碧桂园的商业项目「碧桂园发展」

作者：福贵

一年多来，轻资产运营已成商业地产运营商布局未来的关键。

一方面，对于重资产高负债的传统房企来说，轻资产运营模式下企业资金压力更小，有利于品牌持续对外扩张。另一方面，市场上亟需盘活的资产很多，一些存量项目需要有运营能力的品牌方进驻。

过去以大规模、快周转模式快速发展的碧桂园也搭上轻资产的快车，于去年底提出“轻重并举、内外并重”发展策略，以期长年没有起色的商业板块（碧桂园文商旅集团）跟上同行的脚步。

战略加持下，碧桂园文商旅集团获得快速发展。根据观点网最新盘点数据显示，自去年底至8月，碧桂园文商旅集团接管的轻资产项目已达15个（9月新增2项目）。

补充：9月15日碧乐时光落户石家庄金桥；9月21日，常州碧乐城举办动工仪式 图源：观点网

在新的发展阶段，这一股崛起的新力量份量如何，又能为商业市场带来多大的变化呢？

轻资产加速

多条产品线对外输出

在碧桂园文商旅集团官网上，对企业主要是这样介绍的：

（1）碧桂园文商旅集团是碧桂园旗下商业资产运营公司，前身是碧桂园集团2005年创建的商管团队，于2018年整合成立，业务涵盖购物中心、社区商业、长租公寓、特色文旅、品质办公等；

（2）集团业务目前已布局60余城，商业总量逾800万㎡，商业项目逾150个，长租公寓布局全国20个城市，战略合作品牌商家超1000家。

图源：碧桂园商业微信公众号

不管是发展年限，还是商业规模，碧桂园文商旅集团都是中国商业圈里“大佬”。而从其过往市场表现来看，碧桂园文商旅集团的商业项目一直缺乏存在感。

自2021年底推行轻资产战略以来，碧桂园文商旅集团发展速度加快，市场对它的关注也越发多。

产品线方面，根据不同地域情况，碧桂园文商旅集团加快了碧乐城、碧乐时光、碧乐坊三大产品线对外管理输出。

开业项目来看，今年以来，碧桂园文商旅集团接连开出广州番禺碧乐时光（4月30日）、韶关太阳城碧乐坊（4月30日）、贵阳观山湖碧乐时光（5月1日）、东莞里悦里购物中心（8月19日）四大项目。

东莞里悦里购物中心 图源：碧桂园商业微信公众号

此外，今年年内，还将有无锡碧乐城、鞍山碧乐城、兰州东湖广场、大连开发区碧乐时光、阜阳颍州碧乐坊等入市（信息源于碧桂园文商旅集团微信公众号）。

缺乏核心城市运营经验

商业运营能力是短板

尽管近一年来碧桂园文商旅集团外扩很快，但不得不面对一些现实问题。

首先，该集团内部资源整合仍存问题。

碧桂园文商旅集团明确对外的产品线是碧乐城、碧乐坊、碧乐时光，而在碧桂园莞深区域，形成了里悦里、喜悦里、生活里产品体系，在碧桂园沪苏区域，则推出了独立运营的“凤凰”系列商业品牌——凤凰茂、凤凰邻里、凤凰荟。

碧桂园莞深区域首个商业项目——茶山里悦里购物中心 图源：深圳特区报2018年12月7日A03版

这些品牌虽然都由碧桂园文商旅集团管理，但品牌不一，会使消费者出现认知误差，不利于管理方与品牌间的双向绑定。

其次，从碧桂园文商旅集团官网对外展示的项目来看，展示的碧乐城品牌都还未开业，今年开业计划中也没有这些项目。碧乐城品牌是其高端产品线，重点项目都未开业，难以体现运营能力。

图源：碧桂园文商旅集团官网

再次，碧桂园文商旅集团缺乏在一线或新一线城市核心地段商业成功运营经验。

2019年9月，碧桂园文商旅集团与赛特集团签约，并于2020年3月对北京赛特购物中心进行升级改造，拟打造一个“科技 潮玩”的主题商业，但合作没能顺利推进。今年5月，该购物中心由金地商置接盘。

同样是2019年，碧桂园莞深区域公司与深圳一家投资公司合作运营了南山碧桂园喜悦里。该项目与深圳万象天地仅一路之隔，但项目开业没多久就只剩一地鸡毛。

如今，我们从碧桂园文商旅集团轻资产扩张情况来看，新增项目虽有广州、东莞等一线及新一线城市项目，但大盘仍然在下沉市场。

而纵观中国商业地产圈，下沉市场有万达、吾悦等强势品牌，碧桂园文商旅集团资格虽老，但商业功底不强。

商业氛围浓厚的重点城市，早已是神仙打架，竞争异常激烈，碧桂园文商旅集团想要进入，也将困难重重。

碧桂园商业的机会

梳理发现，碧桂园商业板块的发展机会可能落在碧桂园服务身上。

碧桂园服务是物企行业里的龙头公司。在轻资产运营快速发展的2021年，碧桂园服务斥资超200亿元收购了蓝光嘉宝服务、富力物业旗下的富良环球、邻里乐控股等上市物业公司，今年上半年又收购了中梁旗下的百悦智佳服务。

多笔收并购，为碧桂园服务带来大量商业地产项目资源。

同时，在碧桂园服务今年上半年业绩会上，碧桂园服务表示表示，在商业运营服务赛道，公司上半年同比增长320.6%，成为新的增长曲线。

碧桂园文商旅集团与碧桂园服务间的资源共享，对碧桂园文商旅集团来说，不仅是在项目扩张还是运营能力方面，都会有一定助力。