滨江在温州的项目「滨江一号开盘」

滨江万家花城从2019年7月19首期开盘，开了24个月，费时近两年时间，开售房源总量达820套，所售房源约446套。三期去化率更是仅36%，去化率之低，后续还有这么多的房源未售，这么多的房源怎么卖？对万家花城来说也是一道难题。

滨江万家花城三期数据 来源：房管网
为什么卖不好，还有什么原因？首先来一起感受一下山居豪宅的格调。

从售楼处的入户大厅来说整体上还是十分气派的，植被覆盖率也很高。周边环境的话除了山还是山，适合度假，像这样的阴雨连绵、烟雾绕瞭的环境下欣赏一下山景确实不错，但是到了晚上就毫无夜景可言了，漆黑一片，只能洗洗早点睡吧。

从入户大堂到游泳池可以看出豪宅的格调，再接着看餐厅和样板房。

来源：《生活看温州》直播间

逐渐变味，是不是跟想象中的豪宅不太一样？这个方格地板就显得十分老套，整体看上去仿佛是穿越到了20年前的豪宅？

照理来说，只要是滨江打造的豪宅，放在任何一个城市，比如它的大本营杭州，都应该挺吸引人的。那为什么在温州，却遭遇了它的一个滑铁卢，卖成了现房销售？

首先势必还是要来了解一下这个在杭州被称为豪宅专家的房企，滨江在杭州的知名度很高，在杭州地区具有一定的龙头属性和较强的品牌效应。

实话实说，滨江的确是一个实力十分强劲的房企，并且深耕杭州，辐射于浙江乃至更远的区域，那么一个实力房企在温州力作又为什么成了它在温州的滑铁卢之作？猜想一下有以下几个原因。

首先，万家花城产品定位不同于既往的常见的滨江制造，作为在温州的开山之作，万家花城首先在拿地的决策上便是一个迷一般的操作，即便有着豪宅专家的美誉，拿着先天没有豪宅禀赋的土地，也很难造出令人心仪的作品，在先天之上，便已落了下成。

而且，很明显的是，滨江对于这片土地，对于温州这个城市显然也没有很充足的信心。

因此，如果你认为有滨江品牌的加持，就能够做到一万的房价，三万的享受，这是一个不可能存在的一个伪命题。所有的品质，都是限定在项目销售总额之下的尽力提升，也许滨江可以做到，但以刚需的价格，享受豪宅品质的附加，究其根本，就是不可能实现的一件事。

这一点，从上面的那场直播中，就可以看出不少的问题了，只能说，这妥妥的是万家花城营销手段的一次败笔，一个把自己的缺点无比放大，相信足以劝退不少人，不知道是哪个“卧龙凤雏”想出来的主意。

最后，也是最重要的地点，也是我最为滨江扼腕叹息的地方，在拿了不适合的地之后做了不适合的产品。

图片来源于网络

滨江万家花城与上期的阳光100阿尔勒一样，同样来自温州的最城西，仰义板块，上次说到过交通不便和配套落后是仰义板块的死穴。本就不是很受购房者的认可，虽然挂着鹿城的名头，但与整个鹿城始终存在着一定的疏离感，也没有人会因为一个鹿城区的名头选择这里，再加上交通等先天的劣势，很难将其与正统的鹿城区相联系。

这点从航拍视频就可以很明显的看出来，如果买了万家花城，住在这里，首先要面临的问题是生活配套不足，不便利。举一个很小的例子，你可能为了找个便利店要翻越一座山头，甚至可能还要驱车前往？

更何况选择万家花城的购房者有不小的比重都是老年人，会不会开车另一说，如果碰到夜黑的时候，怎么看怎么不方便。当初，万家花城在项目销售的时候主打原生态环境，对于不少追求生活品质的老人来说，的确很有吸引力。但实际上呢？山上温差大、湿度大，地面瓷砖潮湿有滑倒的风险，而且对于一些有风湿骨病，关节炎症的老人来说，真的适合他们居住吗？如有医疗方面的需求又需要到哪里实现？

最重要的是区域潜在客户的选择。

滨江万家花城三期价格 来源于:房管网

阳光100阿尔勒三组团(六期) 来源于：房管网

论价格，滨江万家花城比起同板块的阳光100·阿尔勒要高一个层次，或许是基于对于滨江品牌的过于自信。不过考虑到客群，选择林里板块的，基本是预算有限的刚需购房者，那么选择阳光100·阿尔勒自然是情理之中的一件事，因为加上价差和精装标准，小几十万就多出来了，可能已经足够支撑起阳光100·阿尔勒的一笔首付了。

当然开发商为了降低销售风险，选择多层次产品的搭配无可厚非，但是在林里板块，这样的选择无疑是吃力不讨好的。

并且选择这里，作为第二居所的购房者来说，这里当然足够山清水秀，万家花城本身打造“5 2“周末休闲的山居体验，但每次驱车前往之后，就要做上一番打扫，这真的是休闲度假吗？

这些问题对于林里区块是普遍存在着的，也只能说，期望在不久的将来，这些能够得到改善，只是这个不久不知道还需要有多久的时间。

虽然屡传烂尾风险，但好歹林里还有那么大的项目体量供给，对于投资性购房者来说，这里也绝对不是一个很好的选择，因此项目陷入滞销，也自在情理之中。唯一的破局点，大概只能等山下的城西板块再上一个台阶，再加上整个板块的配套日益完善，整个项目才能实现销售上的突破吧。

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