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长沙五一里地下商业街「长沙五一广场是最繁华的地方吗」

来源:   2023-09-25 18:16:42

文:唐僧哥

是什么进一步改变了城市的格局,那答案一定是地铁轨道交通。地铁承载了都市人的出行方式,将人快速通过轨道输送到每一个角落。当全国主要城市都迈入地铁时代,地铁物业催生了新的商业空间和新的商业模式,“沿着地铁去买房,沿着地铁去买铺”,成为了市场上最响亮的口号。

长沙目前已经开通了地铁12345号线路,总设站114座,年输送人流超过3,3亿次,日均客流量超过106万人次,庞大的客流和运力,让很多的开发商和投资客,认为地铁是一个潜在的金矿,等待挖掘。伴随而来的,就是很多打着地铁商业、地铁公寓、地铁住宅的旗帜的项目,如雨后春笋,绵绵不绝。传统的思想认为,地铁大规模的建设开发,已然成为了未来长沙商业发展的动脉和新的增长极。一时间以“地铁造商业中心”导演的圈地造城,大规模的抢占市场,“地铁以来,黄金万两”卖铺口号充斥全城。而今,无论是1号线地铁在北辰拐了一个湾的凤凰海还是侯家塘商圈的叮叮MALL,抑或是五一路商圈加持的五一里、2、4号线枢纽点的旭辉MALL,这些有位置、有地铁、有品牌的商业体,当他们的开业,揭开了地铁商业那些所谓未来可期的面纱,现实和理想的差距,形成了相当大的错位,很多的投资客户调入这个看似温柔的陷阱无法自拔。为何有地铁人流的拉动,商业的经营还是如此的困难,地铁到底给商业赋能在哪些地方,地铁商业是商机还是发展的陷阱,不由得不让人去思考。今天我们以长沙市中心五一里商业街为例来分析,问题到底在哪?


五一里地铁商业街

长沙五一里地铁商业街位于长沙最繁华的五一广场黄金财富商圈,承接黄兴中路五一广场至中山亭黄金路段。南接五一广场,与地铁1、2号线无缝对接,且五一广场站链接商业街专项通道已经开通,从地铁无缝对接商场十分便捷,东连乐和城,北靠中山亭、金满地,地理位置不可谓不优越。五一里总建筑面积10000平米左右,街长270米。项目在2017年通过虚拟切割分成2至7平米的小铺,以每平米6-7万元的价格,出售30年经营权,销售超过4亿,而今惨淡的经营形式,导致业主的经营回报迟迟收不到,很多的维权客户投诉无门,或许很多的客户都没有想到,有五一商圈的黄金招牌,还有地铁的人流的输送,为什么项目的经营如此困难?


一、位置的天然尴尬性,注定了商业困难性:五一广场以南,以平和堂、王府井、步行街、坡子街、太平街为核心的商业是整个五一商圈的核心所在。国金中心和九龙仓的强势崛起让本来固若金汤的位置坚不可摧。北面的金满地、乐活城,粉巢等商业体,在与南面的商业竞争上,无论是规模、产品还是品牌完善度,还是消费的体验度,都有非常大的差距。整个黄兴路商业呈现头重脚轻的格局,大量的人流都直接流向了步行街,这也注定了北面以乐和城为首的商业越发的落寞。而大头依靠中山亭商圈的五一里,恰恰就处于这个尴尬区域的尴尬节点上,望着五一商圈,就是没肉吃。换言之项目出生的位置,注定了未来就是一个天然的悲剧。

二、地铁人流带动,但不是人流的吸附:地铁强大的功能是人流的输送,而不是人流的聚集。而作为项目唯一依靠的中山亭方向,即不是传统的居住区也不是核心商务和商业区域,缺少大人流导向五一里,导致从北向南很少有人流流经五一里,而地铁1、2号线输送的消费人流,又因为南面步行街区域商业的强势,导致人流出了地铁直接向南走。项目针对1、2号线的地铁开口的设置,不过是自身心理层面的满足而已,而真正的实用性非常之低下。因此五一里作为以寄生和通行为核心通道商业,在尾端没有强大的人流加持的情况,注定了自身商业的困难。

三、国金街的强势,让自身的地下商业雪上加霜:对于五一里来说,国金街的强势崛起,是压死骆驼的最后一根稻草,同样的地铁商业,同样的区域,不同的是国金中心因为有步行街和IFS的双BUFF加持,又占据了人流前来黄兴路核心商圈消费的必经通道,无论是地理位置还是周边商业的氛围,远远超出了五一里的商业。五一里在这种直面的红海竞争态势中,在自身的出身毫无优势的情况下,商业冰火两重天的经营,那是自然而然。对于五一里来说,能分得国金街的一点残羹冷炙,或许是自己的五一出路。

四、五一商圈和地铁,透支了商铺的投资和经营价值:开发商以五一商圈的核心价格,来贩售中山亭区域的商业价值,这本身就是一个很大的价值错位。很多不明商圈价值的客户,直接将五一商圈和黄兴路核心商圈画上了等号,这就是自身悲剧的开始。按照五一里的销售价格再结合项目原本承诺的投资回报,整个商业街区租金价格要超过1200元/平米,虽然不是五一商圈的最高价格,但也接近于黄金地段的地面价格。开发商将未来几乎所有的升值空间拿走,租金自然面临天花板。这种市场击鼓传花的模式,坑害的不仅是商业的经营,还有原本脆弱的投资市场,目前很多人对商铺的不看好,也是因为甲方和经营方的过度贪婪所导致,单纯依靠虚拟的价值来博弈的游戏,还是少做为好。

五、从五一商圈的未来看,五一路北区域注定就是个陪衬:五一里向北依靠的中山亭片区的大力发展向西依靠万代、乃至潮宗街、万达的商圈的崛起,而这片区域由于受到棚户区的切割,导致整个区域难以形成一个整体。未来此片区域没有政府强有力的进行升级改造和打磨,北面的商业局面,短时间内不会发生大的改变。五一里的商业,注定成为繁华里的犄角,食之无味,又弃之可惜的鸡肋产品,难以自救。


这么的惨痛的例子,无疑不是在告诉大家一个客观的现实,地铁是人流牵引的引擎,但绝不是商业的引擎。当年那些逐梦地铁商业的投资客,或许还没有感受到地铁的风口,就已经吹上失败的北风。纵观所有成功的地铁商业,成功的首要条件是强制性通行的必要性,就犹如原来的地下人防街区。处于地铁旁的商业物业,就想分享地铁带来的红利,不过是自欺欺人的理想罢了。地铁对于这些项目而言,不过是一个简单的交通工具而已(犹如公交),并不能给到商业带来多大的帮助。真正地铁的核心价值是聚合效应,让远距离的客户输送到城市核心区域,有了地铁后,核心商业圈的商业会更繁华,而靠近地铁的次级商业区域,或者是普通地铁口的商业,只会沦为核心商业的抽水机,大把的消费被像五一商圈这种区域级商业核心所吸收。北辰、旭辉、叮叮MALL的失败,不过是地铁商业发展的试验田而已,他们的失败或许对于投资客来说,是一良好的参考。那些相信渠道或者营销人员片面人流计算地铁价值未来,还在沉睡投资梦中的人,也该到了清醒的时候了。


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