认为我们更要重视供给端政策的进一步优化，解决供给端债重、供减和地价高的问题，主要包括以下几个方面：

1、加大支持。加大中央部门的支持，确保各地落实“保交楼、保民生、保稳定”的目标。

2、疏堵结合。即在控制房地产企业负债率的同时，应该增加房地产企业的股权融资的渠道，特别是恢复资本市场房地产企业的融资和再融资功能。

3、税收扶持。盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产。房地产企业大概有接近20万亿的存量商办物业资产，这些资产大量沉淀在房地产企业手中，如果能加大税收扶持，有效地盘活，则对房地产企业腾挪资金、盘整整个资产运行、缓解开发企业的债务压力都是有利的。

4、完善体系。地价是刚性的，现在房价依然还是在控制，怎么满足市场上不同收入群体的需求？一是保障房要加大力度供给，完善保障体系；二是商品房应该鼓励舒适、绿色、健康、高品质，并允许房价与住房品质相适应。

5、试点探索。预售资金监管的优化和商品预售制度的改革，最近北京、深圳、南京、成都，很多城市都已经开始试点现房销售，这次7月份的“烂尾断供事件”的集中暴发提醒了我们，过去做了那么多房地产调控，实际上忽略了对购房者最大风险的供给政策的优化，就是预售制度的优化和调整，预售资金如何科学监管这样一个问题，我认为下一步探索预售制度改革、探索试点现房销售的项目和城市会越来越多，房企需要给予足够的重视。

6、全局思维。实现多目标约束下各部门调控政策的协同性。每个部门都有自己承担的责任和目标，房地产涉及的部门非常多，各个部门出于自身的责任和目标的要求，都在出台政策尽责管理房地产市场，无论是土地、金融还是行政、税收等政策，但是我认为还是应该加强政策协调性，突出重点问题，确保整个房地产市场的平稳健康发展。

总之，下一步供给端政策的进一步优化会有助于房地产市场跳出底部运行，恢复到正常的发展。