如何分析一个楼盘的情况「中国楼市现状」

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提问：雕叔老师好，我目前首付预算20个，想投资成都，请问是选市区的老破小的套二，还是远一点的二手房龄新点的套二，或者3环内的套一呢？

回答：你好，买房有两种目的：一是看重未来（投资），一是住在当下（自住）。虽然很对时候寻求兼顾彼此，但预算少的话，确实只能二选一，非常现实的问题。如果你首付只有20多万的话，总价即便打满也只有六七十万，这种总价的房子，不论是三环内的套一，还是主城区的老破小套二，又或者近郊远郊的小套二，整体来说，都不具有未来性。主城套一大多是一些高层标间，一般出租较多，而楼盘本身的品质比较糟糕，只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小，而且是配套不非常齐全的那种老破小，能有未来吗？如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二，都只能看一些很偏僻的，或者缺乏地铁和希望的楼盘，从这个角度来说，也是很难有未来。买对房>不买房>买错房！请牢记这一点。当下这些你看的房子，大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样，真不如不买房，留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的，也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等，从这个角度看，更不推荐了。当然，如果抱着纯粹自住的角度来说，我更偏向于你买老破小套二，其实自己打整改造一下，还是会比较舒心的，只是老房子物业、漏水、停车等问题，确实需要去克服，其余的话，不论是内部自住，还是外部的配套，整体来说都比较好的选择了。而标间套一我说过，自住体验比较差，大多是出租出去了，鱼龙混杂，另外郊区的套二，配套很不齐全，也缺乏自住的意义。

提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！

回答：第一，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。

提问：雕叔你好！最近对成都的房子有一些疑问，所以我向老师请教。成都主城区太升路有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。就一独栋名为公寓性质是70年产权的住宅性质，里面都是被拿来办公开公司，电梯拥挤，环境混乱，没有居住环境的混乱，物业管理也是虚拟的，但是优点就是价格超便宜，单价是186平方米，单价为8千多平方米，单价差不多可以接近零首付，房租可以支付每月还贷的钱。周边几百米就是春熙路，旁边的老破旧1.4万。它的价格仅是周边新房的6%折扣，但从交易价格来看，过去几年里，这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。为什么这座独栋住宅的崛起远远落后于市场？在2016年初，它对周围的新房有40%的折扣，但现在它对周围的新房只有60%的折扣。为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？难道不应该是房价越贵，价格差距就越小吗？即使是老旧和破碎的房屋也能跟随市场的上涨吗。这座独栋建筑值得买吗？这座独栋住宅的未来增长会追上它周围的房子吗？

回答：你好感谢赞赏！成都二手房市场上有个产品叫老破旧，或叫老破小老破大。你所说的天府公寓建于2000年，面积超过140的大户型，这都是属于老破大了，经常提醒买房者买老楼需谨慎，这种房没开发商，没有小区环境，交易流通性小，处于楼市产品链的最底端，涨幅小，以后都是靠片区的均价带动。你看着两年的老破大的走势，并没有涨多少，整体来看都处于很尴尬的。坦率地说，在成都这样的房子是不推荐普通百姓去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，你也可以试试。为什么租金足够好，因为你不能只是打赌办公室工作的比例会减少。

提问：雕叔您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请雕叔帮忙分析参考。1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性?2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间。4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！

回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧重点是什么了？你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。

提问：雕叔你好，我想问下，下个阶段的房价趋势，今天看到了一个新闻说成都深圳上海北京等地的二手房贷款可能会限制严重的可能取消你是怎么看的呢？

回答：我也注意到了相关新闻，一方面是各大城市房龄大的停贷，二是一些城市额度紧张,放款周期进一步延长，可能需要6个月以上。也有银行对外表示目前已不接房贷业务，现有贷款已排至2022年。三是成都目前还没停贷，只是周期很长。房贷收紧并非最近才发生，早在今年4月份便开始对新房和二手房收紧了放贷“水量”整体来说还是与银行自身的监管以及信贷政策的紧缩相关，完全停贷既不符合自由经济，也不符合长期政策，只能说在接下来的中短期时间内，二手房不太好过，而对于有置换需求、入手需求的，还是及早为宜。

提问：中介给我推荐了一个新盘特价房，单价便宜上千块，有坑吗？请老师支支招！

回答：特价房真是很划算吗？其实很多所谓的“特价房”是经不起推敲的，常见的坑有以下几个：1、 根本没有特价房。发布这种信息，只是为了吸引一些价格敏感性客户咨询和到访。你心动了，咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”，但是没关系，他们会引导你去看看其他房子，事实上这才是他们的目的。2、 户型差、楼层差。俗话说，一分价钱一分货，特价房一般也是“特别房”。同一个社区价钱低于其他房子的，多半会存在缺陷，比如户型设计不合理或者楼层不好等等。遇到特价房，一定先问清楚情况。3、 存在烂尾风险。如果一个项目各方面条件都很好，却有很多特价房，或者优惠力度非常大，一定注意项目开发商实力，多方了解信息，看看项目是否存在巨大变化，谨防烂尾风险。4、 假特价，真“特价”。你以为发布的信息是很优惠，实际上是加价之后，再优惠的价格，这个特价可能比正常在售价还要高一些。类似于电商节前，商品偷偷涨价再优惠，你之前没关注，根本不会了解。所以不要听信一面之词，去辨别相关信息的真实性。5、 没有价值。有一些房子对比其他项目确实价钱很低，实际地段差、品牌小，没有增值空间。这样的房子其实很贵，没有购买价值。在买房问题上，最忌图便宜。天上不会掉馅饼，赔钱的生意商人不会做。遇到特价房，别慌着去捡漏，一定要仔细甄别，冷静去了解一下信息，防止捡漏不成反掉坑里。

提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70， 大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有贷款未结清。

回答：你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套贷款未结清，所以在成都买房，是按照二套房来贷款，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问：雕叔你好！我是高新南区集体户口和社保，普一资格，二胎外地家庭，在西昌有一套贷款房。大孩明年上初中，二孩一岁多，两个孩子户口在四川西昌，现考虑成都购房，重点考虑学区房，想请教一下，今年购雕叔孩是否能够在明年参与摇号？预算300-350W的话是考虑高新区学区还是锦江区学区（小套三兼顾居住），可以建议重点关注哪些楼盘？因为对划片学区了解不多。

回答：首先确定一下，你在高新南是普通资格吗？这意味着你在成都有房或者有过房（比如2016年10月后卖过成都房产），不然是刚需资格哈，不是普通资格。你在西昌有贷款，所以成都买房，高新区是首付7成，不过这不影响你是刚需还是普通资格。1、你如果入手成都学区房，然后把家长和孩子户口迁往成都该房产名下，明年小升初摇号，你们是可以参与的。2、300-350万我建议可以着重看看高新区学区。为什么不是锦江呢？因为锦江学区和住房比较分化，学区好的周边大多是老破小，或者单价总价非常高的次新高层（锦江二区）；而住房（居住功能）尚可的，对口学区又比较一般，谈不上很好吧，至少只能说是中上（攀成钢、东湖、川师、三圣乡等）。那么高新推荐看什么呢？看二手房，因为新房拿房产证还很久，交房也遥遥无期，赶不上明年摇号，而且新房对口的初中学区也大多很一般。二手房建议可以重点看市一医院和大源板块，其中市一医院对口的是高新五区，学区比较好。大源板块教育资源比较均衡，属于冉冉升起的教育板块。市一医院看南城都汇系列楼盘；大源看雅颂居、华润凤凰城、建发翡翠鹭洲、朗基御今缘等楼盘。

提问：雕叔你好！成都经过前几年的暴涨后，发现今年二手房房源放出来不少，而且成交周期明显长了，除了好的双学区房价坚挺些，很多都在降价出售，但是对比去年同期还是均价还是高了三四千，这个时候冲进去担心站岗，如果置换，什么时候入手合适？

回答：新盘火热，二手有价无市。这就是中国目前很多城市的二手房市场现状：1：新房普遍限价。比二手房诱人，成都二手房比新房的限价贵很多，甚至达到50%——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大；2：有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，和新房比较确实没优势。人们买房，总会切实地图需求，因此要求房子有特点：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。没有亮点的二手房，存在流动性问题，也就是“无市”了。但，二手房也有意义，特别是带有学区属性的二手房，却是刚性需求。其他房子可以等等、观望、无所谓，但小孩要上学等不了，好的民办校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。中高端板块的改善房，其实去年在高新等热点板块涨幅不低了，“美好生活”的向往是其一，资金也有避险需求，未来怎样尚不知晓，但往更好的板块更好的房子上，至少住得舒服的同时也更有安全感。另外， 等限价新房卖完了，房地产市场只剩下：地王房、二手房。不谈涨，但二手房还有一个房价稳定的预期。因此，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了至于价格倒不怎么跌。

提问：雕叔你好!现在成都房价越来越高，买不起房或者不愿意降低生活质量而买房势必导致他们中的一些选择离开，长此以往是否会导致人才的流失？

回答：房价低，就能留住人么？北上广房价那么高，每年还是有大批年轻人涌入。反而一些小城市房价低，还卖不掉。事实就是，房价越低的地方，越留不住人。房价高，只是个结果，本质上是那里有最多的赚钱机会，有最充足的资金，有最多的优秀人才，有最好的生活配套，所以才会有高房价。高房价，是能吸引人的，因为那些导致高房价的东西，会吸引人才进来。严格意义上讲，高房价和留人应该是个正相关关系。在一定价格范围内，房价越高的地方，越能留得住人。

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