北京商办项目「山西建投值不值得去」

在北京、上海这样的大城市买房，如果诸君去咨询业内人士，他们一定会告诉你两个道理：

买房相当于用砖头存钱。不要指望房子的租金能够带来回报，甚至覆盖月供。

第一点，说的是宏观经济的周期性特点，此前攸克君已经说过很多次，在此就不再赘述。第二点，实际上就是楼市中，房价和租金的剪刀差。这个剪刀差，既说明如今特大城市的房价，所反映的基本是货币和资产市场的流动性水平，而不全是居住的需求；也说明当前所谓的房地产投资，更多的是避险性的资产配置需求。

但是，第二点在这将近一年以来的北京，有改善甚至颠覆的迹象。有点令人意外的是，房价与租金剪刀差的弥合，居然不是从住宅而是从商办物业开始的。这是少数项目特有的情况，还是一种趋势？客观而言，目前还有待观察。

攸克君询问了几个业内做商办物业的朋友，也通过他们找到了一些持有商办的业主，了解了大致的情况：一些交通配套齐全、地理位置便利、周边消费生活配套健全的商办类物业，计算近一年的租金回报，可以在年化3.5%~7%的回报率上下。攸克君斗胆妄言，干了这么多年的房地产，这种情况还是第一次见到。

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正因如此，这个现象才值得刨根问底。

这些能够达到3.5~7%年化收益的商办物业，在总价层面大都有一个共同点：即总价不高，在150万~300万人民币的价格区间。几位持有这样商办物业的业主都告诉攸克君，最近一年，他们可以以6000~8000元/月的租金，把自己的房子租出去，而且不太费力气，没有过长的空置期。至于用途，自然还是用来居住。

房山区一个商办项目，甚至有一个经济型连锁酒店“整包”了一栋楼，每月可以给到业主8000元左右的租金，而且十分稳定。这在当前大势下，当然是个很好的局面。

如果以总价200万元、月租金稳定在8000元的水平计算，一年的租金回报在96000元左右。商办物业在调控之后，不能贷款，因此，不存在资金成本问题，这样，大概在20年内可以用租金覆盖掉总价。而后，我们分摊到这20年中的每一年，年化收益就在3.5~4%的水平。

这里，可以有一个简单的公式来计算，（税后月租金－每月物业管理费）× 12/购买房屋总价。当然，这还只是静态算法，没有把租金的动态变化水平放在权重之内。

他们买入这些商办物业的时间，也都比较相近，就是在最近两年之内。这两年时间内，对比看一下银行理财的产品的情况，不管是结构化存款，还是纯粹的理财，业内通行的认知是，年化回报率超过4%的产品，都是风险比较高的产品。对比之下，商办物业3.5%~7%的收益率，才显得十分可贵，无论怎样，房子都在那里。

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租金房价的剪刀差，之所以能从商办物业开始弥合，攸克君思索一番，觉得根本原因之一，还是总价，即商办物业的总价，在近两年低了下来。究其原因，是政府对商办类物业进行了成功的调控，在严格限制购买条件、严格控制杠杆率，严格控制市场资金流入的情况下，商办物业的价格开始回归其本源，回到了正常的价格水平。

这是调控带来的最大效果，价格水平回归到正常，一切就都可以理顺了。同时，随着北京城市功能的调整，一些区域的生活便利度、就业岗位、产业功能有明显的提升，这就带来了商办类物业价格下降、租金上涨的情况，这样，在少数商办项目上，房价租金的剪刀差就有所弥合了。

所以，很难想象，在全市场对商办物业热情高涨的年代，在总价水平未能回归到合理水平的年代，商办物业会有合理的投资回报率回归。

但是，值得说明的是，至少到现在，这个并不是商办类物业的普遍情况，而是那些各方面条件匹配较好的商办物业范围内出现的情况。这些各方面条件匹配较好，具体看来就是：

交通条件便利。例如靠近地铁出入口，甚至一些项目本身就是地铁上盖。周边生活配套设施便利，有大型的商场、购物中心、文化娱乐社交场所。周边区域或地铁沿线上，有集中的产业区、办公区，有大量的年轻群体就业岗位，而且未来有更好发展空间。

符合如上三条的商办类物业，在北京恐怕还是不多的。只有少数的商办类物业，能够凑齐这些条件，从而获得较为稳定和理想的回报率。不过，这给手里有“余钱”的人提了个醒，总价合理、符合以上三个条件的商办类物业，至少是一个“可以算过账”来的选择，毕竟在全球都因为新冠肺炎疫情而进入货币宽松的时代下，稳定的金融投资回报率随着宽松环境的持续，会继续走低；同时，由于经济环境的不确定性，各种投资渠道，尤其是资产证券化产品的风险，也在加大。

恒大未来城样板间实景图

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那么，现在北京市场上在售的商办有哪些符合这样的特点呢？攸克君觉得，恒大未来城至少应该算是其中之一。

首先，未来城位于地铁四号线义和庄站附近，距离大概只有200米的样子，这一点和攸克君见过的、能够获得较好投资回报率商办类物业，基本属于一个情况。也就是说，这样的交通条件，是具备基础的。

恒大未来城效果图

其次，项目周边即有一个4万平方米的大型生活商业配套设施。而且不是规划中的，而是已经开始运营的。入住的品牌包括星巴克、屈臣氏、同仁堂、华为、苹果、教育培训、美容美发、服装、餐饮等，另外京东7鲜超市建面3000多平米。在地铁4号线一站以外，还有一个38万平方米的商业中心。应该说，生活是十分便利的。

恒大未来城效果图

再次，产业就业机会，也是具备的。姑且不论地铁四号线周边的产业就业岗位，就在项目周边，首开万科广场是集商业、办公、酒店为一体的综合体，商业目前正在招商中，写字楼都是整层销售，未来入驻的企业资金实力都是比较雄厚的。

此外，项目南侧北京生物医药产业基地，总体规划面积28平方公里是中国生物工程与医药产业的科研中心，也是国家生物产业基地核心区，目前同仁堂、三元基因、双鹤药业，协和制药等多家知名企业已入驻，基地全部建成后将有30万人口入住，一批具有高素质高文化水平的人群。

在这里就业的年轻人中，必然有未来的租户。

综合这三点来看，恒大未来城，是一个比较符合“理想投资回报”的商办类物业候选的。不过，在这里，攸克君还是要反复提醒诸君两点：

不是所有的商办物业都可能会有理想的稳定回报，或者说，大部分没有。对商办市场的调控，目前仍维持原状，没有变化，仍然必须是以公司购买，仍然是不能获得更高的银行贷款的杠杆支持，但也恰恰是因为这样的政策维持，商住市场才回归理性，一个合理的总价水平，恰恰是合理稳定投资回报的基础。

至于未来？先活好当下，是最要紧的。

恒大未来城效果图