房产中介暗箱操作「房产中介给员工洗脑」

一封信激起千层浪。北京最大的二手房中介公司链家地产宣布，于11月1日起全面停止与搜房网合作。由此，二手房行业上下游巨头“闹掰了”。

这一次纠纷起因自然不是对中介网上房源点击收费涨价，而是因为刚刚更名为“房天下”的搜房网在连续收购了世联行、合富辉煌、21世纪中国不动产等中介公司和代理公司的股权之后，令旗一挥决意发展线下业务。电商开始瓜分中介的奶酪，那中介又该何去何从？

传统中介腹背受敌

楼市“感冒”，限购松绑，直接导致二手房交易遇冷，房产中介也开始大打“喷嚏”。随着二手房市场出现调整，中介门店的关门潮也随之而来。

在北京，中介们开始下调佣金，劝业主降价卖房。一销售人员表示，现在链家地产对于高于市场价的房子都不给登记，小的中介公司扛不住的只能关门。

据赶集网发布的《2014年二手房分析及预测》报告显示，北上广深及武汉、郑州、青岛等各大城市二手房成交量均低于2013年，北京2013年1-8月共成交116765套，而2014年成交量仅为56739套，下降幅度为51.41%。上海2014年成交量以109529套在各大城市中保持领先，但相比2013年183206套的成交量也下降了40.22%。

中介在牛市时拼命开店，以争夺市场份额。但等到了楼市“冬天”，往往因为积蓄不足而不能“御寒”，导致整个行业出现关店潮，这也是市场决定的。而在眼下的楼市“寒冬”，惨淡的市场不仅让房屋中介生存压力巨大，来自互联网和开发商的侵蚀，进一步挤压了中介行业的生存空间。

据梳理，先是搜房、安居客等网站因调高客户端口费用，引发中介公司集体抵制；紧接着，万科等开发商又推出了全民经纪人营销模式，动了中介业的“奶酪”；新上线的平安好房网还提出了“去中介化”口号，借用平安好房贷、首付贷、好房宝等金融产品，来和中介争夺客源；随后，Q房网又推出的独立经纪人制度则进一步削弱了传统中介的盈利能力；现在，搜房收购21世纪不动产部分股权，成为后者第二大股东，正式进军房产中介和代理行业。

显然，传统中介公司是腹背受敌，日子并不好过。

地产垂直网站转型进军线下

不过，搜房也没好到哪里去。从今年5月份以来，全国多地爆出中介联合起来集体抵制搜房网。5月，占据杭州二手房市场逾80%市场份额的9家房产经纪公司以联盟形式宣布下架在搜房网的所有房源。同一天，重庆10家中介机构也结成联盟，向搜房网提出了约束涨价行为和竞争手段等要求。

随后类似的联盟在全国各地纷纷成立，青岛市50家房地产中介公司组成联盟，宣布全面暂停与搜房网合作，将16万套房源从搜房网端口下架。

多次的抵制事件，让搜房不得不选择了妥协。搜房原来的盈利模式比较单一，收入主要来源于网络营销服务、电子商务、搜房帮房源发布和其他增值业务，而这些全部都是线上服务。

作为纽交所上市企业的垂直网站老大，搜房的传统盈利模式已经出现隐患，数次房产中介的“抵制”逼宫，都是针对搜房的端口收费问题。这使得搜房意识到过去的盈利模式过于单一，存有较大风险，端口收入的减少更使搜房网加速转型销售型企业。

相比一手房代理，中介行业的二手房业务也很可观。据估算，二手房市场的整体销售规模可达2.5万亿元。按照目前中介行业套均佣金2%计算，二手房中介市场规模约为500亿元。这么一块大蛋糕，搜房怎么可能不觊觎。

没过多久，搜房先后入股世联行和合富辉煌等传统中介公司，寻求自身直接进入中介服务的机会和空间，对中介阵营进行分化。

其实，搜房更是虎视眈眈，早在2011年就有一个布局，注册了经纪公司，只是链家不知道而已。

据了解，不仅搜房，新浪乐居、搜狐焦点等同类公司也有意将业务扩展到线下。

传统中介去端口化

在链家发出终止合作的次日，搜狐焦点二手房网宣布2015年取消经纪人端口费，二手房经纪行业迎来免费时代。对此，业内解读为，中介代理行业竞争加剧，地产中介“去端口化”态势明显。

据了解，链家地产针对此次停止与搜房合作，提出了3个理由，一是搜房上户效果越来越差；二是搜房已经变成一家中介公司，成为竞争对手；三是搜房上有大量的重复房源、假房源，与链家提倡的“真房源”不符。链家地产称，拟将链家在线升级更名为链家网，并全城推广，同时，加大对新浪、焦点、58同城、赶集等其他网站资源的投入。

而我爱我家等主流中介公司也在考虑终止与搜房的合作。中原地产张大伟表示，暂时不会取消与搜房的的合作，但如果以后呈现的效果不好，也会考虑。

记者调查发现，北京链家旗下的链家网科技有限公司也在计划建立一个E2E平台——链家在线，准备进攻线上。记者走访了几家链家门店，在选房过程中，链家业务员多次向笔者推荐“链家在线”，强调“链家在线上有的房源全部是真实房源，也是北京最全的房源库”。

9月，德佑地产对外房源网站也正式上线，公开了7万套内部房源，并承诺房源100%真实。中原地产、21世纪不动产等也均已拥有自己的网站，并在不断完善。

张大伟认为，除了链家外，中原地产、21世纪不动产等其他中介都已经拥有自己的房源发布网站，地产中介“去端口化”的态势明显。二手房中介对于搜房、安居客、58同城等网站端口的依赖度将持续降低，大型中介拥有自己的房源发布网站将成为一大趋势。

事实上，垂直网站和房产中介都惦记着对方的蛋糕，而且都已经着手争抢。有专家表示，房地产行业的特殊性决定了搜房等房产网站在房屋买卖等环节无法取代传统中介。双方的矛盾虽然是根源性的，但在现阶段，两个行业的确需要紧密合作。搜房、链家的决裂，不是结尾，只是开始。