我去 祈福新村推新 价格逼近5万/㎡ 凭什么

今年下半年，番禺华南板块楼市颇热，多盘开启正面厮杀。

不仅有中国铁建·花语岭南、越秀.和樾府、保利悦公馆等全新盘亮相，更有珠江铂世湾、祈福缤纷汇、广地国际等旧盘推新，供应量可谓十足。

在年末之际，番禺知名大盘祈福新村近日也推出全新组团——5栋超高层住宅。

价格吓了我一跳：4万-4.9万/㎡。逼近5万大关，凭什么？

祈福新村打造已有二十多年，其配套完善程度自然不差，学校、商业、公交站点等很齐全。

此次推出的全新组团更是紧靠22号线祈福地铁站，地理位置很不错。

这个价格相较于周边的保利悦公馆、中国铁建·花语岭南，值得买吗？

祈福新村这个新组团名称为祈福·名望天下，位于祈福缤纷汇旁。

所在位置距离在建的地铁22号线祈福站仅约100米，是祈福新村离地铁站最近的楼盘。

未来从该站出发1站便可到达番禺广场站，换乘地铁3号线；

另一方向，到达广州南站也仅需1站，可换乘坐地铁2号线和地铁7号线。

可以说，地铁的优势还是很明显的。

作为拥有的十几万人居住知名大盘，项目周边配套已经发展得很成熟，不用出“村”就可以解决生活的各种需要。

祈福·名望天下楼下就是商业体，旁边是祈福·缤纷世界，社区内还有酒店、会所、俱乐部、地下城等，吃、喝、玩、乐应有尽有，生活还是很便利的。

另外，教育和医疗配套同样完善。

社区内拥有18所学校，包括幼儿园、小学、高中等。其中，公立学校有3家。

医疗资源上，三甲医院祈福医院就在社区内。

另外出行方面，除了明年开通的22号线外，社区内就设有公交总站，有大巴到钟村、长隆地铁站，机场和到香港。

祈福·名望天下有5栋超高层住宅，本次开卖的是1栋，是最靠近地铁站的一栋。

项目总高179米，共有54层，四梯七户设计。

项目效果图

主推户型有 78㎡的两房、105㎡三房、120㎡的三房和175㎡的四房四种，户型设计中规中矩。

78㎡两房户型，总价上有优势。为两房两厅设计，双阳台，开间阔绰，采光通风良好，舒适感不错。

但这种户型也存在着一定的局限性。目前市场上同面积段普遍能做到三房，而项目78㎡只能做两房，劣势明显。

同理，名望天下的120㎡仅能做三房，而项目旁边的保利悦公馆，125㎡可做四房，而相较之下，显然四房户型会更受改善群体的欢迎。

所以，对于刚改和改善人群，我更推荐105㎡三房的户型，双阳台，户型实用，南北对流。

当然，如果资金充足的话还可以选择175㎡的四房户型。拥有7.2米宽景阳台，视野佳，双主套，客厅、全卧室都是东南向，适合三代同堂居住。

另外，项目的交标也颇高端。智能家居、高档石材、背景墙、双层隔热玻璃、名牌厨卫……

需要一提的是，项目楼下为商业地带，人流复杂，低楼层可能会有噪音影响，资金允许的话，尽可能选择中高楼层单位，视野也比较广阔。

目前祈福·名望天下已开卖，价格在4.0万-4.9万/㎡，根据楼层不同，价格也有所不同。

旁边的祈福缤纷汇，目前一手在售均价在3.8万/㎡。

不过祈福缤纷汇定位偏向于刚需，楼栋密度大，而祈福·名望天下则属于超高层建筑，视野好，面向刚改和改善，交标也是祈福新村中最高的，生活舒适度相对高很多。

项目样板房

项目2公里范围内的保利悦公馆，其北地块92-99㎡低密洋房，价格在4.5万/㎡起，南地块95-130㎡高层洋房三至四房，价格在4万元/㎡起。

另外，附近的中国铁建·花语岭南，此前在售108-126㎡复式产品，价格在4.5万-4.9万/㎡。（来源：房天下）

总的来看，祈福·名望天下在定价方面没有很大优势，相较于周边的中国铁建·花语岭南、保利悦公馆，缺点主要是社区内安静感差，且缺乏绿化园林环境。

不过项目的优势还是很明显，离在建地铁站近、而且各方面配套很完善，生活便利度更胜一筹。

在我看来，祈福·名望天下其实是很适合自住的楼盘,未来随着地铁22号线开通后，出行也会更方便。

但如果想要短时间内追求较高的投资回报率，极有可能会失望。

项目所处的祈福板块区位优势稍显不足，相对于旁边的万博CBD板块，发展潜力有所欠缺。

目前，祈福新村周边商务氛围不足，整个区域偏向住宅社区性质，这也注定了祈福板块发展不可能很快。

目前，位于万博CBD板块的珠江铂世湾在售118-139㎡四至五房，价格在4.4万-5万/㎡，与目前祈福·名望天下在售价格差异并不算大，但万博CBD的发展前景显然更好。

况且，项目22号线的价值也比不上万博CBD的18号线。

18号线贯通广州南北，连接珠江新城、琶洲西区等重要区域，其价值不言而喻。而22号线更多是承接18号线价值溢出的存在。

更不用说，万博CBD还有7号地铁线的加持。

从这方面看，项目地铁价值已有提前透支之嫌。

另一方面，祈福新村二手房挂牌量大，供给大于需求，房价难以大涨。

作为开发了二十多年的大型楼盘，祈福新村二手房挂牌多，可供选择多，各种户型、楼龄、价格的产品应有尽有，二手货量充足，未来价格上涨幅度必然不会太大。

祈福·缤纷汇二期目前价格已回落至两年前的开盘的价格，就是一个很好的证明。

你觉得呢？