不敌恒隆、新鸿基 业绩遇冷 嘉里全国商业标杆行不行

作者：大江

5月底，我们去上海进行商业调研，静安嘉里中心是我第一个看的商场，但却是我最后写的一个商场。

静安嘉里中心身上贴有很多标签，沪上首座亿元楼、静安区首个大型综合体项目、国内首个定位“轻奢”的商场、市中心CBD......

但在静安嘉里中心身上，我看到了一种矛盾感。

一方面，静安嘉里中心可以说是嘉里建设在内地最具有代表性的商场，在不少业内人士眼里，定位“轻奢”的静安嘉里中心也是一个高品质商场，具有品质的品牌、优质的物业等，在静安区完全不比一街之隔的芮欧百货、“老大哥”久光百货差。

但另一方面，放大视角，同为在上海布局的港企，嘉里建设的商业实力却有些不够看，比不上新鸿基、恒隆、太古地产等在上海打造的项目。

其次，是业绩。静安嘉里中心很少透露业绩情况，根据媒体报道，其2017年的业绩情况是17.2亿，18年、19年则没有透露出业绩情况。

根据嘉里建设2020年财报显示，去年嘉里在内地投资物业的收入和毛利都有轻微下滑，且静安嘉里中心零售面积出租率只有91%，也较2019年有所下滑。有媒体报道，去年静安嘉里中心的业绩有15亿 。

来源：嘉里建设有限公司

在国内涌现出几个“百亿”商场的情况下，我们不得不思考，“轻奢”能带来的消费吸引力是否有限？

静安嘉里中心，是否有点“名不副实”？

投资超50亿打造

静安区首个大规模综合发展项目

与地铁2号线、7号线无缝接驳

规划和定位（20分）：16分

静安嘉里中心位于上海市静安寺商圈，是由嘉里建设和香格里拉（亚洲）共同投资50亿打造的大型综合体项目，也是静安区首个大规模综合发展项目。

项目占地4.6万㎡，总建面45万㎡，包含国际超甲级写字楼、静安香格里拉大酒店、服务式公寓以及购物中心，这也是嘉里建设在上海的重点项目。

静安嘉里中心商场以“打造全新尚城生活方式”作为定位，面积达到了8.6万㎡，主打轻奢，是国内首个规划定位为“轻奢”的商场。

“轻奢”很取巧，但在上海市中心、本身也缺乏“重奢”商场坐镇的静安寺商圈，这样一个“轻奢”可能就有点“不够看”了。

也有人猜测，嘉里建设与奢侈品牌的关系并不如恒隆、太古地产、新鸿基等港资密切，定位“轻奢”，会减小招商压力。

而纵观嘉里建设在内地打造的几个商场，包括杭州嘉里中心、北京嘉里中心、天津嘉里汇、浦东嘉里城等商场，也确实没有一家是以“重奢”出名的。

地段与交通（20分）：18分

从地段来看，静安嘉里中心是非常不错的，不仅是静安寺商圈的核心区，也是上海市的黄金地段。

周边就是愚园路、历史建筑静安寺、静安寺步行街，商场近3000㎡的开放式中庭广场也有毛泽东旧居，并且项目本身就是一个综合体项目，包含酒店、公寓，自带三座商务中心，既有旅游客群，也有优质的办公客群，静安嘉里中心也是以周边优质办公客群为核心消费群体。

从交通来看，静安嘉里中心地铁上盖，与地铁2号线和7号线静安寺站无缝接驳，双地铁加持，地上交通也是四通八达，可达性强，出行非常方便。

但以周边优质的办公客群为核心消费群体也意味着静安嘉里中心的人气带有“朝夕客流”的意思，特定的时间段人会更多，且去年受疫情影响，静安香格里拉大酒店的平均入住率只有51%，看起来对静安嘉里中心的业绩也有不小影响。

奢侈品牌、轻奢品牌聚集

首店经济、与周边商圈品牌互补

品牌与人流（20分）：16分

静安嘉里中心分为东区、南区和北区，东区商场有3层（L1-L3），南区有5层（B1-L4）、北区有6层（B2-L4）。

北区、南区B1层和三楼有连廊和天桥相连，北区和东区可通过二楼和三楼连廊直达。

南区和东区的商业面积相对于北区较小，感觉更侧重餐饮，业态也没有北区丰富及全面，儿童业态也主要在北区。

北区作为主要商业区，更适合消费者闲逛，有不少奢侈品牌及轻奢品牌，包括三层的Burberry、二层的Michael Kors、EMPORIO ARMANI、Lululemon、Long Champ、LOEVE、Max Mara、Hugo BOSS、ISSEY MIYAKE三宅一生、RALPH LAUREN、GIADA、RED VALENTINO、COS等品牌。

一楼也有美国汉堡品牌shake shack，负二楼则是Ole’精品超市，四楼也有百美汇影城、书店及各种亲子业态。

南区偏餐饮，餐饮业态比较丰富，也有Polostar极星空间、Cabana、镰仓衬衫等首店品牌，不过从现场来看，南区B1层有不少围挡，品牌调整力度还是比较大的。

东区连接写字楼，也是利用餐饮来聚集人气，一、二楼主要是餐饮品牌，中午吃饭及在星巴克喝咖啡的人比较多，东区受空间限制品牌较少，除了一楼其实也看不到什么人。

笔者感觉静安嘉里中心品牌呈现以下特点。

首店经济：静安嘉里中心对于首店经济的玩法还是比较得心应手的，开业之初就引入了不少首店品牌，包括澳洲奢华配饰品牌Oroton、女装品牌Poesia、意大利餐厅grappas、巴黎时尚品牌Kesslord、美国青少年潮流服饰品牌Abercrombie & Fitch、西班牙男装品牌H.E. by MANGO、3.1PhillipLim、Karl Lagerfeld等首店品牌。

此后也引入不少首店品牌，据笔者不完全统计，2016年有lululemon，2017年有独立设计师品牌SHINE LI，2018年有米其林推荐品牌松发肉骨茶、鲜花零售品牌植治、In Nail，2019年有Swisse 、WHATEVER EYEWEAR、AHAKH、FRUITIOUS 果然滋味、法国高端泳装品牌Vilebrequin、镰仓衬衫，2020年还引入了米其林一星港式餐厅“添好运”、Polostar极星空间、王嘉尔个人品牌TEAM WANG，今年还引入了餐饮品牌blueglass、家具品牌Cabana等品牌。

商圈品牌互补：静安嘉里中心在业态上与芮欧百货、久光百货形成了某种互补关系。

久光百货高端美妆非常强劲，有Burberry彩妆、CHANEL、GUCCI、DIOR等大牌美妆，芮欧百货有Gucci、纪梵希、圣罗兰、盟可睐、巴黎世家等高端品牌，这三家商场完全在品牌上形成了一个美妆强劲、高端品牌云集的商业圈。

左为芮欧百货，右为久光百货

定位“轻奢”也存在乏力点：根据外界透露的消息来看，去年静安嘉里中心的业绩为15亿 ，但一个8万方的商场，这个业绩确实有点不够看。

这或许也与商场定位“轻奢”有关，“轻奢”毕竟没有“重奢”客单价高及自带人气吸引力，也不如定位中端的商场更平价，更能吸引大众消费者，商场本身有一定的消费壁垒。

并且“轻奢”的业态也没有很丰富，难以形成特点。

租户频频调整、管理层动荡

实行业绩排名末尾淘汰制

安义夜巷成标志性活动

后期运营（20分）：15分

2013年7月，静安嘉里中心以艺术静安、文化静安为主题，携带80多个国际品牌，高调开业了。

市中心、便捷的交通、高档次的物业环境等条件，不到1年时间，静安嘉里中心首层租金已接近国金中心商场。

然而由于当时国内商业环境一般，购买力处于下滑状态，开业2年时间，商场里的租户就频频调整，Lowew店面缩减了四分之三，Hogan也缩减了一部分面积，整个北区B1层就有40%的品牌离开。

但静安嘉里中心这样的区位条件，对很多品牌是具有吸引力的，也不怕招不到品牌进来。商场也逐渐步入了调整期。

静安嘉里中心以业绩排名末尾淘汰进行业态和品牌优化，保留租金收益较好的品牌，品牌续租率保持在60%左右，这也使得调整期的静安嘉里中心综合业绩越来越好，业绩连续多年保持双位数增长。

除此之外，在激烈的商圈竞争下，静安嘉里中心也开始增加生活形态来提升购物体验，从2016年引入瑜伽品牌lululemon国内首店，后期也调整引入了泳装品牌Vilebrequin、冰雪运动品牌ROSSIGNOL等运动品牌，还打造了Kerry On运动快闪空间，也可窥见一斑。

值得注意的是，开业几年，静安嘉里中心高层领导也经历了几次变动，早期担任总经理的陈惠明于2014年离职，2016年其运营副总经理钱思玮被挖去了复星地产，2018年其运营总经理邓汝舜也去了合生商业，这或许也是其品牌调整比较大的原因之一。

在营销策划方面，静安嘉里中心也策划了很多活动，仅笔者在北区商场4楼看到KKIDS Living Room策划的儿童活动，整个5月就有20场。

静安嘉里中心最出圈的活动，应当是安义夜巷，安义夜巷已经成为了静安嘉里中心的标志性活动了。

笔者周六去的时候刚好碰上了安义夜巷开市，周末的安义路是禁止车辆通行的，在安义路上打造了一个集市。

进去会让人扫码关注安义夜巷的公众号，市集上人很多，笔者本来想买杯咖啡，但看到有人排队就走开了。

除了安义夜巷，南广场也在举行美食嘉年华，不少人过来品酒，还有很多外国人。

动线清晰、自然采光

建筑格局分散

设计与细节（20分）：18分

静安嘉里中心是由国际知名建筑事务所Kohn Pedersen Fox（KPF）设计，建筑之间衔接紧密，错落有致，在常德路上就可以看到高低错开的楼体，绿植穿插其中，也不会挡视线。

动线清晰：静安嘉里中心分为南区、北区、东区，南区和东区较小，并不难逛，北区大很多，呈现U字形动线，并不难逛。

自然采光：北区设计有4个中庭，自然采光，非常舒适。

注重细节：东区、南区、北区基本上每层都设有休息区，南区B1层还设有共享婴儿车；错开的扶梯；招商手册上的餐饮品牌还特地标注了人均价格，消费者完全可以根据价格来选择用餐的地方。

建筑格局分散：尽管南区、北区、东区有连廊和天桥互相导流，但三个区未免还是过于分散，一个一个逛下来其实不是特别舒服，逛惯了大空间的商场，笔者也不太喜欢逛这种多分区的商场。

相对于大牌云集、业态丰富的北区来说，南区和东区会差一些，且处于角落、空间狭小的东区也更差一些。

空闲狭小的南区

总结

综合得分（100分）：83分

从业内士人的角度来看，静安嘉里中心不能单独看做是一个项目，它是在市中心非常难得的一个高密度复合体，包含香格里拉酒店、甲级写字楼、公寓、商业、街区、毛泽东旧居等，还有地铁，这个项目已经不能单纯定义为一个中高档购物中心，lifestyle center会更合适。

高品质品牌、港资一贯对细节的把控、高质量的运营活动也使得静安嘉里中心在静安寺商圈既有竞争，也有互补，这是其好的一面，我们也不否认静安嘉里中心在静安寺商圈的核心地位。

但同为港企，与新鸿基、恒隆、太古地产这些企业相比，嘉里建设在商业地产方面难免稍显欠缺，缺乏代表性商业，甚至其代表商业项目静安嘉里中心在业绩方面也比不上同期开业（2013年8月开业）、同为高端商业代表的环贸iapm（去年业绩40亿 ）；甚至曾经还被媒体一起称为“东有国金，西有嘉里”里的上海国金中心IFC，去年还达成了“百亿”成就。

赢商网2014年的报道

未来武汉嘉里中心、深圳前海嘉里中心商场也将入市，嘉里中心能不能为武汉、深圳商业市场带来新的变化，只能在未来揭晓了。

你怎么看静安嘉里中心？

你认为其为什么不敌恒隆、新鸿基和太古等？

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