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番禺楼市暴跌「番禺哪里的房子值得买」

来源:   2023-09-22 16:17:15

文:晓楼


近期在写番禺板块的时候,总有同学留言问耀胜新世界怎么样,值不值得等?还有最近登场亮相的越秀暨南大学北侧地块项目,星汇文璟怎么样,能展开说说吗?


别急,今天就一文讲清2022年,番禺即将入市的几大楼盘,逐个点评!



越秀星汇文璟 & 越秀创新城一期地块项目


番禺国际创新城,被越秀地产拿捏得死死地。新造地铁站附近有三个新盘都是越秀旗下。



先来看看越秀星汇文璟,项目就处在南大干线旁,隔壁已经盖好的小区是曾边村安置房,距离新造地铁站不近,步行需要1.4公里左右。


但是!这个地块距离江边仅500米左右,如果前面无遮挡的话,北向高层有可能望江:


小区门口就是一条过街天桥,相对周边小区来说是一个优势,因为规划的商业在对面,因为南大干线是双向12车道的大动脉,过马路只能依靠天桥。


星汇文璟的楼面价为2.6万/㎡,容积率为3.5,规划产品建面约为85-125平的三到四房户型,定位偏刚改。定位和隔壁的星汇文玺差不多,但位置比文玺优越,因此晓楼觉得价格会比文玺的贵一点。


再来看 越秀创新城一期C地块,地段优越,是新造板块在售项目中最近地铁站的,仅400米左右。


重点是,该项目配建了36班九年一贯制学校和6班幼儿园,这和附近的星汇文璟、星汇文玺甩开了距离。


同时,这个地块的容积率仅1.9,拍地楼面价约33600元/㎡,晓楼觉得,这个盘的定位会和周边的竞品拉开距离,并在价格上拉开价差。毕竟楼面价就已经这么高了,不卖贵点赚不回本呐。盲猜售价有可能为6万,首开价格应该有5字头。


耀胜新世界 ,盼星星盼月亮,就是盼不来他开盘。



汉溪长隆地铁上盖,是3/7号线的换乘站,死亡3号线通往珠江新城,温柔的7号线未来可以北到萝岗,老黄埔,万博;南到广州南站,顺德北滘。一个站到万博,还可以坐18号线到南沙。轨道交通发达。

商业配套方面,隔壁就是保利大都会,奥园跨境电商产业总部基地和大型商业广场时代E-park,都是现成的配套。对面就是长隆乐园,附近的人流量不错。


周边2015年建成的次新小区保利红馆,二手挂牌价约为4-5.5万(参考链家)。但保利红馆的容积率仅为2.4,且小区绿化不错。


图源:贝壳


而耀胜新世界容积率高达5.0,共11栋建筑,1-6号楼为住宅,为高层建筑,层高在40-48层不等,主力户型为90-140㎡。


新世界以高品质住宅著称,这个项目容积率略高,居住舒适度不及保利红馆。此前吹风价高达7万,但我认为定价过高,超不过和樾府。


广州城投岭南府 ,距离石壁地铁站大约400米左右,步行5分钟即可到达。优点就是石壁站是2/7号线换乘站,且距离很近。但缺点就是,附近纯住宅不多,还要等出来看看产品。


2020年拿地,楼面价26328元/㎡,楼面价是不便宜了,不知道售价如何,听说5月会开放销售中心,到时帮大家探探风。


小区一共规划12栋住宅,产品涵盖95-200㎡三到五房,还配备私人会所、游泳池和下沉园林。


小区对面的臻尚苑为单体楼,二手售价约为4万左右。周边在售新盘还有越秀星寰和越秀星瀚,产品定位差不多,我觉得岭南府的价格应该跟他们相差不大,售价可能在4万左右。


新鸿基南站TOD项目 , 去年4月,新鸿基以楼面价11493元/㎡拿下项目地块,但是呢,据公开资料显示,其项目预计2025年,分阶段落成。而广州环球贸易广场的备案资料显示,项目起止年限最晚到2029年11月1日。7年后的事,咱以后再细说吧,勿念。


保利石楼利丰北侧地块项目 ,位于番禺汽车城板块,项目周边在售楼盘有:凯德山海连城,均价2.9万/㎡,建面约85-135㎡三到四房;智联汽车小镇,均价约2.8万/㎡,建面约95-125㎡三到四房。




这个地块的江景相对山海连城较好,容积率也只有2.08,比山海连城低,因此价格应该会略高于山海连城。


但江对面就是东莞的新沙港口,有大量货船进出,景观价值很一般,但项目的好处就是位于南大干线旁,未来拟建莲花山过江隧道连接到东莞,公路交通比较发达。


首铸铂瑞云湾 ,主打“临水”概念,还好不是临江,还是有点自知之明的哈哈,因为这个只能算条河涌,别被效果图迷惑了。




位置挨在亚运城边上,勉强属于泛亚运城吧,但离石碁地铁站巨远,直线距离超过3公里。隔壁的庄士映蝶蓝湾,仅一个楼盘,仅贝壳一个平台,就有164套房源放卖,二手房挂牌价在2万左右。


再加上亚运城天量的供应,竞争可以用惨烈来形容。据说吹风3万左右,这个竞争力就比不过二手,期待看看产品~


天地源伴山溪谷(石碁市莲路北侧地块项目) ,这个盘的好处嘛,显而易见就是离石碁地铁站近。但是,周边的环境真是一言难尽,项目西边约600米左右的怡峰园,据说是拜祭先人的地方。。。但是,穷都不怕,我还怕鬼吗?如果价格便宜,我觉得我可以!




小区的体量不大,仅4栋住宅 1栋保障房,配建了一所15班幼儿园。小学和初中,得就近入读周边的学校。


卓越蚬涌村地块项目 ,桥南作为番禺发展较早的区域,鲜有地块供应,板块内已经很久没有新房供应了。卓越的出现,几乎就是应桥南的改善置换而生。



而项目周边配套并不算完善,以厂房为主,大货车穿梭不断。周边也没有大型商场。尽管18/22号线从旁边穿梭而过,却没有设站,很难吸引其他地方的客群。


但好在周边的建筑,都是高度较低的建筑,这时作为高层洋房小区的优势就显现出来了,视野无敌的开阔。再加上桥南板块目前的高层洋房产品相对稀缺,估计以后客群以本地置换客为主。


楼面价为24705元/㎡,预估售价大概在楼面价两倍左右。



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