天河现楼一万元即住「广州涨幅最大的小区」

200万入住天河，周边配有一应俱全，动辄10w/平的天河还有这样物美价廉的小区吗？

有！说的就是棠下的棠德花苑。

棠德花苑虽然比较少出现在房产大咖嘴里，但过去1年屡屡是棠下乃至天河二手成交活跃度TOP1。

据悉，该小区的房价在棠下乃至整个天河都基本上处于垫底的位置，不少客户还管它叫“贫民区”。

在地段、价格低和负面口碑的角力中，棠德花苑是否值得入手？我们马上探一探！

棠下二手第一大盘

单价比周边低10%以上

棠德花园棠德花园位于中山大道棠德南路和棠德北路之间。

西接珠江新城，东邻车陂东圃，南望金融城，离天河公园直线距离2公里，地段上可谓是得天独厚。

出了21号线的棠东地铁口，沿路菜市场、临街食肆和医院等各种生活店面应有尽有，生活配套齐全，烟火气十足。

作为泛金融城板块的棠下，二手住宅基本上是以棠东地铁站为界限呈西北——东南分布，且大部分楼盘楼龄方面差异不大。

其中，东南边的骏景花园、富力天朗明居都在6万均价以上。

而西北边则略为惨淡，尤以棠德花苑为代表，其均价要比周边低4000/平以上，折算比例至少10%以上。

从楼栋外立面看，电梯房外观尚可，楼梯房视觉上略显老气。

不过，据中介透露，目前小区成交较多的反而是步梯房，以面积56-89平小两房为主，放盘价在160-260万左右，均价在2.9-3.2万左右，具体以楼层、朝向为准

。

相比之下，棠德花园的C区单位，虽然有电梯，但是市场成交活跃度反而差，相信是受到背面的广园快速和铁轨的噪音的负面影响。

如若意向购买，建议可以多看看A区和H区北向中央花园、直出阳台的户型，有加装电梯计划的步梯两房。

因为上述楼梯房公摊少，处于小区中心地段，远离四周干道的影响，也是比较多成交的房源。

其次可以选择C区和D区的南向户型，尽量不要选北向电梯房，因为靠近广园快速和铁路轨道，嘈杂声明显。

商品 公租混搭

北靠高速，诸多折价因素

棠德花苑体量很大，前身是广州经济适用房小区，共分二期，总户数9000多户。

一期包含步梯房（总高9层） 电梯房（总高29层），二期是新社区为电梯房，但以公租房为主。

也就是说，该小区属于商品房 公租房的存在，无可避免出现居住群体混杂的情况。

棠德花园里面的配套相当齐全，学校、商超、园林一应具备，甚至连派出所都有，尽管配套不是高大上，但是居住人气很旺。

图片信息来源贝壳

据中介讲述，多数业主选择这里作为过渡需求，自住一段时间后再置换去附近的阳光假日园、天健上城等改善型小区。

不少科韵路、天河的上班族租住棠德花苑，这里一套两室租金能去超过3千元。

结束看房，中介带我们从最大的正门——南大门离开，一路上汽车喇叭声不绝于耳。

再后面则是棠下的城中村，周围的面貌像城乡结合部。不过，棠下区域旧改计划终于在今年8月迎来新进展，棠下村全面旧改正式开动。

综合探盘感受，总结几个小区的缺点，也是导致折价的原因：

1）物业管理乱，属开放式小区 公租房，居住圈层复杂。

2）外部环境面貌不太好，尤其以南门附近的像城乡结合部。

3）楼龄高，户型采光欠佳。

4）负面新闻较多，甚至曾经还发生过坠楼等命案。

总结

金融城辐射范围，离珠城跟鱼珠都不算远，区位相当的好。

但是房子太老，像城乡结合部，物业差管理乱。

尽管小区有不少问题，但最让人耐不住的就是它的价格便宜，200万的价位能住进市区小两房，周边配套齐全，生活方便，确实是很难得的了。

对于年轻的置业群体，自住过渡来说，可以考虑，毕竟生活配套齐全，很方便。在天河软件园或金融城上班的刚需群体可以考虑。

值得留意的是，该小区在2019年21号线开通后，价格也就从3.1w/平涨到3.3w/平。目前最新的均价回落到3.2万/㎡

数据分析来源好好选房

棠德花园基本维持平稳阶段，小花认为未来小区以后的涨幅也不会很大，另外周边旧改由于进度较慢，所以对小区利好不明显。

综合来说，小区投资预期收益不高。

大家对棠德花园有什么看法，你会选择这个小区吗？欢迎下方留言。