合肥房价真实情况「合肥滨湖房价疯涨」

合肥九区三县4月房价来了！

究竟哪些区域涨了？哪些区域跌了？哪些区域不能买呢？

NO.1丨壹

高新1.9万/㎡，庐阳1.5万/㎡？

据第一房研究院数据，合肥九区三县4月房价基本情况如下：

政务二手房成交均价约4万元/㎡；

滨湖新房成交均价约2.5万元/㎡；

高新新房成交均价约1.9万元/㎡；

经开新房成交均价约2万元/㎡；

蜀山新房成交均价约2.1万元/㎡；

包河新房成交均价约2.4万元/㎡；

庐阳新房成交均价约1.5万元/㎡；

瑶海新房成交均价约1.7万元/㎡；

新站新房成交均价约1.4万元/㎡；

肥东新房成交均价约1.25万元/㎡；

肥西二手房成交均价约1.7万元/㎡；

长丰二手房成交均价约1.16万元/㎡。（部分县域新房成交数据缺失，难以查询）

这组数据中，很多网友可能会有以下疑问：

1、政务区均价为什么跌了？

答：政务区尽管潜力很大，但目前有价无市的情况同样明显，大部分小区90天成交量不足2套，很多成交量得益于房东降价出售，因而均价被拉低。

2、滨湖均价为什么只有2.5万元/㎡，高新均价为什么只有1.9万元/㎡，庐阳均价为什么只有1.5万元/㎡？

答：新房的网签备案与实际成交时间相比有延迟性，部分入市较早、房价低于最新价位的房源备案，或底复备案，都会拉低均价。以滨湖为例，从第一房研究院数据系统查询情况来看，滨湖4月网签房源中既包括部分早已售罄的房源，也包括禹洲绿城蘭园的多套底复房源，拉低了均价。

3、合肥房价还会涨吗？

答：新房的备案形式，经过2021年整体上浮、房地联动、普遍装修 装配式后，房价已有过一轮上涨，未来会稳定一段时间，不会有明显变化。

二手房由于面临大量新房竞争、挂牌量不断增多，有价无市、成交困难的情况严重，一段时间内会由于老旧房源成交、部分房东降价出售拉低成交均价，上涨很困难。

NO.2丨贰

哪些板块可以选？哪些板块要谨慎？

回答这个问题，我们不妨从以下维度分析：

1、规划及区位

在合肥城市空间规划中，达到城市副中心以上级别的板块大部分都有潜力，包括骆岗公园板块、东部新中心等。但兑现时间可能会有先后之分，例如天鹅湖中心、滨湖中心、王咀湖中心（蜀西湖板块）现在大部分已经兑现，而东部新中心、运河新城则还需要一定周期。

图源合肥市自然资源和规划局

当然，除了规划级别，有无邻近强势区域从而获得辐射外溢也是一大因素。此类代表性板块包括骆岗公园、政务东龙川路、运河新城、肥西近经开片区。

不过，下游区域与上游区域一定要做到差异化竞争，例如户型大小、限价规则等方面，否则一旦总价接近，上游区域可能反而会产生虹吸效应。

2、有无稀缺资源

对于区域房地产市场而言，稀缺资源主要包括优质学区和大规模产业落位，它们有利于增强板块人口吸附力，从而支撑板块市场。优质学区代表即为45中 南门小学、50中天鹅湖校区 奥体小学等典型学区组合，大规模产业落位代表则是高新区和经开区。

3、房价的横向与纵向对比

横向对比指新房与二手房倒挂，纵向对比指板块过去的房价涨跌幅度。滨湖省府板块和高新区蜀西湖板块在这两方面表现都较为明显。

综合以上维度，我认为下列板块潜力较大，新房置业可重点关注：

1、省府板块：滨湖城市主中心定位，省府板块建设预期、学区等稀缺资源预期；约2.94万元/㎡新房与二手房倒挂明显；新房较2021年蘭园约2.3-2.8万元/㎡均价也有显著变化；置地、保利、高速等房企品牌。

2、金融板块：滨湖城市主中心规划；金融、安徽科技大市场等产业落位，将打造长三角金融重镇；联发滨语听湖约2.7万元/㎡与云谷名庭等约3.1万元/㎡的二手房倒挂；联发国企品牌。

3、46中 师范附小板块：优质学区预期（实际学区以最终确认函为准）；置地柏悦书香预计入市均价约2.9万元/㎡，与书香门第、文华阁等4万元/㎡二手房倒挂；品质预期较高；同一学区未来也难以有新房开发。

4、蜀西湖板块：规划城市副中心；有中安创谷等大量产业落位，居住用地相对稀缺；多个小区二手房均价约3-3.5万元/㎡，新房倒挂明显；高速信达时代星河预计入市均价约2.6万元/㎡，与2021年龙湖光年约1.9-2.2万元/㎡的装修均价有明显变化。

5、骆岗公园板块：规划城市主中心；承接滨湖外溢；多个小区二手房均价已超过3万元/㎡，约2.5万元/㎡的新房均价与二手房倒挂显著；板块可能会落地北京SKP、华为安徽总部等产业，打造科创CBD。

6、运河新城：定位城市副中心；有高新区辐射外溢；板块内承接大量产业，将打造未来科技城；已有50中西校、安居苑小学等教育集团入驻。

图源合肥发布

7、东部新中心：规划城市主中心；和平小学、38中都将建设新校区，尤其和平小学还将实行双本部办学；正在加速推进中国宝武安徽（产业）总部、核心区CBD等项目建设，形成新兴产业体系。

图源合肥东部新中心

8、龙川路板块

承接政务区外溢；新房均价约2.5万元/㎡，与建发雍龙府、中海央墅等小区约3.2万元/㎡二手房倒挂显著；星澜湾还有2栋楼未推，置地 龙湖的品牌也有很高认可度。

9、经开区明珠广场板块 南艳湖板块：规划城市副中心；产业落位较多。

明珠广场板块既有总部经济规划，也可以承接政务区外溢；南艳湖板块部分楼盘有优质学区预期，例如远洋水木华著有清华附中合肥学校预期，邦泰新华星耀未来属于168玫瑰园南区的范围。（实际学区以最终确认函为准）

10、肥西近经开片区：与市区一体化发展直接受益片区；承接经开外溢；保利拾光年、振兴湖境高层均价约1.6万元/㎡，与尚泽大都会、汇峰苹果小镇等约2.2万元/㎡的二手房有显著倒挂；将打造汽车、家电、智能制造等产业。

以下板块则要相对谨慎：

1、老城区：老城区开发已基本饱和，如果没有优质学区，很难有新的价值增长点，加上部分老城区老旧小区较多，城市界面也较差。

2、远郊或外围区域：空港、县域、新站等区域，尽管同样有城市副中心等规划，未来发展值得期待，但与主城区的距离、规划兑现周期也需要留意。加上它们的住宅用地规划较多，未来二手房市场上也会有较大竞争。

3、包河淝河及葛大店板块：板块规划了淝河公园等配套，总体发展较好，但部分区域有工厂或老旧小区、回迁小区，周边新盘未来在二手房市场上会难以与环境更好的小区竞争。

4、庐阳北部工业园板块：板块内工厂和老旧小区较多，需尽量远离；尽管三十岗有大科学装置集中区规划，但其兑现周期可能较长。

NO.3丨叁

结语

当下的市场，不仅区域间的分化越来越明显，同区域不同板块之间的分化也将越来越显著，这首先在二手房中体现，但在新房价差中暂未显现，购房者仍有机会以相同价格买到更有潜力的板块。

买房首先明确需求和持有周期，综合考虑板块和楼盘。除了我们前文说的规划等因素，板块城市界面、规划兑现周期、项目周边是否以次新小区及商业为主、品牌房企占比、高品质楼盘占比同样需要关注。