58安居客房产研究院二手房市场年报总结展望篇：强管控下迎来变局

一、2021年全国二手房市场总结1.在架房源分析1.1全国在架房源量——连续8个月下滑，当前在架量为近10个月新低

2021年中央和地方调控政策频发，对二手房市场威慑力巨大，市场降温明显。监测65城二手房在架量自从4月达到年内顶峰后连续下滑至12月末，58安居客研究院数据显示，2021年年末监测65城二手房在架量较上一年年末同比下滑幅度达38%，在架量绝对值为去年3月份以来新低。

1.2各区域在架房源量——华南区域受重创，部分城市在架量同比腰斩

分区域看，在架量同比下滑幅度最大的为华南区域，达51.8%，而其余三个区域的同比下滑幅度也在30-36%之间。

从具体城市看，监测的65城中仅武汉和包头年末在架量出现同比上扬，其余各城市在架量普遍下滑，下滑幅度超过50%的就有9个城市，分别为宁波、南宁、东莞、哈尔滨、杭州、深圳、惠州、珠海、海口。这之中，华南区域城市就占到6个，这也致使了整个华南区域二手房市场热度整体集聚下滑。

而其中深圳则是典型代表，究其原因，是全方面的政策围堵，2月8日深圳成为首个出台二手房指导价的城市，严查资金来源以及信贷利率上调也接踵而至，深圳相继出台的多重政策从最关键的资金层面卡住了市场的咽喉，给2020年过热的市场浇了一盆冷水，而导致其在架量出现腰斩的主要因素依旧是二手房指导价的执行。

时至年末，各城市在架量环比下滑幅度有所趋缓，一方面是原先受房源核验等因素下架的房源慢慢上线，另一方面也是受政策面对刚需和合理改善性购房者在信贷上的支持影响，加之各地对长期以来的二手房政策慢慢消化，对于出台指导价的城市的业主的心态也开始转变，慢慢选择调价挂牌，使得在架房源量有回升态势。

2.供需分析2.1新增上架、下架房源对比——新增上架量已现环比上扬，呈现复苏苗头

全国二手房市场基本保持供需平衡，新增上架和下架的房源各月基本呈现同向变化。从近两个月表现看，新增上架和下架的房源下滑幅度有所趋缓，其中新增上架房源出现了4月份以来的首次环比上扬，说明二手房市场有复苏苗头，整体态势趋好，市场信心有所恢复。

2.2代表城市网签量——一二线城市年末翘尾幅度较大

2021 年 1-11 月，24 个代表城市二手房累计成交套数为 133万套，同比上年1-11月上扬1.2%，月度走势呈现先扬后抑，在年末又出现翘尾。一季度整体市场延续了2020年下半年的活跃，受2020年年初疫情影响被压抑的需求积极释放。2021年一季度，24个代表城市二手房成交套数达42万套，同比增幅达惊人的140%。3月以后受到各项叠加调控政策影响，二手房市场热度随之降温，网签量迅速下滑，7-11月代表城市累计成交量为46万套，同比下滑38%。9月末央行提出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府做好“两个维护”，并多次释放信贷支持信号，11月代表城市二手房成交套数达8.4万套，环比反弹24%。

从不同等级城市看，一线和二线城市整体变化幅度相对较大，而三四线城市变化幅度相对较弱，即使年末在各项购房补贴政策集中推出下，三四线城市的二手房市场成交18%的上扬幅度依旧不及补贴政策较少的一二线城市，说明一二线城市受信贷政策影响较大，三四线城市的市场活跃度不高依旧还是城市本身人口和经济水平不足以支撑的带来的硬伤。

从4个一线城市看，深圳同比下滑幅度最为明显，全年网签二手房套数仅4.07万套，同比下滑57%；上海在一线城市中成交量最大，但同比依旧呈现了8%的下滑；广州若加上最后一个月的成交量，预计持平上一年；而北京全年成交量超19万套，同比上扬15%，成为一线城市中唯一一个网签量明显上扬的城市。随着10月以来信贷政策边际改善，北京二手房市场成交量迅速回升，成为首个走出成交低谷的一线城市。

从14个二线代表城市看，有6个城市出现二手房网签量同比下滑，其中，大连、建德、富阳的同比下滑幅度都在3成左右，但同时又有一批受政策调控影响较弱的城市出现逆势大涨，以合肥、郑州、三亚为代表。其中，三亚2021年1-11月二手房网签量达2903套，已经较2020年全年上扬了8成。

海南楼市特殊，面向全国市场，自2020年6月《海南自贸港建设总体方案》发布以来，海口、三亚房价鲜有下跌时刻。但海南的房价对于经济发达的城市而言价格依旧不高，叠加自贸港政策红利，自然成为投资者蜂拥而入的市场，所以调控压力非常大。直到2021年8月，海口、三亚才相继公布备案价“限涨令”，这也有现实层面的考量。因此，12月70城房价指数中，三亚二手房价格，由去年11月份“结束14连涨”、环比持平后，刚刚开始调头向下。

因此，二线城市面临的情况则更为复杂，“因城施策”的调控手段在这之中发挥广泛作用。

从6个三四线代表城市看，有4个城市出现二手房网签量同比下滑，其中，东莞、绍兴的同比下滑幅度较大，都在4成左右。受大湾区政策利好，及深圳对外来购房者的限制，很多炒房客转向东莞，使得东莞的房价涨幅过大过快，激发了政府对其包括二手房指导价在内的密集调控。而绍兴同样受指导价调控影响，有效遏制了炒房客的进场。

2.3全国二手房成交周期——12月成交周期为57天，已连续9个月上扬

58安居客房产研究院数据显示，12月，全国二手房成交周期为57天，已连续9个月环比上扬，创下去年5月份以来新高，但近三个月保持在5%上下，相较前期有一定幅度的收窄。尽管在楼市调控背景下，各城市二手房成交周期普遍拉长在所难免，但随着信贷环境的转好，成交周期有望在2022年转升为降。

从2021年全年平均水平看，监测65城的平均成交周期在44天，同比下滑幅度仅3%。这是由于2020年一季度受新冠疫情影响严重，整个二手房市场几乎停滞，直到二季度以后各地陆续复工复产，一些积压的购房需求开始迸发，到2020年年末形成小高峰，也直接激发了2021年年初对整个楼市的大调控方向。因此2020 年全年平均成交周期实际上也和2021年相当。

从各区域看，全年平均成交周期最短的依旧是华南地区，为37天，同比上扬1%；而成交周期向来最长的中西部为51天，同比上扬4%；华北东北地区成交周期为45个月，成为唯一一个成交周期同比下滑的区域。

从各城市情况看，上海、北京、兰州全年二手房平均成交周期的分别为25天、28天、30天，居监测65城前三，也是监测65城中唯有的三个低于30天的城市，它们的同比下滑幅度分别为1%、12%、3%。

而绵阳、南昌、南阳、秦皇岛、武汉、郴州的年平均成交周期都在60天以上，其中，武汉受2020年疫情爆发影响巨大导致当年平均成交周期达85个月，直接导致其成交周期呈同比下滑，且下滑幅度最大，达15%。而其他5个城市的成交周期同比均呈现上扬。从这些城市特征看，以三四五线城市为主，本地购房能力有限，本身去化就较为缓慢，在调控冲击下更是捉襟见肘。

3.价格分析3.1全国二手房挂牌均价——全年均价16829元/平米，8月已出现拐点

2021年12月，全国65城二手房挂牌均价为16829元/平米，已连续5个月呈环比微幅下滑态势，从同比看，仅上扬2.5个百分点。2021年全年二手房挂牌均价为16840元/平米，同比上扬4%。

执行二手房指导价的城市越来越多，截止目前，已有15个城市陆续发布二手房指导价政策，6-7月份是指导价发布的密集期，纵览全年挂牌均价走势，发现从8月份起出现拐点，房价止涨转跌，政策效果持续在发力，同时，受调控政策持续作用的影响，部分业主为加快交易也会选择降价出售。

3.2各区域均价对比——华北东北地区房价受挫最重

从四个区域看，仅华北东北地区价格近一年出现明显波动下滑态势，全年挂牌均价为14370元/平米，同比下滑1.75%。而其他三个区域尽管近4月基本出现止涨，但与同期相比依旧出现小幅上扬。其中，华东地区挂牌均价为18802元/平米，同比增幅6.31%；华南地区挂牌均价为23122元/平米，同比增幅7.2%；中西部地区挂牌均价为10989元/平米，同比增幅3.28%。

从具体城市看，全年挂牌均价同比下滑幅度超5%的分别是天津、太原、保定、石家庄，均来自华北东北地区，这些区域人口流入不大，导致对房屋的流转需求无法支撑房价上扬，因此在整个楼市出现调控的情况下，华北东北区域率先进入拐点。而房价同比增幅居前的城市多来自于华南地区，如泉州、海口等，同比增幅都在10%以上，这都得益于粤港澳大湾区的协同发展及其辐射效应。

3.3.全国二手房房价地图

3.4.全国二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜

4.购房者线上活跃度——临近年末，买卖双方心态发生微妙变化

从购房者线上活跃度看，2019年以后呈下滑态势，2021年下滑幅度为13.08%，较上一年略有收窄。从月度情况看，2021年3月的线上活跃度最高，随后受到调控来袭影响逐月下滑，但11-12月份的下滑幅度明显收窄。

这是线下市场实际情况相符，11月份以后买家的看房次数明显增多，在一定程度上反映了购房者心态的微妙变化，线下市场的活跃性较10月份明显提升。监测65城挂牌均价在12月份降幅也出现了收窄，说明带看量增加后，在售业主心态也随之变化，调价幅度缩小，虽然年末依旧是买房市场，但买房谈价的优势有所缩小。

从一线城市情况看，呈现不同特征。2017-2021年，上海购房者的线上活跃度表现相对平稳，2021年仅较上一年下滑1%；北京则呈现波动幅度较大，且2021年较上年下滑幅度达21%；而广深两地基本连年下滑，2021年下滑幅度分别达13%和29%。

深圳的大幅下挫不言而喻，二手房指导价及各种对炒房管控的严厉程度全国居前，而广州在8月份出台的指导价虽然仅涉及96个小区，但是对楼市的整体氛围还是起到很大影响。

从二线城市情况看，购房者线上活跃度从2019年出现下滑态势。2021年较上一年下滑幅度为15%。

从具体城市看，西安、无锡、宁波、乌鲁木齐、昆明、兰州、长春、沈阳、哈尔滨、呼和浩特这10个城市2021年的购房者线上活跃度较上一年下滑幅度超2成，其中，华北东北地区的城市占到过半。

从三四线城市情况看，购房者线上活跃度同样从2019年出现下滑态势。2021年较上一年下滑幅度为10%。

从具体城市看，呈现分化，泉州、湖州、郴州、保定的购房者线上活跃度出现上扬，而其余城市则均呈现下滑。

三四线城市由于房价基数不高，经济能力较弱，对外来投资炒房客的吸引能力较弱，因此对于楼市需求端的如限购、限售等行政手段调控力度较弱，但三四线城市二手房市场交易透明度不高，整体调控方向趋向于市场整治。因此地方政策对于购房者在线活跃度影响不大，但由于全国楼市市场预期发生转变加上疫情影响，三四线城市整体依旧呈现购房者线上活跃度的下滑。

二、2022年全国二手房市场预判

2021年是二手房市场迎来大变革的一年，二手房价格参考制度成为全新的调控工具对市场交易和预期都产生巨大影响。尤其是将该指导价作为银行放贷标准的城市，对市场的降温力度更为明显，这也为其他未执行“指导价”或者“指导价”执行程度较松的城市提供了借鉴和指导意义。

展望2022年，中央坚持“房住不炒”定位和实现“三稳”目标的政策主基调不变，一旦有城市出现市场过热苗头，“指导价”将亮剑发挥其作用。而除此之外，“房产税”也箭在弦上，只是在当前整体市场呈降温局面的状况下，不适宜推行，但如果房地产税试点真正落地，短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的冲击。

市场方面，买卖双方的观望态势会进一步缓解，随着对前期政策的消化，市场挂牌量将稳步提升，挂牌价更接近于实际成交价格，买方会加速入市步伐，交易过程摩擦减少，带动成交量的回升。同时，信贷端对刚需和合理改善性购房的支持，也会进一步调整“认房又认贷”的标准，并且缩短贷款周期。以存量房屋为主的部分一二线城市，卖旧入新的周转会进一步加快，形成联动。随着三胎支持政策的推行，卖小买大的选择将会在一些房价基数较低的城市形成趋势。

行业方面，“良性循环”成了一个新字眼，传统线下门店精简或收缩，回归服务本质；大型中介或平台兼并小型企业的趋势也会愈演愈烈。