军产房买卖注意事项及风险提示语「军产房怎么交易」
来源： 2023-10-13 12:16:29
一、案情简述：
2009年3月23日，傅某与胡某夫妇签订一份《私有住房买卖协议》，将案涉军产房屋及附属地下室、阁楼出卖给原告。双方约定房屋总价款为55万元，傅某按约支付了款项，被告胡某夫妻将房屋交付给了原告，原告完成装修后一直居住至今。
后傅某听说目前上述房屋可以办理不动产权证，但胡某夫妻拒不协助原告办理，故原告诉至法院请求：
1、判令胡某夫妻依约办理过户
2、判令某军队营房处协助过户
3、判令由胡某夫妻承担本案的所有诉讼费用
二、法院裁判：
驳回原告傅某的诉讼请求。
三、律师分析：
军产房是指建在部队通过划拨方式得来的土地上，且产权归部队所有的房屋。
根据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第(一)款、《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条、《军队现有住房出售管理办法》第四条规定可知，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，合同无效。
但依据《合同法》第五十二条关于合同无效的五种情形来看，上述的军事法规及规章并不属于法律及行政法规的范畴，不能依据此来断定合同无效。
同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
但无论是解除还是违约，其建立的基础为合同有效的情形之下，值得注意的是《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
也就是说处分后既没有经过总后勤部审批同意，又没有在争议起诉到法院前取得产权证，则涉案房屋买卖合同应当认定为无效合同。
所以，现实生活中在购买军产房时务必慎重核对卖方的产权证书，查看房屋性质，如果没有取得所有权，那么买方仅仅拥有的是居住权而非所有权，为了便于权利义务划分清晰，可以在合同中约定，在房产不能办理过户手续时一方有权要求解除合同，并约定一定的违约金数额。
拆迁安置房多次转手未过户，怎么办？
买房，你真的懂认购协议吗？
卖房人违约了，能不能要求赔偿房屋升值部分？
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