广州二手房价指导价格「广州二手房最新指导价」

8月的最后一天，广州楼市祭出重锤一击，二手房市场犹如遭遇一道雷。

当晚，住建局发布广州市住房政策研究中心关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告！

根据文件要求，广州首批公布的限价二手小区涉及96个。（参考广州二手房价，为什么要控？？（附96个小区挂盘价和指导价））

这是大湾区，继深圳后，第二个出台这个猛招的城市。

文件一出台，想买房的市民和想卖房的业主，都在想接下来该如何是好？

二手房指导价出炉 变相将首付提高到了6成？

首批公布了九十六个小区，基本覆盖天河、越秀，仿佛番禺各区的热点楼盘，而指导价基本比现在的市场挂牌价打了五到七折，很多人会诧异，这个价格怎么来的？

首先这个价格是怎么来的？

根据公开消息，价格是以过去一年，小区范围内的二手房网签均价为基础，同时，参考市场评估价以及小区周边一手楼盘的成交价，最终形成这么一个指导价格。评估价分为银行贷款评估价和国土局计税评估价，具体执行细节没有定。

这个指导价格对广州未来楼市有什么影响？暗示着哪些东西，下面送上最全解读和预测

如果您家是广州这96个区，被列为指导价小区，请一定要知道这些，

1、如果您房子原来放卖得突然不想卖了，或者之前有考虑做抵押经营贷款的，赶紧先办理抵押，因为民生银行和工行开始执行了指导价做为评估价，现在还有一些窗口期，先办理贷款，以便后期手上有资金使用。

2.您要搞好您家楼下中介关系，因为后期卖房全靠中介了，买家有可能在网上或者搜索不到您家楼高价房子了。

3、您也不用太悲观，指导价不会一成不变的，过两年说不定就会调一次您小区指导价，犀牛评宅估计正常会允许5%-8%的涨幅，这个是符合广州涨幅的。

这个价格对二手楼市又有什么影响呢？，我们从重点篇、刚需篇和底层篇来讲透，看完就明白了！

广州指导价小区还值得买吗？（重点篇）

有人就在问我们，这个指导价小区是否凉凉，值不值得买？

先说答案，值得买。

这个也是符合未来买二手房的逻辑的，你以为你明年一样有额度买二手房吗？

一样没有额度，不好意思，我要告诉您以后买二手房都要有钱才能买。

所以指导价小区可以理解为改善型小区，针对第二套的购房者，多给首付，银行还愿意给您贷款额度的。表面上是提高了首套者购房首付比例，实际上是在筛选人群，没有这么多首付的，都不放款，广州住建部只是美名其曰，指导价交易，给个台阶给那些首付低的买房者而已。

第一批指导价小区，我把他称作网红盘，本来他们放盘少，现在这样出台意见，有些业主直接不愿放卖了，网络挂盘高价地盘又全下线，这样市场可搜索到在卖房子更少，房源也会变相稀缺，使得网红盘上车更难，6成甚至一次性以上才能购买。

使得网红盘更高调性，可以这样说，网红盘更有价值，更值得买，已经把刚需和改善区隔开来！就像珠江新城一样，即使首付贵，却更有价值。就跟限购区与非限购区一样，哪个更值得买，看指导价小区就明白了！！

广州二手房指导价最大的影响（刚需篇）

1. 对于首套刚需买房，想买指导价小区首付增加，例如：挂盘6万*100平=600万，首付3成需要180万即可上车，若按照指导价4.5万*100平=450万，则需要135万 150万=285万首付，足足多了105万，把刚需拒绝门外，成交难，成交慢

2. 假设买这指导价小区，一半的买家是首套房，按照刚刚算的首付，购买人群将减少一半，那流通性将下降50%，对于另外一半改善换房的将不影响，但是这招会很影响广州二手楼市情绪，二手悲观情绪延迟到明年春节前后，有些人开始观望，观望有用吗？

广州二手房指导价暗示什么？（底层篇）

先说底层逻辑：广州将长期一手限购，二手限贷，指导价小区限贷4-5成，非指导小区限贷7成，刚需就去买非指导小区，指导价让买房者层次区隔开来了！！

说白点，没钱的就去买没钱的小区，跟有钱人才能买珠江新城一样，买珠江新城的人很大比例，都是不贷款的！

但指导价并不会让指导价小区降价，长期还会涨。

银行放水让您从新房贷款进来一波，当您小区二手市场能成网红盘的，给您指导价，限贷4-5成锁住，银行更安全；您小区不能成网红盘，限售。

上面是这样控制二手房价流通性的。这个一手限购，二手限贷将长期存在！！

二手指导价如何影响广州二手房楼市

广州二手楼市这几个月都是比较惨，从6月份以来，成交量降至冰点7794套，今年最低，7月成交8912套，8月再度下滑，全广州只成交8535套，今年倒数第二。我们看看价格更是连续3个月下滑，从6月的29616元/平，7月降到29589元/平，8月份均价降至27916元/平；8月看到广州二手量价齐跌，

在8月31日晚，住建部推出广州二手楼盘指导价意见，并给出96个小区名单。这个无疑短期内是不利于二手楼市，可以说得上是给二手楼市雪上加霜！！

9月和10月价格会继续下探，成交量也会因放贷问题，继续低迷。二手年底到明年上半年，将会见底，想买房探底的建议春节前后，到明年上半年就可以下手。

假设广州长期进入指导价市场，因为底层逻辑原因，广州未来二手房指导价将长期存在，以后还有第二，第三四批二手房指导价小区，受指导价的小区将会越来越贵，虽然被挤出50%首套房购买力，但是广州还是以刚需自住和改善型人群为主，40%改善换房族还是一直首选指导价小区（因为更有价值）。

同样，指导价小区放盘本来就少，有些小区只有10-25套，以后会比现在多一些，但是线上展示的盘源少了，因为超过指导价盘是放不上去，也有人为故意不放盘。

所以很快会出现供需平衡，但是有个问题，银行一年二手额度有限，假设1000万亿，市场需求1500万亿贷款额度，会优先放贷给那些条件好，资质流水佳和首付多的人群。这样银行就开始筛选那些首付多的人群放贷。

所以指导价小区都是优先放贷款人群，就像去年底和今年上半年买新房一样，网红盘开发商会挑客户，一次性的第一批选，首付8成的第二批选，7成的第三批，首付3成的不让选。

一样道理。

别以为二手额度今年才紧张，未来广州二手额度都会一直紧张，银行放贷款都会挑人群，这样第一批，第二批，三批指导价小区会优先放贷款，因为首付给多了，银行更安全，更愿意优先放贷，所以这些小区成交才活跃，反而有些非指导价小区，首付3成可能放贷款慢，成交也不活跃。

这样下去，放贷越活跃，成交也会越容易，业主放卖信心更足，所以二手房指导价小区长期看，会比非指导价小区更有优势，涨幅空间更大。当然对于非指导价小区，会被指导价挤出去，多了一批首付30%的刚需，人群比之前多了，成交价也会慢慢上涨。根本原因是，广州外来人口不断流入，楼市是刚需和改善构成的。

短期二手回调，中长期二手上涨。

二手房指导价的唯一好处

其他的影响：

抵押经营贷难了，贷出来的额度变低了，抑制了一套房，套多套房的操作方法。很多小区受指导价后，不能做到高评高贷了，这个将重创房抵贷行业。

因为挂盘控制，高端价楼盘将隐形，不对称性更大，贝壳失去一只手，挂盘价靠猜，买指导价盘得靠中介，熬下来的中介价值增大。

指导价唯一的好消息：帮改善型换房客户，省税费省利息省中介费；例如挂盘6万*100平=600万，第二套购房正常需要9.6%税费（个税 增值税 契税），57.6万税费，若指导价4.5万*100平=450万，对应9.6%税费43.2万，省下14.4万税费；贷款对应少贷105万，利息少付105万利息

目前，稳房价才是大趋势。

二手房市场接下来会如何发展？让我们拭目以待。

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