长沙五一里地下商业街「长沙五一广场是最繁华的地方吗」

文：唐僧哥

是什么进一步改变了城市的格局，那答案一定是地铁轨道交通。地铁承载了都市人的出行方式，将人快速通过轨道输送到每一个角落。当全国主要城市都迈入地铁时代，地铁物业催生了新的商业空间和新的商业模式，“沿着地铁去买房，沿着地铁去买铺”，成为了市场上最响亮的口号。

长沙目前已经开通了地铁12345号线路，总设站114座，年输送人流超过3,3亿次，日均客流量超过106万人次，庞大的客流和运力，让很多的开发商和投资客，认为地铁是一个潜在的金矿，等待挖掘。伴随而来的，就是很多打着地铁商业、地铁公寓、地铁住宅的旗帜的项目，如雨后春笋，绵绵不绝。传统的思想认为，地铁大规模的建设开发，已然成为了未来长沙商业发展的动脉和新的增长极。一时间以“地铁造商业中心”导演的圈地造城，大规模的抢占市场，“地铁以来，黄金万两”卖铺口号充斥全城。而今，无论是1号线地铁在北辰拐了一个湾的凤凰海还是侯家塘商圈的叮叮MALL，抑或是五一路商圈加持的五一里、2、4号线枢纽点的旭辉MALL，这些有位置、有地铁、有品牌的商业体，当他们的开业，揭开了地铁商业那些所谓未来可期的面纱，现实和理想的差距，形成了相当大的错位，很多的投资客户调入这个看似温柔的陷阱无法自拔。为何有地铁人流的拉动，商业的经营还是如此的困难，地铁到底给商业赋能在哪些地方，地铁商业是商机还是发展的陷阱，不由得不让人去思考。今天我们以长沙市中心五一里商业街为例来分析，问题到底在哪？

五一里地铁商业街

长沙五一里地铁商业街位于长沙最繁华的五一广场黄金财富商圈，承接黄兴中路五一广场至中山亭黄金路段。南接五一广场，与地铁1、2号线无缝对接，且五一广场站链接商业街专项通道已经开通，从地铁无缝对接商场十分便捷，东连乐和城，北靠中山亭、金满地，地理位置不可谓不优越。五一里总建筑面积10000平米左右，街长270米。项目在2017年通过虚拟切割分成2至7平米的小铺，以每平米6-7万元的价格，出售30年经营权，销售超过4亿，而今惨淡的经营形式，导致业主的经营回报迟迟收不到，很多的维权客户投诉无门，或许很多的客户都没有想到，有五一商圈的黄金招牌，还有地铁的人流的输送，为什么项目的经营如此困难？

一、位置的天然尴尬性，注定了商业困难性：五一广场以南，以平和堂、王府井、步行街、坡子街、太平街为核心的商业是整个五一商圈的核心所在。国金中心和九龙仓的强势崛起让本来固若金汤的位置坚不可摧。北面的金满地、乐活城，粉巢等商业体，在与南面的商业竞争上，无论是规模、产品还是品牌完善度，还是消费的体验度，都有非常大的差距。整个黄兴路商业呈现头重脚轻的格局，大量的人流都直接流向了步行街，这也注定了北面以乐和城为首的商业越发的落寞。而大头依靠中山亭商圈的五一里，恰恰就处于这个尴尬区域的尴尬节点上，望着五一商圈，就是没肉吃。换言之项目出生的位置，注定了未来就是一个天然的悲剧。

二、地铁人流带动，但不是人流的吸附：地铁强大的功能是人流的输送，而不是人流的聚集。而作为项目唯一依靠的中山亭方向，即不是传统的居住区也不是核心商务和商业区域，缺少大人流导向五一里，导致从北向南很少有人流流经五一里，而地铁1、2号线输送的消费人流，又因为南面步行街区域商业的强势，导致人流出了地铁直接向南走。项目针对1、2号线的地铁开口的设置，不过是自身心理层面的满足而已，而真正的实用性非常之低下。因此五一里作为以寄生和通行为核心通道商业，在尾端没有强大的人流加持的情况，注定了自身商业的困难。

三、国金街的强势，让自身的地下商业雪上加霜：对于五一里来说，国金街的强势崛起，是压死骆驼的最后一根稻草，同样的地铁商业，同样的区域，不同的是国金中心因为有步行街和IFS的双BUFF加持，又占据了人流前来黄兴路核心商圈消费的必经通道，无论是地理位置还是周边商业的氛围，远远超出了五一里的商业。五一里在这种直面的红海竞争态势中，在自身的出身毫无优势的情况下，商业冰火两重天的经营，那是自然而然。对于五一里来说，能分得国金街的一点残羹冷炙，或许是自己的五一出路。

四、五一商圈和地铁，透支了商铺的投资和经营价值：开发商以五一商圈的核心价格，来贩售中山亭区域的商业价值，这本身就是一个很大的价值错位。很多不明商圈价值的客户，直接将五一商圈和黄兴路核心商圈画上了等号，这就是自身悲剧的开始。按照五一里的销售价格再结合项目原本承诺的投资回报，整个商业街区租金价格要超过1200元/平米，虽然不是五一商圈的最高价格，但也接近于黄金地段的地面价格。开发商将未来几乎所有的升值空间拿走，租金自然面临天花板。这种市场击鼓传花的模式，坑害的不仅是商业的经营，还有原本脆弱的投资市场，目前很多人对商铺的不看好，也是因为甲方和经营方的过度贪婪所导致，单纯依靠虚拟的价值来博弈的游戏，还是少做为好。

五、从五一商圈的未来看，五一路北区域注定就是个陪衬：五一里向北依靠的中山亭片区的大力发展向西依靠万代、乃至潮宗街、万达的商圈的崛起，而这片区域由于受到棚户区的切割，导致整个区域难以形成一个整体。未来此片区域没有政府强有力的进行升级改造和打磨，北面的商业局面，短时间内不会发生大的改变。五一里的商业，注定成为繁华里的犄角，食之无味，又弃之可惜的鸡肋产品，难以自救。

这么的惨痛的例子，无疑不是在告诉大家一个客观的现实，地铁是人流牵引的引擎，但绝不是商业的引擎。当年那些逐梦地铁商业的投资客，或许还没有感受到地铁的风口，就已经吹上失败的北风。纵观所有成功的地铁商业，成功的首要条件是强制性通行的必要性，就犹如原来的地下人防街区。处于地铁旁的商业物业，就想分享地铁带来的红利，不过是自欺欺人的理想罢了。地铁对于这些项目而言，不过是一个简单的交通工具而已（犹如公交），并不能给到商业带来多大的帮助。真正地铁的核心价值是聚合效应，让远距离的客户输送到城市核心区域，有了地铁后，核心商业圈的商业会更繁华，而靠近地铁的次级商业区域，或者是普通地铁口的商业，只会沦为核心商业的抽水机，大把的消费被像五一商圈这种区域级商业核心所吸收。北辰、旭辉、叮叮MALL的失败，不过是地铁商业发展的试验田而已，他们的失败或许对于投资客来说，是一良好的参考。那些相信渠道或者营销人员片面人流计算地铁价值未来，还在沉睡投资梦中的人，也该到了清醒的时候了。