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经济下行对房地产行业的影响「2020年以后房地产行业情况」

来源:   2023-10-23 18:16:40


秦 虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛(CMF)主要成员

吴雨珊 新金融联盟秘书长

本文转载自7月22日金融界。


本文字数:2765字

阅读时间:8分钟


去年下半年以来,房地产行业基本面快速下行,部分企业面临较大的信用风险,“预期减弱、需求不足、供给冲击”的三重压力持续叠加。应如何调整政策和市场预期,稳住房地产行业,助力经济稳定?


上半年房地产下行超预期,全年很难超过去年


吴雨珊:应如何调整政策和市场预期,稳住房地产行业,助力经济稳定?如何预判下半年楼市的发展,短期是否有复苏的可能?


秦虹:从累计数据看,今年1-6月份整体上半年市场表现非常差。除了待售面积是正增长之外,所有的指标都是负增长,这在历史上是从未出现过的。中国房地产市场曾经出现过几次市场成交面积、销售面积、销售额的负增长,比如2008年,2012年,2014年,都出现过年度销售面积和销售额负增长,但从来没有出现过施工面积负增长,从来没有出现过房地产开发投资的负增长,但今年全部都出现了。


房地产市场从去年下半年7月份开始增速下行,一直持续到今天已经整整一年。今年4月份基本上到了底部,今年5月、6月没有持续下行,虽然同比是负增长,但是销售面积、销售额环比已经出现了正增长。今年6月单月房地产开发投资额已经环比增长25%,商品房销售面积月度环比增长65.8%,销售额环比增长36.7%。


由于基数原因,加之市场预期比较差,同时居民收入、购房意愿、支付能力受到各种因素影响,市场全年很难超过去年。


去年上半年是历史同期最高位,所以今年上半年和去年同期相比负增长。很多投资指标绝对值是次高位,仅次于去年同期,高于2019年、2020年之前任何年份的同期。


现在是否是买房好时机?


吴雨珊:今年以来全国已经有接近150个城市发布了稳楼市政策,包括放松限购,提高公积金贷款额度,降低首付等。这一系列操作背后的原因是什么?市场供需是否发生了根本性变化?对普通人而言是否是买房的好时机?


秦虹:买不买房涉及到三个方面的因素:意愿,想不想买;能力、想买能不能买得起,支付能力够不够;准入,过去一百多个城市都在限购。


100多个城市调整政策,主要是准入方面,主要是三四线城市,也包括一部分二线城市。在能力上有一定的支持,全国性两次下调购房按揭利率,还有城市对购房者发放补贴。剩下的就是意愿,现在对大家决定买不买房很重要的还是意愿的问题。这几年受疫情影响,经济不太稳定,经济增速也在下降,很多年轻人遇到了失业、减薪,影响很大。这种情况下,大家购房的意愿可能会推迟。


买房子还是要长远考虑、综合考虑,不是简单的价格问题。再加上,现在还有一些违约企业,有一些烂尾楼现象出现,大家也很担心。


为什么二手房卖得比较好?调控政策最早出现的效果,应该在二手房市场。因为大家担心企业违约,不能按时交付楼盘,二手房不存在这个问题。


还有一个看法,实事求是讲,大城市房价确实偏高,特别是一线城市,这么高的房价对年轻人的负担非常重。各位没有房子的年轻人,需要买房的年轻人注意,“十四五”期间国家在大力推保障性租赁住房。机构持有、统一运营、标准化、条件非常好、集中式管理。这种租赁住房可以给新市民、年轻人提供一个很好的居住环境,租金也相对便宜。可以通过先租后购的形式,巩固自己的经济实力,确定就业方向、稳定就业地点之后,再考虑长久的买房问题。


研究七普数据,发现了一个非常有意思的现象,二十年来,从五普、六普、七普,全国城镇住房自住率高度稳定,达到74%。充分反映了中国老百姓对住房的偏好,购房的偏好。所以,买房只是一个先后的问题,需要根据自己的情况来进行决定。


房企要积极自救


吴雨珊:今年前五个月排名前100的房地产企业业绩规模同比大幅下降52%,相比2020年同期还下降了27.8%。另一方面,从去年下半年以来,20多个城市发布政策,引导房企不得随意降价销售。这种情况下,房地产企业应该如何自救呢?


秦虹:地方政府为什么不让降价?比如市场上在售盘有十个,但其中有一个企业暴雷违约了,就大幅度降价,五折六折降价,本来市场是很平稳的,市场供求比较平稳,不存在降价的问题,但因为那家企业要降价回款就打五折降价,把市场秩序就全部搞乱了。有些地方政府之所以出台限价令和这个有关,可以降价,但要有个幅度,不能低于报案价的15%,是因为怕一个企业一个项目把整个城市所有项目都扰乱了。


现在房地产企业出现了很大的流动性危机,首先要自救。问题出在开发商项目违约、暴雷、烂尾,首先责任在企业自身,不能企业出现问题别人来替它解决。有的企业没办法自救,负债已经太大了,所有信誉已经没有了。这种企业可能就要走特殊的自救办法,或者就救不起来了,这是市场竞争淘汰的正常现象。有些企业是暂时遇到了困难,政府允许再融资、贷款展期、允许发债,给予一些帮助,就能够缓解他们现金流的危机。已经出现违约和出现烂尾的企业,不是把烂摊子一交,政府去解决,企业是第一责任人,企业还要想办法来解决。


“三道红线”是否应该适度调整?优质房企现在融资问题不大

吴雨珊:有观点认为,疫情对于处于谷底的房地产业是新的打击,为了保经济应当适度调整“三道红线”和贷款集中度考核的要求。现在给楼市松绑的时机到了吗?下半年楼市政策会发生什么样的变化?

秦虹:已经在松绑了,去年下半年金融政策就开始调整,叫做纠偏,积极满足合理的房地产贷款需求。特别是“3.16”金融委会议要求,凡是紧缩政策都不要出,所以我们看到了全国一百多个城市都出现了政策松绑。金融政策松绑更加明显,一是降首付,二是降按揭利率,已经降两次了。


关于“三条红线”,现在要求是三年转绿期,今年是第二年,明年还有一年。房地产企业,特别是民营房地产企业,贷款比较困难并不是受“三条红线”的约束。那受什么影响呢?当然银行放贷不放贷,取决于银行风控,取决于企业和项目能不能满足银行的风控要求。有的企业拿不到贷款,不是因为“三条红线”的影响,是因为企业项目资质、项目情况满足不了银行的风控管理。对优质的房地产企业,运营效率高,资产质量也好的企业,现在融资问题不大。


房地产企业长期以来的高杠杆高负债还是需要高度警惕的,它带来的不仅仅是房地产企业自身的问题,而是整个经济面、社会稳定、金融安全的问题,我们不能轻视它。


房地产行业总量看似饱和,实际上发展空间和潜力巨大

吴雨珊:国家统计局最近发布的《中国人口普查年鉴》显示,目前我国家庭人均居住面积达到41.76平方米,平均每户居住面积达到111.18平方米。随着人口出生率的下降,房地产行业是否正在成为夕阳产业,未来的市场空间还有多大?

秦虹:房地产是什么产业,过去有很大的争论,是不是支柱产业等等。我个人认为,房地产是一个载体,城镇运行发展的重要载体,这个载体未来发展得好不好,完全取决于这个载体上所承载的产业和人口。只要中国经济还在发展,这个载体就要发挥好作用,城镇化只要还在进程中,人民收入还在提高,消费还在升级,住房改善需求就会增大。

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