深圳南岭烂尾别墅群「玉岭山庄烂尾别墅」

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《中国经济周刊》记者 郭芳 胡巍 | 深圳、承德报道

责编：陈惟杉

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第32期）

穿过繁华的闹市，拐进拥挤的街巷，走到路的尽头，眼前惊现一片烂尾别墅，杂草丛生、蚊虫飞舞，零距离地隐藏在林立的高楼中。

这里是深圳最大的烂尾别墅群“玉岭山庄”，位于龙岗区南湾街道有“中国第一村”之称的南岭村。这片开建于1992年的别墅，共124栋，占地面积3万平方米，因产权纠纷已荒废26年之久。附近，万科公园6号的均价已涨至47000元/平方米，在寸土寸金的深圳，这片烂尾别墅今日或已身价百倍。

在巨大的利益诱惑下，一场激烈的别墅权属争夺战就此展开。

深圳最大的烂尾别墅群“玉岭山庄”零距离地隐藏在林立的高楼中。（《中国经济周刊》记者 郭芳 摄）

过去的11年，“玉岭山庄”烂尾别墅一直由深圳市恒发房地产开发有限公司（下称“恒发公司”）实质控制和管理。

2007年，承德市双桥区人民法院查封变卖“玉岭山庄”在建94栋别墅，恒发公司从法院手中买下，并获该法院确权裁定，94栋别墅归恒发公司所有。

上世纪90年代初，开发商深圳鑫城实业发展公司（后更名为“深圳市通发业实业发展有限公司”，下称“通发业”）与深圳国土部门及南岭村签订三方协议，开发建设“玉岭山庄”项目。

1994年，开发商向原深圳市规划国土局龙岗分局申请完善该用地手续，并于1996年缴交了200万元首期地价款，但之后资金链断裂，未能缴清地价款，也因此未能完善征（转）地手续，整个别墅项目烂尾至今。

开建于1992年的“玉岭山庄”别墅，共124栋，占地面积3万平方米，因产权纠纷已荒废26年之久。（《中国经济周刊》记者 郭芳 摄）

开发商债台高筑，不仅拖欠工程款，还欠下多家银行及信用社贷款，其中一家为承德市郊区裕华农村信用社。2001年，通发业同意以“玉岭山庄”在建别墅抵顶所欠承德市郊区裕华农村信用社贷款本金及利息。

2005年10月，承德市双桥区人民法院作出（2001）双桥执字第108号民事裁定，裁定将“玉岭山庄”94栋在建别墅依和解协议抵顶给承德市郊区裕华农村信用社，抵偿全部债务。

2007年2月，承德市双桥区人民法院作出（2001）双桥执字第106—1号民事裁定，裁定变卖“玉岭山庄”94栋在建别墅，并强调法院对“玉岭山庄”有处分权。

随后，深圳天华源置业发展有限公司（下称“天华源置业”）就94栋别墅的变卖跟法院商谈，最后商定以1000万元的价格买下了94栋在建别墅。

2007年3月，承德市双桥区人民法院作出（2001）双桥执字第106—2号民事裁定，裁定“玉岭山庄”别墅归买受人天华源置业所有。

虽是天华源置业出面买，但实际付钱的是恒发公司。

同年5月，天华源置业要求将“玉岭山庄”在建别墅过户给实际买受人恒发公司，承德市双桥区人民法院再次作出（2001）双桥执字第106—3号民事裁定，裁定94栋别墅归恒发公司所有。

至此，2007年，承德市双桥区人民法院共作出了三份裁定，确认“玉岭山庄”94栋在建别墅变卖成交。

“法院确权给恒发公司之后，相关裁定及协助执行通知书也一并送达国土房地产主管部门，完成了交付。”恒发公司代理人、广东君言律师事务所律师叶智锷告诉《中国经济周刊》记者，在之后的11年里，“玉岭山庄”别墅一直由恒发公司进行实质控制和管理，而恒发公司也投入了巨大的人力、物力去完善土地使用权及规划、建设许可等手续和解决各方矛盾。

这是一个相当漫长和艰难的过程。

“因为涉及到集体用地，改变土地的性质极为艰难。”据叶智锷介绍，由于原先的开发商没有缴清土地款，早年土地没能彻底做完征转，而且也没竣工验收，一直没有办法办证。“2007年之后，再去办别墅的房产证已经非常困难了。原来深圳常用的那种开发商、政府、村委三方协商的征转地手续也已经不可行。”

叶智锷说，他们想了很多办法，这些年一直在推动这个事情。“正当取得突破性进展时，2018年3月，我们突然接到了法院的传票。”

传票来自承德市双桥区人民法院，要求召开听证会，原因是有人提出了执行异议，请求撤销2007年的裁定，解除查封。

“11年前法院已经完成了交付，相关裁定及协助执行通知书也由法院送达国土房地产主管部门，执行程序都已经完毕，异议的法定期限早就过了，为什么11年后还会出现执行异议人呢？”叶智锷说他们很诧异，“而且，每两年我们就要求法院做一次续封，11年来没有任何人提出任何异议。”

提出执行异议的是他们此前从来没有听说过的一家公司——深圳中润信德控股有限公司（下称“中润信德”）。

那么，中润信德以什么理由成为异议人呢？理由是：2017年12月3日，该公司与原开发商通发业大股东赵文瑜签订了股权转让协议，协议约定赵文瑜将其所持通发业的85%股权转让给中润信德。中润信德因此以通发业实际控制人和权利人的身份提出执行异议。

根据中润信德与通发业大股东赵文瑜签订的股权转让《补充协议》约定：通发业拥有“玉岭山庄”项目，是历史遗留别墅烂尾地产项目，公司尚有债务6亿元。中润信德有意接手上述项目及公司，赵将其持有的85%股权转让给中润信德，中润信德先期支付赵10万元，协议签订两个月后再支付500万元。

西南政法大学民商法学院院长赵万一教授、经济法学院院长卢代富教授、法学院教授李祖军等3位法学专家针对该案专门形成的专家论证意见认为，该股权转让补充协议并非以股权为合同标的，而是以“玉岭山庄”项目为核心内容，有恶意串通，损害第三方利益之嫌。

“早在10多年前，‘玉岭山庄’就因通发业拖欠银行贷款被法院查封变卖，恒发公司从法院手中买下也已经11年了，11年后突然冒出来一个异议人这本身就很奇怪。更奇怪的是，通发业早在2007年就已被工商局吊销了营业执照，并且已经成立了清算组。”叶智锷认为，中润信德居然愿意花钱去买一个无法进行股权登记的营业执照被吊销了10年的企业的股权，这很让人匪夷所思。

2018年召开的听证会上，双方争议的一个焦点问题就是中润信德是否具备执行异议主体资格。

恒发公司代理人叶智锷律师说，2005年，当法院将“玉岭山庄”94栋别墅抵顶给承德市郊区裕华农村信用社之后，通发业已经丧失了对别墅的处置权。之后2007年的裁定，与通发业也就没有确切权属关系。“撇开中润信德不说，即使是通发业，也无权对2007年的裁定提出异议。”

但法院认为，中润信德已经成为通发业实际控制人和权利人，有权作为利害关系人，提出执行异议。

承德市中级人民法院作出该案复议裁定的审判长刘军生接受《中国经济周刊》采访说，“工商营业执照被吊销了，只是不能再经营了，但权利义务仍然存在。”

西南政法大学民商法学院院长赵万一教授等人出具的专家论证意见则认为，中润信德不能作为申请执行行为异议的适格主体。根据《公司法》，已被吊销营业执照的公司，在注销登记之前，公司法人资格虽然存续，但仅限于清算组从事与清算相关的事宜，不得开展与清算无关的经营活动，故通发业的代言人理应为清算组，中润信德实际控制人的身份不能成立。

专家的论证意见进一步指出：《补充协议》加盖了通发业公司的公章，而通发业公司已被吊销营业执照，根据相关规定，应当将营业执照、公章、合同专用章等缴回原登记机关，拒不缴回的，属违反管理法规的行为。据此，赵文瑜同中润信德签订的股权转让协议加盖已吊销公司的公章，违反了法律的禁止性规定，股权转让协议效力存疑。

赵万一认为，“如果依据股权转让协议可以排除法院强制执行公司财产的行为效力，并且是已经通过司法变卖、拍卖等方式处置的财产，那么不仅不利于司法权威的维护，还会危及交易安全规则，扰乱市场秩序。”

承德市中级人民法院作出该案复议裁定的审判长刘军生说，“关于《补充协议》，我们不做信息审查，因为执行异议及执行复议，是一个程序审查，不涉及实体。他们的股权转让协议，双方签字盖章，就有约束力。”“恒发公司如果认为股权转让协议无效或非法，可以另外提起诉讼要求确认协议无效。”

但在叶智锷看来，如果法院支持只要签了转让协议就是利害关系人，就可以成为执行异议人，而不管营业执照是否吊销、转让是否有效，那么一些吊销企业、僵尸企业股东都可以如法炮制，那些合法取得产权的企业可能会陷于无穷尽的诉争之中，所有的产权交易都会陷入不安。“因为你不知道什么时候会有人突然冒出宣称签订了股权转让协议而要求撤销原来的交易或法院的裁定。”

2018年4月2日，承德市双桥区法院作出裁定认为：根据承德市郊区裕华农村信用社与通发业执行和解协议，2005年作出的（2001）双桥执字第108号民事裁定，将所查封的在建别墅抵顶给农信社，财产已处置完毕，不应再作出2007年的3份裁定，确认变卖成交。2007年做出的3份裁定不符合法律规定，应予撤销。

这意味着，在11年后，承德市双桥区人民法院作出了另一个截然相反的裁定，以“法院无处分权”为由撤销了其11年前作出的确权裁定。“玉岭山庄”的94栋别墅资产将归属承德市郊区裕华农村信用社。

“这个裁定出来之后，我们非常诧异。因为裁定里既没有采纳异议人中润信德提出的异议理由，也没有采纳我们抗辩的内容，而是自己主动将这94栋别墅裁定给了农信社。” 叶智锷说，法院作出裁定的唯一事实依据是2005年裁给农信社的（2001）双桥执字第108号民事裁定，但在此之前他们却从没有见过这份裁定，法院也从来没给他们提供过或在听证程序上质证过。

恒发公司不服裁定，继而向承德市中级人民法院申请复议。承德市中院最终维持了双桥区法院2018年的裁定。

作出该维持裁定的刘军生审判长向《中国经济周刊》记者解释说，2005年，承德双桥区人民法院作出裁定将“玉岭山庄”94栋别墅，依和解协议抵顶给承德郊区裕华农村信用社抵偿全部债务之后，根据2004年的相关司法解释，人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利人时即发生法律效力。“也就是说，裁定书一送达受让人，就发生效力，所有权就转移了。那么在这起案件中，相关资产在2005年就已经归属农信社了。既然如此，到2007年的时候，法院就不应该再插手，否则就是超越权限。”

但承德双桥区人民法院恰恰在2007年的裁定书中强调了该院对“玉岭山庄”别墅有处分权。

刘军生审判长认为，这种判断本身就不恰当，“实际上，当时双桥区法院已经没有处分权。”

“后来中润信德根据相关法律规定提出异议，双桥区法院发现了自己的错误，撤销了2007年的三个裁定。我们也维持了2018年双桥区法院的裁定。”刘军生说，“要是无人提出异议，法院是不必管的。”

在采访中，刘军生审判长反复向《中国经济周刊》记者强调，执行异议及执行复议是程序审查，不进行实体审判。

不过，恒发公司方面以及法学专家恰恰质疑法院在一个解决程序问题的裁定中作出了实体权益归属的判定。

西南政法大学民商法学院院长赵万一教授接受《中国经济周刊》记者采访时认为，企业是通过合法手段，参与法院组织的变卖活动获得的产权，即使过程有瑕疵，也是法院方面的责任，不能通过撤销裁定的方式，把购买人的权利完全剥夺了。“法院简单地把变卖物收回，显然是不合适的。”赵万一说，“如果法院组织的变卖，社会都不能相信，正常的买卖秩序如何维护？”

叶智锷律师认为，这一纸裁决下来，恒发公司的别墅权益丧失了，这已经是实体权益的变更，“执行异议法院只能够就程序上作出判断，这个东西归谁所有是实体问题，不应该在执行程序上去解决。”

刘军生审判长却认为：“2005年裁定别墅资产本来就归属信用社了，现在还是归信用社所有，没有发生财产转移，因而执行异议并没有产生实体权益变更的问题。”

不过，他也承认，在2007年的三个裁定撤销以前，即2018年的新裁定之前，资产一度实际归属恒发公司。

在赵万一看来，这一执行异议的裁定结果实质已经出现了产权的变更。“虽然房产原本是农信社的，但通过法院变卖，财产已经转移给了恒发。现在通过撤销裁定，否认了过去法院变卖行为的合法性，使产权返回到原始状态，事实上发生了实体变化。”他提醒说，“这暴露出当前一个较突出的问题，即在司法执行过程中，擅自变更执行主体，包括对执行异议的滥用。”

《中国经济周刊》记者多次联系承德市双桥区人民法院，但该院及该案的审判长吕文胜均以“内部规定”为由拒绝了采访要求。

无论如何，11年来从不曾提出过任何异议的承德郊区裕华农村信用社最终成为这次裁定的最大受益者。

在恒发公司方面看来，“这就像是法院将资产硬塞给了信用社。”

刘军生审判长否定了这种说法。

而承德郊区裕华农村信用社的上级单位承德市郊区农村信用合作联社相关负责人接受《中国经济周刊》记者采访时坦陈，确实是法院将资产硬塞给农信社。他说：“这个事情我们比较被动。”因为相关资产的处置本来已“过去很多年了，都是相安无事的”。

这位不愿具名的负责人告诉《中国经济周刊》记者，2007年，恒发公司买下别墅资产时，农信社方面是承认的，并且收到了购买款。

刘军生审判长也表示，当年法院变卖资产时，农信社是知情的，并且1000万元早已入账。“农信社当年对于变卖财产应该没有异议，否则当时法院自己就会进行审查。”

在赵万一看来，如果钱收了，又没有提出异议，那资产就应当认定为已经卖出去了。

“这些年，信用社领导班子都换了好几茬，我们都不太了解情况。” 上述承德市郊区农村信用合作联社相关负责人表示，“现在是法院让我们去应诉，我们就得应诉。”

刘军生审判长说，别墅资产已经归属农信社，但他们收下的1000万元的购买款必须退回给恒发公司。“要不把房子退回去，要不把钱退回去，不能让恒发公司钱、物两空。如果退钱，还要考虑同期贷款利率等因素返还利息。”他告诉《中国经济周刊》记者，承德市双桥区人民法院马上要对相关事宜进行处理，也就是通知恒发公司把钱领走。

这显然不是恒发公司期望的结果。叶智锷说，“10多年前的土地价格与现在已不可同日而语，而且这么多年来，已经花费了巨大的人力、物力在推动这个烂尾项目上。”

叶智锷说，承德市中院的复议裁定出来之后，“中润信德拿着裁定书代承德郊区裕华农信社找买家接盘‘玉岭山庄’别墅。” 裁定书将别墅裁给了承德郊区裕华农村信用社，却是中润信德在找买家接盘，这让他感到很疑惑。

如果真如叶智锷所说，那么，承德郊区裕华农村信用社知情吗？

《中国经济周刊》多次联系承德郊区裕华农村信用社采访，对方均拒绝了采访要求。

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