法拍房 评估价「法院的起拍价和评估价」
来源： 2023-10-05 18:17:20
在网拍平台上查看法拍房的信息时，我们经常会看到一个评估价。一般法拍房的评估价通常会比市场价便宜，但是偶尔也会有挂牌的法拍房评估价比市场价还高的，所以就会让人产生困惑，房屋的评估价到底是怎么来的？有没有什么依据呢？这个评估价可以做参考么？
所以当我们在准备购买法拍房时就必须深入了解一下评估价的由来。
法拍房的价格评估有以下四种方式。
一．与当事人议价
法院在拍卖前，与申请执行人、被执行人双方进行协商，并在规定的时间期限里确定一个双方都认可的价格；但此种方法仅适用于涉案当事人不多的情况。
如果双方当事人对议价结果达成一致，且合理合法，那么这个议价结果就会成为该房屋的参考价。
但如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且无法达成统一意见时，法院就会考虑采用其他方式。
双方议价这种议价方式，一般基于债权额、标的价值，双方一致意见确保能够竞拍出去的情况，符不符合市场价格并不一定是最关键的因素，所以可能会产生评估价高于市价的情况。
二．找评估公司估价
并不是所有机构都有资格进行法拍房评估，只有进入法院准入名单的评估公
司才有资格进行评估。
如果双方当事人没有协商好或者有一方联系不上的、下落不明的，就会通过随机摇号来确定评估机构，避免人为干扰评估价格。
确定好顺序后，法院会向评估机构出具写清楚财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容的评估委托书，同时还会将已查明的财产情况以及相关资料交给评估机构。
评估机构进行评估之后应当出具评估报告，评估报告应当载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果及有效期等内容。
评估公司估价成本相对较高，但可以更加直接通过数据去评估房产的价值，减少市场价格的误差，估价结果相对中立客观，论证过程也较充分，这也是目前我们看到法院采用的最多的方式。
但是，真实市场供求因素和房屋细节变化可能会被忽略，造成评估价高于市价。
比如，拍卖标的是该小区非常稀缺的户型，二手市场上很少挂出来，挂出来就被抢售了，那该标的在二手市场上价格会比目前均价更高，这种情况下评估价就会比实际市场价格高。
再比如，拍卖标的户型情况完全不同于二手市场挂牌的房源，标的的户型对于挂牌的二手房户型存在在较大不同，比如有暗室、户型不够方正、朝向差、房号等情况，这些因素对实际二手的成交价格是有影响的，这种情况下评估价会比实际市场价格高。
此外楼栋位置，小区期数，楼层，装修等情况，都会对房价影响很大。
三 向房管局询价
法院定向询价对象一般为房管局等政府机构，采取这种方式确定评估价的，法院会向房管局等机构提前出具询价函，而且询价函里面会写明要求、完成期限等事项。
在接收到法院的询价函以后，房管局（或其他机构）需要在指定的期限内出具询价结果作为房屋的评估价。
即便是交易中心询价，交易中心的二手成交价可能会出现大量价格做低，影响价格。
定向询价的方式目前应用非常稀少。
四．通过平台网络询价
目前法院认可的网络询价平台不多，只有淘宝、京东、工商银行三个渠道。
网络询价只需要法官登录平台，按照相应的栏目填好信息，即可自动生成评估工具。
由于房屋的价格影响因素较多，网络数据更新速度也未必能跟上市场变动，三个平台对同一套房屋价格估价有时差异较大，最终的评估价格会取三者的均价。 三个平台的均价，本身就是误差的平均，会和实际二手房价格影响较大。
目前法院采用网络询价的标的较少。
通过以上方式确定抵押房的产评估价，拍卖程序就可以正式启动，进行下一步流程了。所以法拍房的评估价在大多数的时候可以作为一个参考，但也要考虑自己对标的需求，再好的标的在我们心里都是有一个价格的，把握好自己的心里预期，买到适合自己的房子。
法拍房的市场越来越大，房源越来越多，虽然风险大，也有漏可捡，需要多观察，多分析。
（文章来自天颂法拍晓龙歌）
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