商业地产是什么「何为商业地产」

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商业地产在中国已经高速发展了20年……那么，商业地产究竟是什么？在业界一直存在着不同的认知——商业地产、商业房地产、商业不动产、零售地产、商务地产、商用地产，等等；众说纷纭，莫衷一是。为此，我们结合30年的实践经验，以及国内外专业的理论知识，为大家系统地梳理了商业地产的基本内涵，希望对行业的朋友们有所裨益，见微知著，开卷有益。

1. 商业地产的涵义

1.1 基本概念

「商业地产」（commercial property）也称“商业房地产”。是以“商品卖场”为主要开发和经营形态（或主要形态之一）的不动产。商业地产的准确表述应该为“商业不动产”。

“商业地产”是“商业”的物业承载者，“商业”是“商业地产”的功能体现。

【注释】：「商业」在中文传统语境中涵指“零售业”，即“直接面向消费终端（消费者）的商品流通业”；是针对「贸易」即“未直接面向消费终端（消费者）的商品流通业”而言的；二者统称为“商贸流通”。

1.2 产业特性

① 以“商品卖场”为主要形态

商业地产以“商品卖场”为主要开发和经营形态（或主要形态之一），这表明了商业地产的“使用价值”。“使用价值”是衡量一类物业是否属于商业地产的根本标准。如，“住宅地产”不论其“自用”还是“租赁经营”（商用），都不能改变其“居住”的使用价值，因此，不能称为商业地产。还有，不带有“商业功能”的写字楼，也不能改变其“办公”的使用价值，因此，也不能称为商业地产，而只能称作“商务地产”，等等。

② 属于“不动产”的界定范围

商业地产属于“不动产”的界定范畴。所谓「不动产」（immovable estate）是指土地及其附着在土地上的定着物。包括土地、建筑物、附属设施、土地上的植物等。不动产的特性就是其不可移动性。

商业地产的“不动产”属性，突出了“土地附着物——绿色植被”的价值！——“水、草、花、果、木”等在商业地产中的价值越来越大，如“购物公园”等“业态概念”的诞生就是如此。

而且，随着商业地产“休闲娱乐化”的发展，其建筑形态也不仅仅表现为“房地产”；大型的休闲、娱乐设施也越来越重要，如许多Mall中也包含了“大型游乐场”、“海底世界”，等等。

这一切都是购物中心不断突出的“沉浸式体验业态”不可或缺的重要元素。

把森林和瀑布搬进购物中心，再现《阿凡达》中潘多拉星球的“悬浮秘境”……“人与自然”“人与文化”融为一体，沉浸其中，超感体验……香港置地打造的重庆光环购物公园，迅速成为网红打卡地，并在无形中提升着资产价值……

2. 商业地产的范畴

商业地产概念所表现的范畴是比较宽泛的，包括：狭义商业地产、广义商业地产和“泛商业地产”等。

2.1 狭义商业地产

「狭义商业地产」（commercial property in a narrow sense）也称“零售地产”。是以单一的“商品卖场”为开发和经营形态的不动产。

其经营模式为：「零售店」。

其主要业态为：百货店、超市、大卖场、专业市场等。

然而，在现代零售业的经营形态中，仅有“单一购物”功能的“商品卖场”越来越少，很多零售店（包括百货店）都设有一些“多功能服务”，如咖啡厅、美容美发店等，这也是现代人们“休闲消费”所需要的。

零售店的“零售与批发”业务有时融为一体；不包含“多功能服务”的、单一的“零售批发卖场”，也属于“狭义商业地产”的范畴。

2.2 广义商业地产

「广义商业地产」（commercial property in a broad sense）是以“商品卖场”为主，并结合“多功能服务”为开发和经营形态的不动产。也即“狭义商业地产”与“多功能服务”的结合。

其经营模式为：「零售店 多功能服务（餐饮 文化 娱乐 休闲等）」。

其主要业态为：购物中心、Shopping Mall等。

以“商品贩卖”及“多功能服务”为开发和经营形态，是现代商业地产的主要模式之一。它所包含的：零售业（商品）、饮食业（商品 服务）、服务业（服务）等......不仅能满足人们“购物”的需要，也能满足人们“多功能”休闲消费的需要，更能够带给人们一种“沉浸式的体验”，抑或是“生活方式”的改善；因此，也受到现代都市大多数人的喜爱。

2.3 泛商业地产

「泛商业地产」（pan-commercial property）是以“商品卖场”为主要形态之一，抑或结合“多功能服务”，并兼容其它“相关行业”为开发和经营形态的不动产。也即“狭义商业地产”抑或“广义商业地产”与“相关行业”的兼容。

其经营模式为：

●「零售地产（零售店）」 「商务地产（写字楼）；旅业地产（酒店、游乐场等）；住宅地产（公寓）等......或“其中组合”」。

●「零售地产（零售店） 多功能服务（餐饮、文化、娱乐、休闲等）」 「商务地产（写字楼）；旅业地产（酒店、游乐场等）；住宅地产（公寓）等......或“其中组合”」。

其主要业态为：底商写字楼、底商住宅楼、HOPSCA（城市综合体）、综合商业街等。

在“泛商业地产”中，各种“天然兼容”的“相关行业”，可以相互组合，形成互动的“集合效应”，从而使“地产开发与经营”的“综合效益”最大化。例如，在HOPSCA（城市综合体）中，写字楼、酒店可以提升零售店的品位，为零售店聚集一批时尚的消费群；而零售店则可以提升写字楼、酒店的“口岸价值”和“物业价值”；三者结合，又可以强化建筑群的“商业中心功能”和“城市地标性”等等。

商业地产范畴比较表

在国际上，“旅游业态”和“休闲娱乐设施”在商业地产中的价值越来越大！

史博文

商业地产/购物中心/百货店/数字化/资本运营，总裁，实战专家，30年职业生涯...... “史博文「商业地产运营」丛书”作者...... 运营管理、顾问咨询的著名“商业地产/购物中心/百货店”项目“上百个”，总面积超过“千万平方米”...... 其所领导研发的：“实体商业数字化 PaaS 平台”，可以实现“购物中心/百货店/奥特莱斯”等实体商业“销售与估值”的成倍数增长...... 打造下一代独角兽！

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