番禺楼市暴跌「番禺哪里的房子值得买」

文：晓楼

近期在写番禺板块的时候，总有同学留言问耀胜新世界怎么样，值不值得等？还有最近登场亮相的越秀暨南大学北侧地块项目，星汇文璟怎么样，能展开说说吗？

别急，今天就一文讲清2022年，番禺即将入市的几大楼盘，逐个点评！

越秀星汇文璟 & 越秀创新城一期地块项目

番禺国际创新城，被越秀地产拿捏得死死地。新造地铁站附近有三个新盘都是越秀旗下。

先来看看越秀星汇文璟，项目就处在南大干线旁，隔壁已经盖好的小区是曾边村安置房，距离新造地铁站不近，步行需要1.4公里左右。

但是！这个地块距离江边仅500米左右，如果前面无遮挡的话，北向高层有可能望江：

小区门口就是一条过街天桥，相对周边小区来说是一个优势，因为规划的商业在对面，因为南大干线是双向12车道的大动脉，过马路只能依靠天桥。

星汇文璟的楼面价为2.6万/㎡，容积率为3.5，规划产品建面约为85-125平的三到四房户型，定位偏刚改。定位和隔壁的星汇文玺差不多，但位置比文玺优越，因此晓楼觉得价格会比文玺的贵一点。

再来看 越秀创新城一期C地块，地段优越，是新造板块在售项目中最近地铁站的，仅400米左右。

重点是，该项目配建了36班九年一贯制学校和6班幼儿园，这和附近的星汇文璟、星汇文玺甩开了距离。

同时，这个地块的容积率仅1.9，拍地楼面价约33600元/㎡，晓楼觉得，这个盘的定位会和周边的竞品拉开距离，并在价格上拉开价差。毕竟楼面价就已经这么高了，不卖贵点赚不回本呐。盲猜售价有可能为6万，首开价格应该有5字头。

耀胜新世界 ，盼星星盼月亮，就是盼不来他开盘。

汉溪长隆地铁上盖，是3/7号线的换乘站，死亡3号线通往珠江新城，温柔的7号线未来可以北到萝岗，老黄埔，万博；南到广州南站，顺德北滘。一个站到万博，还可以坐18号线到南沙。轨道交通发达。

商业配套方面，隔壁就是保利大都会，奥园跨境电商产业总部基地和大型商业广场时代E-park，都是现成的配套。对面就是长隆乐园，附近的人流量不错。

周边2015年建成的次新小区保利红馆，二手挂牌价约为4-5.5万（参考链家）。但保利红馆的容积率仅为2.4，且小区绿化不错。

图源：贝壳

而耀胜新世界容积率高达5.0，共11栋建筑，1-6号楼为住宅，为高层建筑，层高在40-48层不等，主力户型为90-140㎡。

新世界以高品质住宅著称，这个项目容积率略高，居住舒适度不及保利红馆。此前吹风价高达7万，但我认为定价过高，超不过和樾府。

广州城投岭南府 ，距离石壁地铁站大约400米左右，步行5分钟即可到达。优点就是石壁站是2/7号线换乘站，且距离很近。但缺点就是，附近纯住宅不多，还要等出来看看产品。

2020年拿地，楼面价26328元/㎡，楼面价是不便宜了，不知道售价如何，听说5月会开放销售中心，到时帮大家探探风。

小区一共规划12栋住宅，产品涵盖95-200㎡三到五房，还配备私人会所、游泳池和下沉园林。

小区对面的臻尚苑为单体楼，二手售价约为4万左右。周边在售新盘还有越秀星寰和越秀星瀚，产品定位差不多，我觉得岭南府的价格应该跟他们相差不大，售价可能在4万左右。

新鸿基南站TOD项目 ， 去年4月，新鸿基以楼面价11493元/㎡拿下项目地块，但是呢，据公开资料显示，其项目预计2025年，分阶段落成。而广州环球贸易广场的备案资料显示，项目起止年限最晚到2029年11月1日。7年后的事，咱以后再细说吧，勿念。

保利石楼利丰北侧地块项目 ，位于番禺汽车城板块，项目周边在售楼盘有：凯德山海连城，均价2.9万/㎡，建面约85-135㎡三到四房；智联汽车小镇，均价约2.8万/㎡，建面约95-125㎡三到四房。

这个地块的江景相对山海连城较好，容积率也只有2.08，比山海连城低，因此价格应该会略高于山海连城。

但江对面就是东莞的新沙港口，有大量货船进出，景观价值很一般，但项目的好处就是位于南大干线旁，未来拟建莲花山过江隧道连接到东莞，公路交通比较发达。

首铸铂瑞云湾 ，主打“临水”概念，还好不是临江，还是有点自知之明的哈哈，因为这个只能算条河涌，别被效果图迷惑了。

位置挨在亚运城边上，勉强属于泛亚运城吧，但离石碁地铁站巨远，直线距离超过3公里。隔壁的庄士映蝶蓝湾，仅一个楼盘，仅贝壳一个平台，就有164套房源放卖，二手房挂牌价在2万左右。

再加上亚运城天量的供应，竞争可以用惨烈来形容。据说吹风3万左右，这个竞争力就比不过二手，期待看看产品~

天地源伴山溪谷（石碁市莲路北侧地块项目） ，这个盘的好处嘛，显而易见就是离石碁地铁站近。但是，周边的环境真是一言难尽，项目西边约600米左右的怡峰园，据说是拜祭先人的地方。。。但是，穷都不怕，我还怕鬼吗？如果价格便宜，我觉得我可以！

小区的体量不大，仅4栋住宅 1栋保障房，配建了一所15班幼儿园。小学和初中，得就近入读周边的学校。

卓越蚬涌村地块项目 ，桥南作为番禺发展较早的区域，鲜有地块供应，板块内已经很久没有新房供应了。卓越的出现，几乎就是应桥南的改善置换而生。

而项目周边配套并不算完善，以厂房为主，大货车穿梭不断。周边也没有大型商场。尽管18/22号线从旁边穿梭而过，却没有设站，很难吸引其他地方的客群。

但好在周边的建筑，都是高度较低的建筑，这时作为高层洋房小区的优势就显现出来了，视野无敌的开阔。再加上桥南板块目前的高层洋房产品相对稀缺，估计以后客群以本地置换客为主。

楼面价为24705元/㎡，预估售价大概在楼面价两倍左右。